[서평] 교통에서 답을 찾다

교통에서 답을 찾다 - 반드시 오르는 부동산!
정진관(정고수) 지음 / 매일경제신문사 / 2024년 4월

안녕하세요 스웨터곰 입니다.

부동산 투자에 대한 열의가 넘치는 저자 소개를

읽고나서 목차를 보게 되었는데 기존의 책들과는

조금 다르게 교통망 기준으로 분석한 것을 보고

관심을 가지게 된 부동산투자 도서 입니다.

국토교통부의 정책 정보를 이해가기 쉽게 설명해

알려주고 있어 이것을 바탕으로 수도권 내 환승센터

및 복합환승센터의 기준으로 지리적 분석 및 

투자 안목을 기르는데 도움이 될 것 같아 읽어보게

되었고 다양한 정보를 얻을 수 있었습니다.

과거에도 현재에도 미래에도 사람이 몰리는

곳은 공통적으로 도로, 철도 등 인프라가 잘

갖춰지고 기업이 이동하여 일자리가 생겨나는 곳,

이곳에서 근무하는 많은 사람들을 위한 택지개발이

진행된다고 합니다. 이미 도시화가 이뤄진 곳에

철도가 들어서면 부동산 가격이 오르게 되고

그와 반대로 아무도 살지 않는 곳에 철도가

들어서게 되면 그린벨트가 풀리며 전, 답, 임야가

개발되는 모습을 지켜볼 수 있었다고 합니다.

하지만 대한민국의 저출산, 인구감소가 이뤄지면서

인구 소멸도시도 생겨나게 되고 어느 곳에는 인구가

몰리는 현상도 생겨날 것이지만 책에서 소개되는

곳의 중점인 서울 및 경기권 내 환승센터와 복합환승

센터는 비교적 안전하다 판단/소개하고 있습니다.

현재 한국의 부동산 시장은 침체기이기도 하고

주택보급률은 102.2%로 100%를 넘어선지

오래되었기도 하고 앞으로 공급될 주택의 수가

5년간 270만호 이상인 것을 본다면 더 이상

부동산투자로 이익을 볼 수는 없을 것 같기도 합니다.

하지만 서울과 경기권은 여전히 집이 부족하고

지속적으로 일자리가 유지/증가하기에 집값이

오르는 현상을 보이는 것이며 이것을 조절하기 위해

계속해서 주택공급이 이뤄질 것으로 본다고 하네요.

해당 지역은 2011년 12월 28일 오리와 수원을

잇는 분당선 연장 개통과 함께 시작되었으며

2020년 수인선까지 완전 개통되면서 분당선과

직결되었고 최근 광역급행철도 GTX-A 용인역이

만들어지면서 대규모 택지 개발사업인

용인 플랫폼시티 개발이 시작되었다고 합니다.

저의 학창시절을 용인에서 지냈었기에 도시가

발전하는 모습을 계속해서 봐왔던 터라 지금까지의

도시개발이 더더욱 신선하게 다가오기도 하더라구요.

용인은 자급자족형 복합도시를 사업목적으로

삼고있으며  용인 플랫폼시티는 주거시설,

상업, 산업, 도시기반시설 등 다복합적으로

구성되어질 예정이라고 합니다.

그리고 평택과 가까운 용인 남사읍에는 삼성전자와

용인 원삼면에는 SK하이닉스의 반도체 공장이

들어서게 되면서 엄청난 예산이 투자가 되었다

합니다. 그래서 지금도 경기도에서 수원시

다음으로 용인시 인구수가 많다고 하지만

지속해서 증가할 예정이라 보고 있다는군요.

​평택 또한 결혼 전까지 거주했던 지역이어서

용인과 같이 도시가 개발되고 구성되는 과정을

지켜봐오고 있었는데요. 사실상 큰 면적을

차지하고 있는 미군부대와 여러 공장지대들이 있어

개발이 어려울 것만 같은 지역에 지제역 SRT가 개통

되고난 이후에 삼성과 LG 산업단지가 고덕에 조성

되는 것을 보면서 꽤 오랫동안 변화가 없던 평택에도

변화가 조금씩 이뤄지고 있구나 보게 되었습니다.

