[서평] 가장 쉬운 독학_부동산경매 첫걸음 (새벽하늘)

가장 쉬운 독학 새벽하늘 부동산 경매 첫걸음
새벽하늘(김태훈) 지음 / 동양북스(동양문고) / 2024년 3월

안녕하세요 스웨터곰 입니다.

부동산 투자처로 경매에 대한 정보를

담은 책들이 이미 많이 나와있지만

사실상 경매는 초보자들이 접근하기에

쉽지않은 것이라 알고 있어서 이미 경험해 본

누군가의 도움없이는 독학으로 이론적인 지식이

있다한들 도전하기가 쉽지 않은 것 같습니다.

​​해당 책에서는 경매의 이론을 수많은 경매

사건의 예시를 들어 간접경험을 해볼 수있음과

동시에 유용한 기술을 쉽게 알려주는 지침서와

같다 소개하고 있어 읽어보게 되었습니다.

저자 김태훈님(새벽하늘)은 공무원으로 15년간

근무하다가 부동산 경매로 연봉이상의 수익을

낼 수 있다는 자신감과 함께 퇴직하고 경매투자를

꾸준히 도전하며 부동산 경매 전문회사와

부동산 경매 전문 로펌에서 근무하면서 일반인들이

접근하기 어려운 지식과 경험을 쌓으셨다 합니다.

​해당 책은 가상의 인물을 스토리로 만들어 경매

기본서로서의 내용을 담고 있으면서도 실제

경매사건을 많은 예시로 들어 현실성 있게 구성

하셨더라구요. 부동산 경매에 관하여 내용을

보다 쉽게 이해하고 정확한 지식을 얻을 수 있다는

것이 이 책의 가장 큰 특징이 아닐까 싶습니다.

앞서 말씀드렸듯이 가상의 인물을 설정하고

스토리를 만들어 주인공들끼리 내용을 주고받는

형식과 같이 경매에 관련된 내용을 담아 설명해

주고 있는데요. 그저 이론적으로만 설명했다면

이해가 잘 안되는 부분도 발생했을텐데 상황극으로

보여주니 소설을 읽는 것마냥 흥미롭게 다가왔습니다.

부동산 경매가 무엇인지 절차와 실제 서류의

참조 사진을 보여주면서 용어를 설명해주는

것부터 등기부 등본 보는 방법 및 임차인의

권리분석, 매각물건 명세서상 권리분석하는 방법,

등기부상 문제나 대항력있는 임차인의 사례,

입찰준비 및 법원에 가서 해야할 일, 낙찰 후

절차와 같은 일련의 내용을 담고 있으며 여러

사례들에 대한 설명들도 담고 있더라구요.​

경매는 법에 의해 절차대로 행해지는 것이지만

그 과정 속에서 경매사건에 문제가 있는지 가려

내는 것은 스스로의 판단에 나뉘기에 권리분석은

꼭 필요하다고 합니다. 스스로하는 것이 어렵다면

변호사나 법무사를 통해 일정의 수수료를 내고

권리분석을 의뢰하는 경우도 있기도 하다는군요.

권리분석은 크게 3단계로 구분된다는데

등기부상 권리분석, 임차인(점유자) 권리분석,

매각물건명세서상 권리분석이라고 말합니다.

등기부상 권리분석은 낙찰받은 이후에 잔금을

내고 등기부에 있는 권리 중 낙찰자가 인수해야

할 것이 있는지 확인하는 작업이며, 아파트나

상가건물에서의 전월세의 계약관계와 같이

임차인이 있는 경우 대항력 여부를 확인하여

권리분석하는 방법, 가장 중요한 단계로 보는

매각물건명세서를 보는 방법 및 다른 문제가

발생할 여지가 있는지 점검하는 과정을

구분하여 실제 예시를 들어 설명을 해주기에

간접 경험하듯 공부하기에 좋더라구요.

