[서평] 부동산 부자가 되는 대출의 비밀

부동산 부자가 되는 대출의 비밀 - 대출 경력 10년 은행원이 알려주는
이훈규 지음 / 매일경제신문사 / 2024년 2월

안녕하세요 스웨터곰 입니다.

​아직까지는 부동산 관련하여 전세/매매 대출을

받아본 적이 없기에 더 막연한 주제인데,

대출이라는 것은 결국 빚이지만 더 나은 환경으로

가기위해서는 많은 돈이 필요하고 도움을 얻기 위해

필요한 제도인 것은 확실합니다. 또한 재테크의

수단으로 부동산이 많이 활용되기도 하는데 방법을

모르면 시작조차 하기가 어려운 분야이기도 합니다.

저자가 들려주는 현명한 대출을 위한 지침서를

읽어보고 관련 지식에 대해 정보를 알아가고

싶어 읽어보게 된 책 입니다.

자본주의의 원리는 과거와 현재, 미래에도

적용되는 불변의 원리라고 합니다. 자본주의

사회에서 빠르게 부를 증식하기 위해서는

대출이 선택이 아닌 필수라고 말하고 있는데요.

대출에는 좋은 대출과 나쁜 대출로 구분된다며

특히나 소비(사치재_명품/외제차 구입 등)를

위해 받는 대출은 좋지 않은 대출로 분류되며

무조건적으로 나쁘다라는 개념은 아니지만

대개 본인의 소득에 비해 월등히 높은 소비습관을

가지며 대출로 이어진다면 좋지 않다고 합니다.

빚은 감당할 수 있는 정도면 괜찮지만 대부분

계속되는 빚으로 이어지기 때문에 말이죠.

그와 반대로 생산을 위해 받는 대출의 개념인

부동산, 사업, 지적재산권을 이유로 받는

대출을 좋은 대출로 본다고 합니다.

자본주의 사회에서는 인플레이션이 존재하기에

이 시대 속에 내 자산을 지키려면 부동산

하나쯤은 가지고 있는 것이 좋다고 말합니다.

부동산 대출과 연관된 전문용어가 있는데

LTV(담보인정비율),DTI(총부채상환비율),

DSR(주택담보대출원리금과 기타대출이자의

합을 연소득으로 나눈 값)의 개념을

확실히 알고 있어야 한다고 합니다.

또한 DSR 제외 대출의 기준에 대해서도 나열해주고

있었는데 제외되는 대출 역시 다른 대출을 받을 때는

DSR 계산에 포함된다고 하더라구요. 말이 좀 어렵게

다가올 수 있지만 그 예로 이렇게 말하더라구요.

전세자금대출을 받을 때는 DSR계산을 하지않으나

추가 신용대출을 받을 때는 기전세자금대출이

DSR계산에 포함되는 것이죠. 그래서 이런 경우는

신용대출을 먼저 받고 전세자금대출을 나중에

받는 것이 DSR계산에 유리하다고 합니다.

대출받는 방법이 다 비슷한 것 같아도 받는

순서가 어떻느냐에 따라 이렇게 상황이

달라진다하니 공부가 필요하긴 하겠더라구요.

그리고 요즘 전세사기 사례가 급증하면서

보증보험 가입은 필수라는 말이 있는데요.

보증보험 가입이 거절되는 경우가 있다고

하더라구요. 소유자가 법인인 경우, 다가구 주택이나

상가주택과 같이 방 개수가 여러개인 경우,

선순위 임대차(전/월세)가 있는 경우,

고시원/모텔/호텔과 같이 방의 개수가

많을 때가 가입이 안되는 기준의 경우라 합니다.

즉 보증보험 가입이 가능한 경우는 쉽게 생각하면

본인과 본인과 함께 살아가는 구성원이 실제로

거주하는 경우에만 가능하다 보면 되겠더라구요.

하지만 보증보험 가입이 안되는 경우에는

신탁대출을 활용하면 된다고 하는데

소유자는 부동산을 매매, 임대차 모두 가능하며

재산세나 종부세와 같은 세금이 부과되긴

하지만 임대차의 경우에는 신탁사의

동의를 받아야 진행이 가능하다고 합니다.

