부동산 재테크를 하려면 경매를 알면
많은 도움이 된다는 내용을 읽고 경매 도서를 틈틈이 읽고
있다.
그런데 경매 물건 중 초보자는 그냥
패스하라는 것 중에 유치권과 법정지상권이
있었다.
모두 하나같이 복잡하고 어려우니
쳐다보지도 말란다.
하지 말라고 하면 더 하고 싶은 게
사람 마음인데 도대체 무엇이길래 그런가 궁금하기도 하고 어차피 한 번은 마주해야 할 공부이기에
읽어보았다.
<만화로 배우는
법정지상권>은 혼자만 알고 싶은 대박 경매 시리즈②는 저자의 '경매 블루칩 시리즈'중 맹지 탈출에 이은 두 번째
책이다.
어럽고 난해하다는 법정지상권을
만화로 쉽게 접근할 수 있게 해준다.
법정지상권의 개념, 성립요건,
분석방법, 관련 판례 및 실전경매사례를 통한 법정지상권의 명쾌한 해석을 해주고
있다.
맹지, 지분경매와 더불어 경매의
블루칩 법정지상권~
법정지상권이란? 법으로 정한
지상권을 말한다.
지상권은 타인의 토지에 건물,
기타의 공작물이나 수목(樹木)을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는
물권(物權)이다.
법정지상권에는 성립근거가 법으로
명문화된 협의의 법정지상권과 법으로 명문화되지 않은 관습법상의 법정지상권으로 나눌 수
있다.
그리고 한가지 기억해야 할 것은
입목에 관한 법률에서 정하는 입목이 아닌 일반 수목에 대하여는 법정지상권을 논할 여지가 없다는
것.
성립요건을 잘 알아두어야 하는데
외우려고 하지 말고 이해하려는 것이
중요하다.
협의(법으로 정한)의
법정지상권
1. 저당권 설정 당시 토지소유자와
건물의 소유자가 동일할 것
2. 토지와 건물 중 어느 한쪽
또는 양쪽 모두에 저당권이 설정될 것
3. 경매로 인하여 토지소유자와
건물의 소유자가 각각 달라질 것
4. 토지에 저당권 설정당시에
건물이 존재하고 있을 것
관습법상
법정지상권
1. 토지와 건물이 처분 당시
동일인의 소유에 속할 것
2. 토지와 건물 중 어느 하나가
처분되어 가각 소유자가 다르게 될 것
3. 당사자 사이에 건물을
철거한다는 특약이 없을 것
실전경매에서 법정지상권을 분석해야
하는 중요한 시점은 토지와 건물의 소유
시점이다.
책에서는 2개의 줄을 만들어서
토지와 건물의 소유자 등을 표기하는 데 실수를 방지하기
위함이다.
분석은 등기부, 위성 및 항공지도,
세움터 등을 이용하여 법정지상권을 알기 쉽게 설명하며 분석해 주고
있다.
유치권과 법정지상권을 어려워하는데
저자는 유치권은 분석을 한다 해도 100% 분석이 불가능한 경우가 많지만 법정지상권은 원리와 판례를 이해하고 있다면 비교적 분석이
용이하단다.
법정지상권을 분석하는
실전경매사례에서는 우리나라의 공간 정보에 관한 정보를 제공하고 있는 국토지리정보원의 항공사진과 건축 허가나 착공신고를 확인할 수 있는 세움터
사이트 이용하는 방법도 배울 수
있었다.
처음에는 정보를 찾는 것도 헤매기
일쑤였는데 여러 번 반복하니 한결 수월하게 찾을 수 있고 법정지상권 성립여부를 판가를 할 수
있다.
하지만 부당이득금반환, 토지인도,
건물철거, 건물명도, 지료, 소유권이전등기, 부동산임의경매신청기각, 대지인도, 지상권설정등기, 지상물철거 등 다양한 법정지상권 관련 판례를
소개하고 있는 부분에서는 이해가 부족해서 그런지 여러 번 읽어봐도 도통 무슨 말인지 어렵고
헤갈린다.
특약사항이 중요하다는 것도 배웠고,
판례도 시대가 변하거나 다른 요인에 의하여 바뀌기도 한다는 것을
알았다.
대화 형식의 만화로 상황을 설명하니
훨씬 쉽게 다가오기는 하지만 아직 나에겐 법정지상권은 멀고 먼 신기루처럼
느껴진다.
나처럼 생판 초보자에겐 좀 어렵게
느껴지겠지만 경매를 꾸준히 공부하는 분들에겐 좀 더 쉽게 다가오지 않을까
싶다.