[서평]‘돈 되는 소형 부동산은 따로 있다‘

돈 되는 소형 부동산은 따로 있다
최윤성 지음 / 원앤원북스 / 2017년 1월

"다가올 5년, 소형 부동산은 계속 오른다!
지금 당장 오르는 소형 부동산에 투자하라"

이 책의 Keyword : 월세,72의법칙,수요와공급,입지,월세복리,직주근접,재건축

Before
이 책을 쓴 저자하고는 블로그 이웃관계다. 저자가 나를 이웃으로 설정했는지는 모르겠지만 말이다. 저자가 올린 블로그의 글을 읽다가 이 책을 우연히 알게 되었다. 평범한 블로그 이웃으로만 생각했는데, 알고 보니 부동산 전문가였다. 책도 쓰고, 강의도 하는 등 활발하게 활동하고 계신 분이다.
사실 소형 부동산에 대해서는 그동안 관심이 별로 없었다. 월세를 받는 것도 좋지만, 세입자들한테는 시달리는 삶은 내가 꿈꾸는 삶이 결코 아니다. 일종의 '귀차니즘' 때문에라도 소형보다는 듬직한 중형 이상의 아파트에 관심을 가지고 있는 것이 사실이다. 그런데 얼마 전에 현업에 종사하는 부동산중개사하고 이야기를 나누다가 문득 소형 여러 채가 오히려 큰 수익을 줄 수도 있겠다는 생각이 들었다. 나중에 은퇴 후에 한량처럼 무료하게 지내기보다는 세입자들과 더불어 바쁘게 살아가는 것도 의미가 있겠다 싶기도 했다. 게다가 덤으로 들어오는 '월세'로 인한 기쁨도 만만치 않을 테니까.

Reading
"연구를 하지 않고 투자하는 것은 포커를 하면서 카드를 전혀 보지 않는 것과 같다."(피터 린치)

시대가 바뀌면서 부동산 트렌드가 '월세'를 선호하고 있단다. 그 이유로는 저출산과 고령화 그리고 저금리라는 것이다. 
10억 원을 모으려면 매월 779만 원을 저축해야 한단다. 평범한 사람들로서는 불가능한 일이다. 그래서 저자는 현실적 대안으로 목돈이 모일 때마다 소형 월세에 투자하기를 권하고 있다. 그 월세와 월급을 합쳐 지속적으로 투자한다면 복리의 효과를 볼 수 있단다. '72의 법칙'이라는 것이 있는데, 이는 수익률이나 이자를 72로 나누면 원금이 2배가 되는 연수가 나온다고 한다. '72/7=10년'. 이는 7%의 수익을 복리로 거두면 10년이면 원금의 2배를 얻을 수 있다는 것이다. 이것이 복리의 마법인데, 이는 매월 월급을 받는다는 것을 전제로 할 때 실현 가능하단다. 꾸준한 투자를 통해 경제적 자유를 누리려면, 매달 나오는 월급을 통한 안정적인 현금흐름이 필요하다는 것이다.
우리가 거두는 평균 수익률은 은행 금리와 비슷한 수준이란다. 이를 넘어서려면 꾸준한 노력이나 시스템이 있어야 한단다. 그 답이 소형 월세라는 것이다. 10억 원을 은행에 예치하면 한 달에 대략 100만 원 남짓 받는단다. 이것은 저금리 상황에서는 자산의 크기보다 고정 소득이 더 중요하다는 것을 깨닫게 해 주는 사실이란다. 따라서 고정적인 소득이 나오는 월세 시스템 구축을 만들어야 한단다.
저자는 30대 시절에 땅 투자로 인해 큰 시련을 맛보았단다. 이를 계기로 이론보다는 경험이 중요하다는 것과, 시행착오 속에서 기회와 리스크를 찾아내는 능력이 키워진다는 것을 알게 되었단다. 그런 면에서 소형 부동산 월세는 아주 좋은 대안이란다. 특히 부동산 초보투자자에게는 매우 적합하단다.
소형 부동산을 추천하는 이유는 돈이 불어나는 속도가 빠르다는 것과, 증가하고 있는 수요 때문이란다. 월세를 통한 복리효과와 증가하는 1~2인 가구로 인해 소형부동산의 장점은 더 커지고 있다는 게 저자의 설명이다. 월세 복리는 월세를 다시 재투자한다는 개념이란다. '월세+저축'을 통해 월세투자를 계속해야 복리 효과를 거둘 수 있단다.
2008년 이후 아파트 가격의 부진으로 집주인들이 월세를 선호하는 현상이 일어났다고 한다. 월세보다 대출상환금이 더 많은 경우에는 반전세를 선택하기도 경향도 있단다. ☞ 저자가 제시한 전월세 관련 자료가 2011년의 것이다. 그러나 알다시피 임대시장은 다시 전세가 늘어나고 있다. 최근 2~3년 동안 양극화가 있긴 하지만, 아파트 가격이 많이 상승함에 따라 매매가와 전세가의 갭이 많이 벌어진 상태다. 그리고 월세 비중도 많이 줄었다. 세입자의 경우 전세자금대출로 반전세도 싫어하는 편이다. 하지만 소형 평형의 경우에는 여전히 월세 비중이 높다. 낮은 보증금에 적절한 월세가 가능하다는 점이 장점이라 하겠다.
재개발·재건축 사업이 지지부진한 지역에 '뉴스테이'가 대안으로 제시되었단다. ☞현 정부에서는 '뉴스테이' 사업 추진이 어떻게 될지 아직은 불투명한 것 같다. '뉴스테이'와의 경쟁에서도 개인 소형 임대가 훨씬 유리하다는 게 저자의 판단이다.