간혹 신탁을 받은 소유자가 압류, 가압류의

처분을 받게되었을 때 개인소유는 법에 의해

즉각 강제 처리되지만 신탁 부동산의 경우에는

가압류나 압류 조치를 할 수 없다고 해요.

그 이유는 신탁이 걸린 부동산은 소유자가

신탁회사로 되어있기 때문이라고 합니다.

​생활형 숙박시설은 숙박용 호텔이나 주거용

오피스텔이 합쳐진 형태의 개념으로 외관은

호텔처럼 생겼다해도 오피스텔처럼 각 방의

호수의 소유자가 다른 것으로 생각하면

된다고 합니다. 하지만 숙박업으로 분류되기에

주택용도로 사용하게되면 불법이라고 합니다.

은행은 보통 대출을 취급 및 검토하게 될 때

경매 낙찰가율을 참고 한다는데 이것이 낮다면

보수적으로 대출을 검토하는 경향이 있다고

합니다. 그래서 은행은 비주택 부동산의 LTV를

결정할 때 경매 낙찰가율에 연동시키는 경우가 많아

대출을 취급할 수 있는 비율도 낮아진다 하더라구요.

비슷한 형태인 고시원은 근린생활시설로

분류되는데 요즘 고시원이 수익형 부동산

투자처로 인기가 있다고도 하는데요.

고시원을 매입하기 위해 대출을 많이

받기 위해서는 신탁대출쪽으로 알아봐야

한다고 합니다. 이것은 일반 저당권대출은

방의 개수마다 소액임차보증금을 차감해야되어

대출금이 많이 나오지 않는 것 때문에 그렇다네요.

알면 알아갈수록 사실상 관련 법규나 건물의 형태를

잘 알아봐야 하는 것 또한 공부가 필요하다보니

여러모로 쉽사리 접근하기는 어려운 것 같네요.

대출금리는 기준금리와 가산금리로 이뤄져

있다고 하는데 이것은 코피스금리, CD금리,

금융채금리 등으로 분류되며 보통 코피스

금리를 많이 적용하게 된다고 합니다.

우리나라의 경우에는 한국은행 기준금리의

변화에 따라 같은 방향으로 변동하게 된다는데

가끔 예외가 있다고 해요. 이런 경우는 한국은행

기준금리는 올랐어도 은행의 정기예금의 이자율이

내려가는 경우라고 하는데 은행의 대출금리는

대부분 한국은행 기준보다는 은행 예금금리에

더욱 영향을 받기 때문이라고 합니다.

그리고 고정금리라는 개념도 있는데 단어 그대로

전체 대출기간 동안 일정기간동안 금리가 고정되어

있는 것으로 보통 아파트대출의 경우에는 혼합금리로

진행된다고 하는데요. 일정기간은 고정금리로

진행하되 나머지 기간은 변동금리를 적용시켜

진행되는 형태의 대출이라고 합니다.

그리고 대출이자가 부담되는 경우 우선적으로

금리인하요구권을 알아봐보는 것도 좋다고 합니다.

만약 이것이 거절된다면 저금리의 타행대출을

알아보는 것도 괜찮은 방법이라고 하네요.

위의 방법 외에도 너무 힘든 경우에는

사적/공적 채무조정을 요청하여 알아보는

방법도 있고 개인회생, 파산 등의 선택도 있다고

하는데 이것들에는 기준요건이 있으니 충족되는지

여부도 함께 알아보는 것도 좋을 것 같다고 합니다.

대출을 어떻게 활용하냐에 따라 득이 될 수도

독이 될 수도 있는 것 같은데 정보를 꽤나 다양한

주제로 다뤄주셔서 대출에 대해 기본정보는

알아갈 수 있어서 유익했던 책이었던 것 같습니다.

왠만해서 대출은 만들지말자의 생각에서

그래, 때에 따라 요긴하게 사용될 수도 있겠다

싶은 생각으로 마음이 조금은 움직이게 되었네요.