속았다. 이 책을 읽고나서 속으로 한탄했다. 속은 내가 아니라 이 책이 가여워서다. 이렇게 훌륭한 내용이 이렇게 평범한 제목에 가려져 있다니. 제목만 보고 안 읽었다면 큰일 날 뻔 했다.
삼프로TV의 이진우 프로도 같은 의견이다. 책 후면의 추천사에 이렇게 썼다.
"이 책은 미래 산업인 4차 산업이 우리 주변의 건물들과 부동산 인프라들을 어떻게 활용하면서 성장하고 있는지를 알기 쉽게 설명하고 있다. 때문에 읽다 보면 4차 산업의 본질과 부동산 시장의 미래까지 통찰할 수 있는 시야를 갖게 하지만, 그냥 미국 리츠에 대한 단순한 투자 설명서 정도로 위장해 놓는 바람에 독자들의 손길을 피해가는 매우 '불순한' 책이다. 제목에 속지 말고 내용을 꼭 읽어보길 권한다."
책의 내용을 살펴보기에 앞서 먼저 리츠라는 어려운 단어를 쉽게 이해해보자. 우리에게 친숙한 아파트의 사례로 설명해 본다.
강남 아파트에 투자하고 싶은 투자자가 있다. 그런데 투자금이 5천만원 뿐이라면?
그동안 소액 투자자는 강남 아파트가 유망한 투자처임을 알더라도 손가락을 빨 수 밖에 없었으므로, 오르는 강남 아파트를 보며 신세를 한탄할 뿐이었다. 그러나 이런 사람들을 위한 상품이 등장했으니 그게 바로 리츠다. 20억짜리 강남 아파트 소유권을 100개 정도로 잘게 쪼개서, 소유권 1주를 2천만원을 들여 투자할 수 있도록 한 것이다.
갭투자를 생각해보자. 몇 년 전만 하더라도 15억 아파트를 13억 전세를 끼고, 2억원이면 살 수 있었다. 그 아파트가 지금은 25억원이 되었다. 원금 2억원이 12억원이 된 것이다. 수익률 500%. 5루타 종목이다. 이 상품을 리츠로 만들었다고 해보자. 2억을 100주로 쪼개면 2백만원이다. 소액 투자자는 2백만원을 들여서 천만원을 벌 수 있었다. 유망한 부동산 리츠의 힘이다.
위의 사례에서 우리는 두 가지 사실을 알 수 있다.
1) 리츠는 유망한 부동산 상품을 주식화한 것이다. 소액 투자자도 투자할 수 있게.
2) 리츠의 투자 수익률은 부동산 투자 수익률에 의해 결정된다. 그러니 강남 아파트 같은 부동산을 사는 게 중요하다.
자, 이제 이 책의 이야기를 할 때가 되었다. 이 책의 핵심 내용은 이거다.
"강남 아파트 보다 더 좋은 수익률의 부동산이 있다. 그게 리츠로 만들어져 있다. 알려줄테니 투자해볼래?"
4차 산업 혁명의 주요 요소가 5G, 자율주행차, AI 등이라는 건 이미 많이 들어봤을 터다. 그래서, '5G 인프라가 깔린다고 하는데 5G 소재, 부품, 장비 주에 투자해야 되는 거 아냐?' 라고 한번쯤 생각해본 투자자도 많을 것이다. 나 역시 그 생각을 해 본 적 있다. 그러나 과연 어떤 기업이 가장 유망한 기업이며, 어떤 부품이 핵심 부품이고, 그 기업이 경쟁사와 비교해서 어떤 우위를 갖는가. 이런 질문이 복잡해서 이내 잊고 말았다. 이 책은 다른 해법을 제시한다. 책의 105p~107p의 내용을 인용한다.
더 많은 인프라를 필요로 하는 5G
과거 3G에서 4G로 기술이 이동할 때에도 통신 인프라 리츠의 주가 성과는 매우 훌륭했지만 5G 시대를 앞둔 현재는 한 차원 높은 투자 매력을 보이고 있다. 5G가 도입되려면 왜 통신 인프라가 늘어나야 할까? 5G는 3.5GHz 근처의 중대역 주파수와 28GHz 이상의 초고대역 주파수로 구분된다. 현재까지 4G LTE에서 주력으로 사용하고 있는 850Mhz이나 1.8GHz의 주파수보다 한 차원 높은 주파수 대역으로 볼 수 있다.
전파의 주파수가 높다는 것은 전자파가 1초 동안 진동하는 파동의 수가 더 많다는 것을 의미하는데, 주파수가 높을수록 한 번에 전송할 수 있는 데이터의 양 또한 증가한다. 높은 주파수 대역을 통신망에 사용하면 한 가지 문제점이 발생하는데, 전송할 수 있는 데이터의 양이 증가하는 만큼 데이터의 전송 속도는 빨라지지만 전자파가 뻗어나가는 힘은 이와 반비례해 약해진다는 점이다. 따라서 5G에서는 기존 4G보다 네트워크 속도는 훨씬 빨라지지만 건물 외벽과 같은 장애물에 대한 투과성이 낮아지고 전파가 도달하는 거리가 낮아 이론상으로는 훨씬 많은 통신설비를 필요로 한다(일반적으로 4G LTE 기지국의 도달 거리는 약 15km이지만 5G의 경우 3.5km에 불과하다)
(...)