저자는 부동산에 대해 상승이냐 하락이냐의 관점을 갖기보다는 유연한 자세가 필요하다는 점을 역설한다. 부동산 가격은 '수요와 공급'에 의해 결정된단다. 따라서 부동산을 구입할 때는 해당 지역의 입지 분석과 추가 공급 여부를 확인해야 한단다. 그리고 저자는 '금리 방향을 알면 부동산이 보인다'고 말한다. 현재의 아파트 가격 상승은 경기침체에 따른 금리 인하가 원인이라고 분석한다. 장기적으로 금리는 하락할 것이라는 견해가 지배적이라고 한다. ☞최근에 한국은행은 금리 인상을 선언했다. 미국의 금리인상과 더불어 우리도 금리인상에 대열에 함께하고 있다. 앞으로 전개될 '금리' 추세를 통해 세계 경제의 흐름을 확인할 필요가 있다. 얼마 전에 읽은 '금리'관련 책의 저자들은 한결같이 향후 세계 경제와 우리 경제의 전망을 어둡게 보고 있었다.
소형 월세 투자를 위한 실거래가는 사전에 국토교통부 실거래가 공개시스템(rm.molit.go.kr)과 인터넷 등을 통해 조사한 후에 발품을 팔아 확인하면 된단다. 임대에서 문제가 되는 중에 '묵시적 갱신'이 있단다. 임대차 만료 6개월에서 1년 전에 계약에 대한 의사를 통보하지 않으면 계약이 연장되는 것을 말한다. 이를 확인하지 않으면 불필요한 중개수수료를 지불할 수 있게 됨으로써 수익률이 하락된단다. 환산보증금은 '보증금+(월차임×100)'이며, 환산보증금이 5천만 원 이하일 때는 '월차임×70'을 적용한단다. 이에 따르면 보증금 300만 원에 월세 30만 원이면 환산보증금이 3,300만 원이 된다.
월세수익률을 확인하기 위해서는 KB부동산 사이트(nland.kbstar.com)를 활용해 보란다. 발품을 통해 매물을 확인하고, 부동산 중개소 2~3군데를 들러 물건을 비교해 보는 과정을 거쳐 월세와 관리비 등도 점검해야 한단다. 주변에 원룸과 투룸 신축이 많으면 세입자를 구하기가 어려울 수도 있단다. 물건이 마음에 들면 확실하게 매수의사를 표시해서 가격 협상을 해야 한단다. 계약금은 10%로 하고, 중도금은 40%로 나머지 50%를 잔금으로 하는데 계약일로부터 2개월 정도 시간을 잡는 게 일반적이란다.
까칠한 주인이기보다는 임차인과 아름다운 동행을 선택해야 투자 수익률이 보장된다고 한다. 인테리어 시공을 통한 세입자 구하기, 월세 할인을 통한 재계약 등은 저자 나름대로의 노하우로 소개되고 있다.
투자에 있어 대출은 선택의 문제이긴 하지만, 수익률을 높일 수 있다면 대출을 마다할 필요는 없단다. 방 공제로 인해 대출금이 줄어들 수 있는데, 이는 MCI(모기지신용보험)을 이용하면 해결된단다. 은행에 말하기만 하면 비용도 은행이 부담한다니 이용할 만하다. 그 밖에 MCG(모기지신용보증)와 신탁을 활용하는 방법이 있다는데, 대출은 수익률을 위해 필요할 경우에만 이용해야 한단다. 미국이 금리를 인상하면 우리 나라 역시 금리를 인상해야만 한단다. 늘 금리의 추이에 관심을 두어야 하는 이유다.
창업에 뛰어들었던 많은 은퇴자들이 임대사업으로 옮겨왔단다. 이로 인해 월세의 공급은 늘어남에 따라 경쟁도 치열해질 전망이란다. ☞ 결국 소형 월세 시장도 만만치 않은 시장이 된다는 것은 필연적으로 보인다. 공급량에 따라 공실 문제도 언제든지 수반될 가능성이 있는 것이다.
월세수익률 계산에는 의외로 변수가 많단다. 각종 수수료와 세금 못지 않게 인테리어 비용도 매우 중요하단다. 수익률에 영향을 크게 미치는 요소란다. 그래서 셀프 인테리어를 할 필요가 있단다. 법무사 비용같은 것도 줄일 수 있으면 줄여야 한단다. ☞뒷 부분에서 저자는 셀프 인테리어의 중요함과 방법을 따로 강조하고 있다. 그 정도로 수익률을 지키는 데 있어 중요한 부분이라는 것이다. 도배와 장판의 경우에는 인터넷을 통해 원하는 사이즈로 재단과 풀칠이 되어 있는 제품을 구입할 수 있으므로, 셀프 인테리어에 대해 미리 어려워할 필요는 없다는 것이다. 저자는 세금에 대해서도 언급하고 있지만 여기에서는 생략하는 게 좋겠다. 주택 수는 부부 합산이지만, 세금이나 임대소득은 부부 별산이란다.

