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뉴스에서 절대 말하지 않는 K-부동산 팩트체크 - 부동산의 신 표영호가 작정하고 공개하는 부의 대역전술
표영호 지음 / 21세기북스 / 2023년 4월
평점 :
한국 부동산 시장의 현주소
책을 선택한 이유
폭등하던 부동산 가격이 안정화를 넘어 폭락을 걱정하게 된다.
부동산 가격의 급격한 등락은 국가 경제를 위협한다.
한국 부동산 시장의 현황을 알아보기 위해
"뉴스에서 절대 말하지 않는 K-부동산 팩트체크"를 선택한다.
"뉴스에서 절대 말하지 않는 K-부동산 팩트체크"는
1장 부동산 버블 시대의 생존 게임
2장 하락장에서 살아남는 법
3장 기회를 만드는 기적의 부동산 투자 원칙
4장 부동산 시장은 앞으로 어떻게 될까?
로 구성되었다.
1장 부동산 버블 시대의 생존 게임
대한민국 부동산 버블, 생존 게임이 시작되었다 에서는
부동산이 계속 우상향한다는 믿음은 위험하다.
부동산 가격 버블 판단 기준 PIR 지수를 살펴보고,
활황기의 부동산 투자는 이익을 가져다 주지만
버블의 시대는 경제지표에 주의해야 함을 말한다.
서두르지 마라, 돈이 없지 아파트가 없나 에서는
한국의 주택 수는 가구 수보다 많지만
수도권의 주택 수는 가구 수보다 적다.
수도권 주택수가 적은 이유와 소형 평향 공급 증가,
집값이 하락에도 주택구입부담지수가 상승하는 이유,
미분양 주택 투자를 고려해볼 만한 할인률을 알아본다.
부동산 투자로 부자 되려면 준거집단을 잘 선택하라 에서는
준거집단은 행동과 의사결정에 영향을 미친다.
투자 모임 참여, 투자에 대한 관심은 중요하다.
부동산을 주식처럼 생각하지 마라 에서는
부동산 조정 국면은 장기적 전망 속 투자 타이밍을 찾아야 한다.
장기적 투자 관점, 신중한 투자, 완만한 변동성 등
부동산의 특징, 부동산 선행지표 주식 시장,
불황에 투자 기회를 찾아야 함을 말한다.
5억이 15억 되는 아파트의 조건 에서는
장기적 수요는 거주, 단기적 수요는 투자다.
수요의 성격에 따라 가치가 달라진다.
일자리와 주택가격의 관계에 대해 생각해 본다.
2장 하락장에서 살아남는 법
사느냐(live) 파느냐(sell), 이것이 문제로다 에서는
참여정부의 분양가 상한제는 기대와 다르게
분양 폭발을 야기한다.
문재인 정권의 규제책은 부동산 가격을 상승시킨다.
하우스 푸어는 팔아야 할 때 구입한다.
정상적 부동산의 가격 수준을 생각해 보고
부동산 투자와 타이밍의 중요성을 이야기 한다.
꼬마빌딩, 빌딩 투자 시 유의점 에서는
빌딩 투자는 부동산 투자의 꽃이다.
최근 빌딩 투자의 특징은 소형화, 소자본화다.
이익보다 리스크를 먼저 따져보기, 최소 자본금,
싸게 사서 리모델링으로 가치 높이기 등 투자전략을 소개한다.
깡통 주택이 될 집은 정해져 있다 에서는
깡통 주택은 집값의 매매가가 전세가보다 낮거나 같다.
안정적인 전세가의 수준, 깡통 주택이 많은 지역,
전세 사기 수법, 깡통 주택 피하는 법을 알아본다.
하락장일 때 부동산을 조심해야 하는 이유 에서는
대세 하락장에서는 마이너스 프리미엄이 속출한다.
고분양가 논란이 있는 지역은 조심해야 한다.
부동산 하락장에서는 보합 가능성을 염두에 두고 투자해야 한다.
