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부동산 투자 대격변 - 변화된 패러다임에 대비하라
박준연 지음 / 두드림미디어 / 2024년 3월
평점 : 
안녕하세요 스웨터곰 입니다.
부동산 투자는 장기투자처이기도 하고
도시사업 등의 정책에 의해 움직이기에 어느정도
예측은 가능하기도 합니다. 하지만 시대에 따라
투자하는 트렌드가 조금씩 바뀌게 되기에
정보수집 또한 중요하지만 사실상 너무나도
많은 정보가 쏟아져 진짜 도움이 되는 정보를
캐치하기가 쉽지는 않다고 합니다.
유튜버 '빌딩의신'이 제시하는 부동산 투자
솔루션에 대해 듣고 공부할 수 있는 기회가
될 것 같아 관심을 가지고 읽어보게 되었습니다.
지난 50년은 한국 부동산 시장의 투자황금기
였으나 다가올 50년은 지금과 다를것이고
혹독한 투자 환경이 예상된다고 말합니다.
물론 당분간은 인기가 있을지 몰라도 여러
요인의 작용으로 인해 투자 매력이
감소하는 시점에 와있다고 평가합니다.
경제성장률이 둔화되는 시기이자 외부적으로는
전쟁과 같은 불안한 국제정세에 휘둘리고 있는
현 시장 상황을 파악하는 내용을 담고 있으며
투자환경이 어려운 상황 속에서도 수익을 낼
방법을 찾아내는 방법을 소개하고 있습니다.
확실히 최근들어 부동산 투자에 관련된 책들을
접하다보면 상가형 부동산에 중점을 두고 말하는
내용들이 많더라구요. 부동산 선진국에서 투자의
중심은 상업용 부동산으로 통한다고도 합니다.
이 책에서는 왜 이것이 투자의 대세로 떠오르는지
어떻게하면 투자를 하여 이득을 볼 수
있는지 방법을 소개하고 있습니다.
또한 이제는 단순하게 정보 습득만으로 성공하기
어려운 시대라며 정보를 얻게되면 자신에게
꼭 필요한 정보로 전환할 수 있어야하고
이것을 통해 종합적이고 전략적인 사고와
판단을 내릴 수 있다고 말합니다.
부동산 투자로 대개 아파트를 통해 돈을 벌고
싶다는 국민들의 열망은 아직까지도 이어지고
있다는데 우리나라의 부동산 가격의 흐름은 높은
경제 성장도 한몫을 하기도 했고 여러 다양하면서도
복잡한 요인이 원인으로 숨어있다고 합니다.
그리고 과거에는 아파트 분양정보를 종이신문,
TV나 라디오에서 전하는 뉴스를 통해 알 수
있었다고 말합니다. 그래서 부동산 투자에 관심이
있던 사람들은 발품을 발며 현장을 방문하기도
하고 부동산 중개사무소를 통하거나
인맥으로 구하는 방법이 많았다고 합니다.
하지만 1997년 IMF때 계속해서 오르던 부동산
시장에 한번 꺾이는 시기가 발생했고 인터넷이
보급되면서 투자정보에 대한 대중화가 이뤄지게
되었고 그때부터 일반인의 투자 수요가
몰려들기 시작했다고 하더라구요.
경제를 움직이는 주축이었던 베이비부머 세대가
보유하거나 실거주 하는 아파트를 다운사이징하는
시기이면서도 저출산이 지속되면서 계속적으로
이어진다면 부동산 시장은 직격탄이 예상된다고
말합니다. 교통이나 학군이 좋은 아파트들만큼은
계속해서 집값이 올라갈 것이라는 보유자들의
마인드가 잠재되어 있으나 비슷한 장소에서 신축
고급형 아파트가 재개발로 새로 지어지게 되는
경우도 있기에 장담할 수는 없는 현실이라고 합니다.
주거시설은 거주하기 위해 필수적인 요소이기에
살아가면서 안정적인 거주지 한채는 있어야한다고
생각하며 내집마련을 하기 위해 과거부터 현재에
이르기까지 모두 노력하는 것은 사실입니다.
하지만 빠르게 사회가 변하면서 집을 바라보는
시각이 많이 변화하였다고도 합니다.
살고 있는 곳과 사게되는 곳을 구분하게되고
주택 매매를 통해 수익을 내는 것에 관심이
높아졌다고 말이죠. 하지만 집을 사기 위해서는
대출이 발생할 수밖에 없는 현실인데 이렇게 되면
빚의 성격도 좋지 않다고 보아 가처분소득도 낮게
평가되고 경기가 위축되며 투자수요가 줄고 부동산
가격도 오르기 힘든 현상으로 이어진다고 합니다.
요즘 세대로 불리는 MZ세대는 합리성과 실용성을
중점으로 보고 살아가기에 소유보다는 거주에
의미를 둔다고 합니다. 사실상 운용할 자산이
많지 않은 경우 실용성에 의미를 두는 경우가
많다고도 합니다. 방의 크기는 작더라도 월세나
전세를 주고 거주하고 있을때 교통편의 접근성
이나 편의시설에 중점을 두는 것처럼 말이죠.
