마법의 소액 부동산 투자 (북웰스 외, 원앤원북스, 2024)

마법의 소액 부동산 투자 - 가성비 좋고 수익률 높은
북웰스.곽상빈 지음 / 원앤원북스 / 2024년 1월

이 책은 어떤 책인가요?

내가 살고 싶은 곳에 살고 싶은 건 누구나 가지고 있는 마음일 것입니다. 하지만 부동산을 바라보면 너무 비싸고 큰돈이 들어갈 것이라 생각하고 물러나게 됩니다. 그런데 생각보다 소액으로 투자할 수 있는 부동산이 많은 것을 알고 계시나요? <마법의 소액 부동산 투자>는 실패할 확률이 낮은 저렴하고 경쟁력 있는 매물을 발견하고 투자하는 방법을 설명해 주는 책입니다.

부동산 투자, 이것만은 꼭 기억하기

첫 장은 부동산 투자 원칙을 설명합니다. 부동산 투자의 대표적인 리스크로는 대출 이자, 세금, 그리고 목돈이 묶여서 다른 투자 기회를 놓치게 되는 기회비용이 있습니다. 따라서 종잣돈이 적은 초기에는 저평가된 부동산을 알아보고 단기 투자를 통해 차근차근 자산을 늘려야 한다고 합니다. 투자를 시작할 때에는 반드시 언제 엑시트 할지를 생각하고 매수에 들어가야 합니다.

저평가된 부동산을 찾으려면 어떻게 하면 좋을까요? 여기서 저자는 8가지 사이트를 추천합니다. 네이버페이 부동산, 호갱노노, KB 부동산, 한국부동산원, 온비드, 법원경매정보, 주택도시기금, 대법원 인터넷등기소입니다. 네이버페이 부동산과 호갱노노, 아실 등과 같은 사이트를 통해 실거래가 및 현재 매물이 있는지를 확인할 수 있습니다.

저자는 초보자일수록 아파트부터 투자하기를 권합니다. 비슷한 유형으로 빌라가 있지만 빌라는 제대로 된 시세를 알기 어렵고, 매도하기가 어려워 환금성이 떨어지기 때문에 아파트 투자를 권합니다. 아파트 투자 시 입지가 가장 중요하고, 좋은 직장과 좋은 학군이 근처에 있는지를 확인해야 합니다. 건설사 브랜드도 가치에 영향을 줄 수 있으니 잘 확인합니다.

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부동산 거래 절차는 다음과 같습니다. 먼저 매물을 탐색합니다. 좋은 매물이 있는지, 내 예산에 맞는 대출이 있는지를 미리 계산합니다. 관심 있는 매물이 있다면 공인중개사에게 연락해 방문 일정을 잡고, 매물을 확인해 계약을 합니다. 계약서를 받으면 바로 대출 신청부터 하고, 잔금까지 입금한 후에는 반드시 소유권이전등기를 통해 부동산을 취득합니다. 등기권리증뿐만 아니라 전세 계약서와 부동산 수수료, 법무사 수수료 영수증도 보관하고 양도소득세에서 필요경비로 인정받을 수 있도록 잘 준비합니다.

2장은 언제 사면 좋을지를 설명합니다. 매수 타이밍의 5가지 기준으로 공급, 가격, 미분양, 전세가율, 거래량을 꼽습니다. 공급이 증가하면서 인구가 늘어나는 지역, 또는 공급이 감소하는 지역, 가격이 바닥을 다지는 곳, 미분양이 쌓이다가 점차 감소하는지, 매매가와 전세가 차이가 없는지, 거래량이 증가하는지를 체크합니다. 공급은 부동산지인 사이트에서, 가격은 KB 부동산 데이터 허브에서 매매가격지수가 어떻게 움직이는지를 체크합니다. 미분양, 전세가율, 거래량도 부동산지인에서 확인하면 좋습니다.

3장은 가격입니다. 저자는 수도권 부동산을 볼 때 가장 중요한 요소로 직장을 꼽습니다. 직주근접이 정말 중요하다는 것입니다. 또한 교통 호재 여부도 집값에 중요한 요소 중 하나입니다. 좋은 학군이 있는 것도 집값에 중요한 요소입니다. 그 밖에 마트나 공원 같은 환경도 집값에 영향을 줄 수 있습니다.