부동산 시장을 경악시킨 레고랜드 사태와 채권 신용도의 상관관계 에서는
시공사 부도시 수분양자 보호 문제,
레고랜드 사태, 둔촌주공 PF 차환 실패 문제 등
부도의 위험성을 알아본다.
부동산도 주식처럼 조각 투자할 수 있다 에서는
조각 투자는 공동 투자에 대한 이익을 함께 배분 받는다.
프롭테크 질로의 사업모델, 조각 투자의 위험성을 알아본다.
원정 투자, “지방에서 서울 아파트 사려고 올라왔습니다” 에서는
외지인의 서울 주택 매수가 급증한다.
재개발 호재를 노리는 투자의 위험성을 살펴보고
대도시 집중화, 탈지방화 가속화 현상이 가져올
부동산 투자 방향을 생각해 본다.
3장 기회를 만드는 기적의 부동산 투자 원칙
정말 아파트가 부족해서 집값이 급등했을까? 에서는
문재인 정권은 주택가격 폭증을 공급 부족이라 주장한다.
인구주택총조사 결과는 무려 139만 호가 빈집이며,
서울 아파트 준공 숫자는 줄어들지 않았다.
주택 공급 부족이 집값 상승의 원인이라는 증거는 없다.
초저금리로 유동성이 확대되면서 투기 목적으로
외지인들이 주택을 구매하면서 집값이 폭등한다.
아파트의 공급이 부족해서 집값이 폭등한 것이 아니라
문정권의 초저금리 정책이 대출로 집을 사도록 유도하면서,
고금리 시대가 오자 집을 산 사람들은 통한의 눈물을 흘린다.
서울·경기 주택 가격 시세는 ‘버블버블’ 에서는
주택 가격에 일정 수준의 버블은 정상이지만
40%를 넘는 버블은 위험하다.
전 세계 각국이 유동성 회수에 돌입하면서
전 세계적 가격 조정이 오고 있다.
고금리 시대가 오자 월세 비율이 증가하고 있다.
갭투자 여력이 없는 상황에서 부동산 투자는 위험하다.
주거용 부동산 투자 시점을 생각해 본다.
미분양 아파트가 늘어나는 도시들에는 공통점이 있다 에서는
준공 후 미분양은 아파트 가격 하락과 관계가 깊다.
미분양 아파트가 늘어나는 지역의 공급 물량, 분양가 추세,
미분양 아파트 위험 신호에 대해 알아본다.
최고의 상가에 공실이 많은 이유 에서는
서울을 제외한 전국 상가 공실률은 두자리 수다.
최고의 상권도 분양가와 임대료가 비싸면 공실이다.
고가 분양, 소비 패턴의 변화는 상가 공실을 이끈다.
수익형 부동산은 정말 수익을 낼 수 있을까? 에서는
저금리 시대 상가 투자 수익률은 높았다.
경기 불황에 상가 투자에서 발생하는 문제를 알아본다.
주거용 오피스텔을 주택 수에 포함하며 수익률은 하락한다.
금리와 수익형 부동산 가치의 반비례, 환금성 문제를 살펴본다.
오피스텔 투자 시 반드시 알아야 할 것 에서는
오피스텔도 주거에 사용되면 주택으로 취급된다.
아파트 가격 급등으로 오피스텔이 대체 투자처로 부상하지만
오피스텔 가격에 거품이 끼기 시작한다.
직주 근접 오피스텔 투자에 대해 알아본다.
하락장에 흔들리는 GTX 에서는
GTX 노선의 가격 상승은 강남 접근성이 명암을 가른다.
GTX 완공 전에 선반영된 집값은 롤러코스터를 타고 있다.
부동산 가격과 거품에 대해 생각해 본다.
풍선효과의 제로섬 게임 에서는
6.17 부동산 대책은 투기 지역과 투기 과열 지구에
전세자금 대출 규제를 확대한다.