입찰준비를 하면서 필수적으로 고려해야할

부분이 있는데 가장 중요한 것은 시장의 흐름

이라고 합니다. 온라인에서 경매 매물을

비교 확인한 이후에 어느정도 범위가

좁혀졌다면 직접 방문해보는 임장,

시세파악을 통해 준비를 시작하는 것이죠.

이때 유용하게 볼 수 있는 경매사이트를 소개하고

있는데 이 책을 구입하시면 확인하실 수 있습니다.

해당 쿠폰으로 전국 범위를 조회해볼 수

있는데 2개월을 무료로 제공한다고 하네요.

그리고 입찰준비를 마쳤다면 입찰마감시간이

입찰할 법원과 일정이 모두 다르기 때문에

꼭 체크가 필요하다고 하며 입찰 보증금 역시

꼭 신경써서 준비해두라고 합니다. 그리고 입찰 시

준비서류가 개인의 경우라도 본인입찰, 대리인입찰,

미성년 자녀 대리의 부모의 입찰 시에 지참할

서류가 조금씩 다르기때문에 확인이 필요

하다고 합니다. 마찬가지로 법인이나 공동

명의자에 따라서도 확인이 필요하게 됩니다.

경매에 낙찰되어 그 후의 절차에 대해서도

다루는데 제일 먼저 법원에 가서 낙찰받은 사건을

열람하고 점유자에 대한 인적사항을 복사해와야

한다고 합니다. 그리고 낙찰받은 건물로 가서

점유자를 만나고 내부를 보는 과정을 거치고 내용

증명을 보냄으로서 법적권리를 행하게 되는 것이죠.

사람과 사람의 관계로 보자면 조금은 불편해질

수 있을 법한 과정인데 회사의 직원 위치로서

진행하는 컨셉으로 가는게 서로 감정적으로

부딪히지 않는 방법으로 좋기에 철저하게

사무적인 자세로 나가면 좋다고 합니다.

매각의 실시(낙찰)부터 매각 결정, 매각 확정,

잔금기일 결정, 매각대금 납부, 배당을 받음

으로서 경매 건물을 소유할 수 있게되는데요.

건물 소유를 하게되면 법적절차 진행 간

지출된 비용에 대한 책임에 대해서도 알 필요가

있다고 합니다. 이사비의 경우 잔금 납부 이전에

이사했다면 조금 챙겨주는게 맞지만 잔금 이후

라면 오히려 돈을 받아야 된다고 합니다. 하지만

상황상 점유자가 안쓰러워져 챙겨주고 싶다면

이사하는 날 주면 된다고도 말합니다.

그리고 책에는 저자가 운영하는 멤버십 무료

구독권(30일)을 제공하고 있었는데 책에

있는 QR코드를 통해 접속이 가능합니다.

멤버십에 가입하면 책에서 설명해준 방식을

기준으로 경매물건을 선별해서 매주 추천해

준다고 하는데요. 단순히 경매물건만 소개하는

것이 아닌 권리분석까지 도와준다고 합니다.

매월 첫째주에는 시장흐름에 대한 강의가 진행되고

셋째주는 단톡방에서 Q&A도 받으신다고 하니

부동산경매에 관심이 있으신 분들은 책을 통해

기본기도 쌓으시고 멤버십도 한번 이용해 봄으로써

독학으로만 진행하기에 어려움을 느끼는

부분을 보완할 방법으로 괜찮아보입니다.

가상의 인물로 스토리를 풀어나가면서도 어렵게만

느껴졌던 부동산 경매에 대해 보다 쉽게 접근하고

알아갈 수 있도록 구성하고 있어서 재미있게

읽어 나가면서도 실제 경매사건의 내용을 접목

시켜서 간접적으로 경험하고 노하우를 알아가는

느낌이 들어 유익하게 느껴지는 책이었습니다.

이 리뷰는 동양북스, 문화충전카페로 부터

'도서 가장쉬운독학 경매멘토 새벽하늘

부동산경매 첫걸음'을 협찬받아 직접 읽고

작성된 서평 게시글 입니다.

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