집값이 싸고 비싼지는 비교해 봐야 알 수 있습니다. 비슷한 지역의 직장, 교통, 학군, 환경을 비교해 보고, 가격을 비교해서 어느 지역이 상대적으로 저평가인지를 확인합니다. 저자는 이사를 희망하는 아파트 단지, 그 주변 아파트 단지, 연관 지역 아파트 단지 2~3개씩을 체크하고 가격이 어떤지를 확인하라고 권합니다.

이제 임장을 다니는 방법을 설명합니다. 임장 없이 인터넷만으로 검색하면 되지 않을까 하지만, 가보지 않고서는 알 수 없는 것들이 너무 많기에 꼭 임장을 다녀보기를 권합니다. 임장 전에 구와 동 기준으로 확인하고, 지적 편집도를 확인합니다. 호갱노노에서 제공하는 인구 메뉴를 활용해 인구 이동을 살펴봅니다. 환경과 인프라까지 체크하고 입지 분석을 마무리하고, 임장보고서를 작성한 뒤 임장을 떠납니다. 임장에는 분위기 임장과 매물 임장이라고 합니다. 잘 아는 지역은 분위기 임장이 필요 없겠지만, 모르는 지역은 분위기를 먼저 살펴봅니다. 사전에 미리 어떻게 다녀볼지 네이버 지도 등을 통해서 루트를 짜 봅니다. 내가 매수하고 싶은 지역이 있다면 그곳의 공인중개사들을 다 만나볼 필요가 있습니다.

전화임장을 해보는 것도 좋습니다. 매도자 입장과 매수자 입장으로 각각 전화해 보고 공인중개사의 성향, 매매가 확인, 전세가와 물량을 확인해 봅니다. 또 전세입자 입장으로 전화해 보고 다각도로 가격과 물량을 체크합니다. 전화할 때에는 모든 걸 다 알고 있다는 듯이 전화하면 안 됩니다. 공인중개사의 성향을 파악하고 가격을 확인하는 것에서부터 시작합니다. 그리고 임장에 나설 때에는 공인중개사에게 무엇을 물어볼지 미리 준비하고 문의합니다. 저자는 하루에 25개에서 30개 매물 정도를 볼 수 있다면 좋다고 합니다.

부동산 매수를 결정하기 전에 체크해야 할 5가지가 있습니다. 갭투자를 염두에 두고 있다면 매매가 전세가 차이가 얼마인지를 확인하고, 투자금이 적정한지를 봅니다. 갭투자를 고려한다면 전세가율은 최소 80%, 입지가 떨어지면 90% 이상만 봐야 합니다. 잔금 준비도 사전에 해두어야 합니다. 전세 물량이 충분한지도 체크해야 하고, 세대수가 적정한지를 체크합니다. 서울은 100세대 이상, 수도권은 200세대, 나머지 지방은 300세대 이상의 단지만 투자 대상으로 봅니다. 되도록 4층 이상의 매물을 선택하고, 그보다 낮은 층이면 무조건 싸게 매수합니다.

저자는 부동산 매수 전에 꼭 대법원 인터넷등기소에서 등기를 열람하라고 합니다. 등기는 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있습니다. 표제부에는 소재지, 지번, 지목, 구조와 함께 대지권의 목적인 토지의 표시, 전유 부분의 표시, 대지권의 표시 등이 기재됩니다. 갑구에는 소유권과 관련된 사항이 기재되며, 을구에는 소유권 이외의 권리가 기록됩니다. 저당권이 설정되어 있다면 그 이유가 무엇인지, 얼마인지 을구에서 면밀하게 확인해야 합니다.

갑구에 소유권 압류, 가압류, 가처분, 경매 개시 결정 등 처분제한등기가 설정되어 있다면 주의해야 합니다. 채권자가 채권 확로를 위해 채무자의 재산을 압류, 가압류한 경우 그 채무자가 채무를 변제하지 못하면 해당 부동산이 경매에 넘어갈 수 있기 때문입니다. 을구에서 확인해야 할 사항은 최초 근저당 설정일입니다. 선순위 임차인이 존재하는지 꼭 확인해야 하는데, 채무자가 근저당권 채권을 모두 변제하지 않을 경우 해당 부동산이 경매에 넘어갈 수 있음을 확인해야 합니다. 기존의 주택담보대출을 승계하기로 계약했다면 대출은행에 종전 주택담보대출을 승계할 수 있는지도 확인해야 합니다.