대한민국의 국방, 산업에 중추적 역할을 하는

평택시 내 복합환승센터는 모든 역량과 기능이

집중되기도 하고 앞으로 부동산 가치도 가장

높은 곳이 될거라 말하고 있기도 합니다. 이후에

수원발 KTX, GTX-A와 GTX-C 노선을

국토부에서 적극적으로 추진할 것이라 언급된

도시인 만큼 계속해서 평택시 부동산 가격이

출렁일 수밖에 없다고 말합니다.​

신도시로 조성된 지역의 집값은 계속해서 상승과

하락을 반복하게 되는데 보통 미분양, 규제완화,

건설사 부도와 같은 뉴스들이 나올 때

구입하라는 의미로 해석한다고 말합니다.

신도시 발표 이전에는 다들 관심도가 높아지고

신도시 발표된 이후에는 점차 공포시장으로

변화된다고 하는데요. 이 시기가 지나게되면

환호시장으로 변하게 되고 일대에서

높은 부동산 가격을 자리할 것이라 합니다.

신도시를 보는 안목을 키우기 위해서는

요약하자면 토지 이용 계획의 색깔의 구분과

광역교통망 기준으로 보라고 합니다.

소규모 택지개발은 말 그대로 신도시와 근접한

일부구역을 개발하는 것인데 김포한강2은

지리적 이점에도 불구하고 광역교통편의

대책마련이 부족하여 도심으로의 접근이 어려워

선택되었고 서울 도심인접, 철도 역세권, 첨단

산업단지 인근 등 입지가 우수한 구리토평2,

오산세교3, 용인이동 등이 해당된다고 합니다.

​

정부의 주택공급 활성화 방안의 후속조치로

중장기 주택공급 기반 확충을 위해 주택

수요가 풍부한 장소를 정한 것이라고 하네요.

​

각 개발 지역에 대한 내용은 토지이용계획에

따른 자료와 함께 책에서 보다 자세하게 다루고

있으니 읽어보시는 것이 좋을 것 같습니다.

환경영향 평가제도는 대규모 개발사업이나 특정

프로그램을 환경영향평가법에서 규정하는 대상

사업에 대하여 사업으로부터 유발될 수 있는

영향을 사전에 조사 및 예측/평가하여

자연훼손과 환경오염을 최소화하기 위한

전략적 종합체계라고 합니다.

세부분야로는 도시개발, 산업입지, 에너지개발,

항만건설, 도로건설, 수자원개발, 특정지역개발,

체육시설, 폐기물/분뇨처리 시설, 국방/군사시설,

토석 채취 등에 따라 다양한 부서에서 분석하고

있으며 전략환경영향평가와 소규모 환경영양평가,

환경영향평가 등을 찾아 보는 것이 유익하다 합니다.

부동산 개발이 이뤄지기 이전에 앞서 선행되는

부분이기에 뉴스 정보보다도 빠르게 그 움직임을

파악하는데 도움이 된다고 하네요.

​일단 역세권의 부동산을 가지고 있다는 것은

주변 일대에 비해 높은 가치를 지니고 있는것은

누구나 잘 아는 사실이기도 하고 다들 금전적

여유만 있다면 하나쯤 마련하고 싶은 부동산

투자처일 것이라 생각이 듭니다.

책에서는 환승센터 및 복합환승센터를 기준으로

서울, 수도권의 부동산 투자처를 소개하고 있는데

개발이 거의 완공에 가까워지는 도시도 있고

아직도 시간이 많이 남은 도시도 있기도 합니다.

정책과 부동산 시장의 흐름을 예측하고 분석하는

투자관련 정보들이 많지만 어쨌든 이 책에서 소개

하는 것은 이 기준에 따라 보유하고 있으면 투자에

도움이 된다는 내용이기에 책에서 설명해 준 내용을

기점으로 부동산 투자매물을 두루 살펴보고

부동산 관련 공부를 제대로 해보기 위해 매년 말

국토부가 내놓는 정보들도 관심있게보려 합니다.

북유럽의 소개로 출판사로부터 책을

제공받아 주관적으로 작성한 글입니다.