실수요자들이 피해를 입고, 비규제 지역 거의 모든 주택이
큰 폭으로 가격 상승한다.
문정권이 규제 지역을 넓혀갈수록 지방의 집값이 상승하고
서울 집값을 자극하면서 투기 세력들에게 잔치판을 벌여준다.
4장 부동산 시장은 앞으로 어떻게 될까? 에서는
똘똘한 한 채의 경쟁력과 부동산 하락기의 가격,
고금리가 불러온 유동성 위기와 집값 반등 시기,
고금리 시대와 대출로 얻은 주택의 부채의 성격,
일본 주택 가격이 저렴해도 비싼 월세를 내는 이유,
한국 젊은이들이 영끌해서 집을 사는 이유,
일본 부동산 문제와 한국 부동산 버블의 비교,
혁신도시의 모순과 공동화 현상 문제를 지적한다.
"뉴스에서 절대 말하지 않는 K-부동산 팩트체크"는
부동산 버블이 발생한 원인을 살펴보고,
부동산 하락장에서 부동산 시장의 상황,
부동산 투자 원칙, 부동산 시장의 미래를 전망한다.
부동산이 계속 우상향한다는 믿음은 위험하다.
수도권을 제외하고, 주택 수는 가구 수보다 많다.
부동산 조정 국면에서는 장기적 전망을 통해
투자 타이밍을 찾아가야 한다.
부동산과 주식 시장의 관계, 투자 수요에 따른 가치 변화,
일자리와 주택가격의 관계 등을 검토해야 한다.
참여정부의 분양가 상한제, 문재인 정권의 규제책은
부동산 가격을 상승시킨다.
정상적 부동산의 가격 수준을 생각해 보고
부동산 투자 타이밍을 결정해야 한다.
꼬마빌딩 투자 전략, 깡통 주택 피하기,
대세 하락장의 마이너스 프리미엄 부동산,
채권 부도, 시공사 부도시 발생하는 문제,
조각 투자의 위험성, 대도시 집중화, 탈지방화 시대의
부동산 투자 방향을 생각해 본다.
문재인 정권은 주택가격 폭증을 공급 부족이라 주장하지만
주택 수 통계, 서울 아파트 준공 물량은 주택 공급 부족이
사실이 아님을 말한다.
초저금리와 유동성 확대로 외지인들이 투기 목적으로
주택을 구매하면서 집값이 폭등한다.
전 세계적 유동성 회수는 부동산 가격 조정을 가져온다.
고금리 시대의 부동산 투자에 대해 알아본다.
경기 불황에서 상가, 오피스텔 투자 문제,
GTX 개발 호재 지속 여부를 생각해 보고,
6.17 부동산 대책의 문제점을 알아본다.
부동산 시장의 미래에 대한 주요 이슈에 대해 전망한다.
"뉴스에서 절대 말하지 않는 K-부동산 팩트체크"은
한국 부동산 시장에 버블이 생긴 원인을 살펴보고,
전세계적 고금리 시대가 부동산 시장에 미칠 영향과
한국 부동산의 미래를 전망하면서
현명한 투자 전략을 세우고 대응해야 한다고 말한다.
부동산 투자는 정확한 투자정보와 투자 타이밍을
결정할 수 있는 용기가 필요하다.
매매 시점을 잘 관리하는 치밀한 전략 수립과 실행이 필요하다.
과거처럼 부동산은 무조건 오른다는 막연한 환상에서 벗어나
경기 상황, 투자 수요, 입지 조건 등을 신중하게 고려하면서
투자해야 한다.
"뉴스에서 절대 말하지 않는 K-부동산 팩트체크"는
금리가 부동산 시장에 미친 영향을 이해하면서,
고금리, 대도시 집중, 탈지방화 시대의 투자 전략을
생각해 보게 한다.
21세기북스 와 컬처블룸 서평단에서
"뉴스에서 절대 말하지 않는 K-부동산 팩트체크" 증정해주셨다.
감사드린다.
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