공동주택이 아닌 단독주택이나 다가구주택, 상가주택을 매입할 경우 건축물대장을 필히 확인하라고 합니다. 건축물대장에는 소유자와 관련된 사항을 볼 수 있으며, 건물에 위반 건축물이 있는지도 확인해야 합니다. 무허가 건축 여부, 위반 건축물의 면적, 구조, 용도 발생연도 등을 확인해 위반 건축물인 경우 건물주로 하여금 원상 회복을 요구합니다. 이런 건물이 있는 경우 매수해서는 안 됩니다.

경매에 대한 설명도 들어있습니다. 경매에는 6가지 원칙이 있다고 합니다. 가용자금을 확인하고, 어떤 건물을 매수할지 종목 선택을 확인합니다. 지역은 가능한 내가 잘 아는 곳으로 하고, 건물만 매각이거나 토지만 매각, 지분 매각은 피합니다. 법원 경매 사이트 외에 매일옥션과 굿프렌드경매를 통해 물건을 확인할 수 있으니 원하는 물건을 찾아보도록 합니다.

입찰에 앞서서 권리 분석을 통해 괜찮은 물건인지를 확인합니다. 최선순위 등기가 저당권, 근저당권, 가압류, 압류, 담보가등기, 경매개시결정등이라면 크게 문제 되지 않을 물건입니다. 경매가 실행되어 잔금을 납입하면 본등기 및 후순위 등기가 모두 말소되어 깨끗한 부동산이 되기 때문입니다. 또 전세권자가 경매를 신청했거나 배당 요구를 한 상황도 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

가처분이 있다면 해당 부동산에 분쟁이 있다는 뜻이므로 초보자는 입찰을 피하는 것이 좋습니다. 최선순위 등기보다 전입 일자가 빠른 임차인이 있는 물건도 피하는 것이 좋습니다. 그 임차인에게는 대항력이 있기 때문입니다. 경매 정보에 인수, 여지 있음, 미납, 유치권, 법정지상권 등 특별한 내용이 있다면 참가하지 않는 것을 권합니다. 마지막으로 경매 신청자와 최선순위 등기자가 다르다면 주의가 필요합니다. 이 정도 설명한 것들만 피하면 안전한 경매 투자가 가능하다고 합니다.

마지막으로 저자는 부린이를 위한 조언을 합니다. 먼저 과도한 빚은 삼가야 합니다. 빚을 내면 마음을 잡기 어렵고, 영끌을 하게 되면 부동산이 하락할 때마다 은행에서 대출 연장 시 부분상환을 요구하게 됩니다. 빚이 많다 보면 좋은 타이밍이 와도 이직을 못 하고, 취미생활에 돈을 쓸 수도 없습니다. 행복할 여유조차 사라지기 때문에 위험합니다. 둘째로는 협상은 기본입니다. 먼저 상황 파악을 하고, 취득한 정보를 통해 시나리오를 짜봅니다. 그리고 협상을 진행할 때 상대방을 배려하면서 협상을 진행합니다.

계약을 진행할 때에 챙겨야 할 것도 정리해 줍니다. 표준매매계약서 양식, 신원 확인, 등기, 대출 확인, 합의사항 확인, 잔금일 준비물 (주민등록등본, 초본, 가족관계증명서, 인감도장, 잔금액, 중계수수료, 취득세, 법무사 수수료), 관리비 및 공과금 정산, 장기수선충당금 등이 있습니다. 이를 체크리스트로 작성하고 꼭 확인하라고 합니다.

책을 간단히 요약한다면?

저평가된 집을 사서 적절한 시기에 적절하게 팝니다.

추천하고 싶은 독자

부동산에 대해서 잘 모르시는 분들, 어느 정도 종잣돈을 모았고 이제 부동산 투자를 시작하고 싶으신 분들에게 이 책을 추천드립니다. 부동산을 어떻게 찾고 어떻게 매매하면 좋을지를 실전에 가깝게 잘 설명하고 있습니다.