이 외에도 아파트 구조의 변화, 분양방식의 변화,
아파트의 양극화 현상, 아파트 투자의 장단점,
장기보유특별공제의 유효성에 대해서도 다루고
있어 여러 정보들을 알아가는데 도움이 되었습니다.
현재 제가 살고 있는 동네에도 최근 3년이내에
오래된 아파트에는 재건축 관련한 현수막이
부동산에는 신축아파트 분양소식, 재건축이 허가된
구역에는 상가들이 하나둘씩 빠져나가는 것을
보기도 했고 현재에는 해당 구역을 철거하는 작업에
들어가 어수선한 느낌이 없지않아 있습니다.
그래서 더더욱 관심이 생기는 재건축 관련 정보
였는데요. 쉽게 생각하면 재건축으로 확정된 아파트
들은 대부분 40년은 넘는 건물이라 오래되기도
하지만 계속 가지고 있으면 그곳에 새로운 아파트가
들어섰을 때 일반적인 구매에 비해 구입하는
금액이 저렴하다는 것으로 알고 있는데요.
이런 부분으로 기존보다 높은 가치로 신축 아파트를
소유할 기회가 생기는 것이기에 투자처로서
많이 관심을 가졌다고 합니다. 하지만 재건축이
이곳저곳 이뤄지게되면 희소성을 잃게 되기에
예전처럼 매력적인 투자처는 아니라고 합니다.
그리고 재건축 아파트는 투자할 때 입주시점을
중요하게 눈여겨 보라고 하는데요. 사실상 아파트
가격이 중요하기에 어느정도 예상되는지를 보고
판단하라고 합니다. 최초분양가, 2~3년전 시세,
주변 아파트의 연식에 따른 가격 상승률과 하락률
등을 비교 분석하며 공부가 필요하기도 합니다.
그 외에도 각종 금융비용이나 취등록세와 보유세,
수선유지비 등까지 계산해보고 나중에 매각을
하게되는 경우까지가 최종으로 투자 수익으로
나는 금액으로 보면 된다는군요.
상업용 건물에 투자하게되는 경우 수익금의
대부분이 절세에서 나오게 된다는데요. 절세는
증여와 상속에도 많은 연관이 되어있다고도
합니다. 간혹 부모님이 보유하시던 부동산을
상속받게 되었을 때 세금으로 큰 돈을 내야되는
경우가 발생하고 자식 세대는 세금을 내지 못해
경매에 내놓게 되는 경우가 발생한다고 하니
더욱 관심있게 볼 주제인 것 같았습니다.
우리나라는 상속세의 과표금액 30억원이 넘으면
세율 50%가 부과된다고 하는데요. 부가 되물림
되는 과정에서 세금은 반드시 마주치게 될 문제이자
숙제이기도 하다는군요. 요즘은 금융거래 기록
대부분이 전산화가 되어있어 국세청에서는 파악이
가능하기에 편법이나 탈법을 통해 세금을 줄이려기
보다는 절세를 통해 해결하는 것이 좋다고 합니다.
절세도 한번에 처리하기보다는 방법과 기간을
찾아가며 시도하는 게 좋다고 합니다. 자산을 조금씩
쪼개서 증여하는 방법, 증여하는 후손의 범위를
넓히는 방법, 법인 건물로 절세하기와 같이
다양한 방법을 사용할 수 있다니 말이죠.
그리고 상속보다는 증여가 유리하기에 생존해
계실 때 자산을 이동시키는 방법이 좋다합니다.
돈이 있어도 잘 쓰는 사람과 못 쓰는 사람이
있다고 합니다. 이것은 마인드, 즉 어떤 생각을
가지고 있느냐에 따라 달라지게 되는데요.
투자는 인간이 지닌 본성에 반하는 일이지만
내 생각을 뛰어넘는 결론을 내릴 수 있을 때
목표점에 다다를 수 있다고 말합니다.
인간은 모두가 본능적으로 안전을 추구하기에
위험을 피하고 싶은건 모두가 같은 마음이지만
보통 사람들은 실패할까 두려워 시도조차
못하지만 욕망이 강한 사람들은 투자를 감행하는
경우가 많다고 합니다. 그 마음이 크면
결단도 쉽게 이뤄지기 때문이라고 하네요.
투자결정을 내릴 때 필요한 것은 객관적인
분석능력도 중요하지만 이보다 필요한 것은
용기이며 진짜 부자의 여유와 배려는 항상
을의 자세로 겸손하게 예의를 지키며 낮은
자세로 유지함에서 나온다고 우리가 배워야
할 자세이자 태도로 언급하기도 합니다.
부동산의 현 시점에 대해서 객관적으로 바라볼 수
있게 여러 시각에서 분석한 주제로 내용을 알려주고
있어 파악하기 좋았고 투자를 바라보는 관점이나
무엇을 중점으로 보는 것이 좋은지 그리고 투자를
하기에 앞서 고려해봐야할 부분에 대해서도
말해주고 있어 부동산 투자에 관한 다양한 정보를
얻는 것에 많은 도움이 되었던 것 같습니다.
북유럽의 소개로 출판사로부터 책을
제공받아 주관적으로 작성한 글입니다.