미국 무선통신산업협회에 따르면 현재 미국에는 15만 4000개의 셀타워(기지국)가 운영되고 있으며, 향후 제대로 된 5G 통신망을 구축하려면 이보다 훨씬 많은 통신 인프라가 필요하다는 입장이다. 미국의 대형 통신 사업자 AT&T는 5G 네트워크의 본격적인 도입을 위해서는 앞으로 미국 내 30만 개 이상의 매크로 셀타워가 추가로 건설되어야 한다고 언급한 바 있다. 이 경우 미국 내 통신 타워 수는 현재의 3배가 되는 것이다. 매크로 셀타워의 중간 매개채 역할을 할 스몰셀 또한 빠르게 증가해야 하는데, 미국 내 스몰셀(중계기) 개수는 2018년엔 8.6만 개에 불과했지만 2026년에는 80만 개까지 늘어날 것으로 추정된다.
(강조 표시는 책에는 없는 것으로 본인이 하였다)
어떤 기업이 소재와 부품을 제공하는지와 상관없이, 설치되는 모든 5G 인프라는 '부동산을 점유'해야 한다. 즉, 부동산 소유자에게 임차료를 지불해야 한다. 이 임차료를 받아서 배당으로 뿌려주는 5G 인프라 리츠가 있다면, 스몰셀 기준으로 2018년 8.6만개에서 2026년 80만개까지 매출과 이익이 늘어날 것이다. 8년 동안 약 9배의 매출과 이익의 성장이 예상된다. 게다가 이것은 독과점 사업이다! 알고서도 투자하지 않는다면 어리석은 일이리라.
한편 5G 인프라가 가져올 직관적으로 가장 알기 쉬운 변화는, 거래되는 데이터의 양이 엄청나게 많아질 거라는 점이다. 초고화질 넷플릭스와 고화질 넷플릭스의 차이, 그리고 2D 넷플릭스와 3D 넷플릭스의 차이를 생각해보면 이해하기 쉬울 것이다. 교환되는 데이터의 양이 많아지면, 이를 처리하기 위한 데이터 센터가 당연히 많이 필요해진다. 그 사이에서 작동하는 기술적 원리는 이 책을 읽었지만 나는 정리하지 못했다. 그러니 그 부분은 이과생도들의 관심거리로 남겨두고, 우리는 투자 이야기를 해보자.
중요한 것은 넷플릭스, 아마존, 마이크로소프트, 구글과 같은 대형 스트리밍 사업자 및 대형 클라우드 사업자들이 가파르게 늘어나는 수요를 충족시키기 위해서 자체 데이터 센터를 짓기도 했지만, 비용 측면에서 유리한 임차 데이터 센터를 많이 썼다는 점이다. 앞으로 4차 산업 혁명 이후에 데이터가 얼마나 폭증할지 예상이 된다면, 이렇게 데이터 센터를 지어서 필요로 하는 기업에게 임대해주고 임대료를 받는 리츠 산업이 얼마나 유망한지 감이 잡힐 것이다. 이 분야에서 뛰어난 성과를 보이고 있는 리츠가 바로 그 유명한 에퀴닉스(EQUINIX)인데, 주가가 2010년부터 지금까지 10년 동안 627% 올랐다. 연평균 21.7% 수익률이다.
생각해보자. 2010년에서 2020년까지의 데이터 증가량이 더 많을 것인가, 아니면 2020년부터 2030년까지의 데이터 증가량이 더 많을 것인가. 선택은 각자의 몫이다. 다만 이 책은 이렇게 언급한다.
결론적으로 데이터 센터 리츠 투자는 4차 산업 시대에 가장 적합한 부동산 투자로 볼 수 있다. (117p)
이 외에도 코로나가 촉발한 언택트로 인한 소비, 그렇기에 대두되는 "물류 인프라", 리츠 투자와 직접 비교 상품이라 볼 수 있는 우리나라 부동산 투자에 대한, 그러므로 우리나라 부동산 시장에 대한 전망과 통찰 등 이 책이 담고 있는 혜안과 통찰은 대단히 많다. 더욱이 책의 마지막 7장에는 지금 당장 투자해야 할 4차 산업 리츠 BEST 10이라고 하여 10개 상품을 소개해준다. 순서대로 목록만 나열하면 아래와 같다.
1. 아메리칸타워(AMT) : 5G 리츠
2. 크라운캐슬인터내셔널(CCI) : 5G 리츠
3. 프롤로지스(PLD) : 물류 리츠
4. 에퀴닉스(EQIX) : 데이터센터 리츠
5. 디지털리얼티트러스트(DLR) : 데이터센터 리츠
6. 아메리콜드(COLD) : 저온 보관 물류 리츠
7. 알렉산드리아리얼에스테이트(ARE) : 바이오 클러스터 리츠
8. 아센다스리츠(A17U) : 싱가포르 복합 산업형 리츠
9. 케펠DC리츠(AJBU) : 아시아 데이터 센터 리츠
10. 메이플트리로지스틱스(M44U) : 싱가포르 최초 아시아 중심 물류 리츠
여기까지가 이 책에 대한 나의 소개다. 책의 훌륭한 내용을 더 자세히 요약하지 않은 것은 나의 정성 부족이 아니라 이 책을 위한 서평가로서의 마케팅 전략이라고, 말하면 낯뜨겁지만 그래도 말하겠다. 예비 독자들의 일독을 권한다.