이제 막 월세투자를 시작하는 사람들에게는 소형 아파트가 최선이란다. 소형아파트의 장점은 월세 수익과 시세 차익을 함께 누릴 수 있다는 점, 시세 정보가 투명하는 점, 관리가 상대적으로 편하다는 점이란다. 전세가가 상승하게 되면 월세도 상승할 것이란다. ☞앞으로의 시장이 어떻게 갈 것인지가 관건이 되리라 본다. 금리가 그 핵심 변수라 하겠다.
아파트는 다른 수익성 상품에 비해 수익률이 낮다. 이걸 만회하기 위해서는 싸게 사야 한단다. 경매와 급매물 매수가 그 방법이다.

수익률이 좋은 아파트의 특징
1. 대부분 지방의 중소형 아파트다.
2. 매매가격이 4천 만원~1억 원 선이다.
3. 월세가 25만 원에서 50만 원 수준이다.
4. 나홀로 아파트인 경우가 많다.
5. 거주민들의 소득수준이 높지 않다.
6. 주위에 일자리나 업무시설이 있다.
대부분 평당 가격이 500만 원 선이라서 주변에 신규 아파트가 공급되기가 불가능한 지역이다.

아파트가 낡아가면서 재건축을 고려해야 한단다. 34평 아파트를 기준으로 평당 건축비를 500만 원으로 잡으면 '34평×50만 원=1억7천만 원'이 나오며, 이를 30년으로 나누면 매년 감각상각비는 570만원 정도가 된단다. 이를 만회하는 방법이 재건축이라는 것이다. 재건축의 핵심은 용적률과 일반분양가라고 한다. 저자는 수익률이 조금 떨어지더라도 용적률이 낮으면서 대단지의 아파트를 선호한단다. 그리고 현재의 용적률과 아울러 법정 상한 용적률을 확인해야 한단다. 매입 대상 아파트는 20~25년 사이의 아파트로 용적률이 낮거나 재건축 기대감이 반영된 아파트로 사업속도가 빠른 것이 좋단다. ☞현재의 용적률도 중요하지만, 법정 상한 용적률이 더 중요하다. 어떤 아파트의 경우에는 현재 용적률은 낮아 매력적이나 고도제한에 걸려 있는 경우도 있기 때문이다. 이에 대한 내용은 토지이용규제정보서비스(luris.molit.go.kr)에서 확인할 수 있다.

수익률이 좋은 오피스텔은 가격이 싸고, 주변에 추가공급이 없어야 하는 거라 생각한다.
오피스텔의 특징 : 1) 규모가 작다  2) 전용률이 낮다  3) 1~2인 가구가 거주한다  4) 오래 거주하지 않는다  5) 공급이 빠르다  6) 풀옵션인 경우가 많다
저자 역시 오피스텔은 배후 수요가 많은 역세권 중에서 향후 공급이 많지 않은 곳을 선택해야 한단다. ☞그런데 현실은 그렇게 만만치가 않다. 오피스텔은 건축이 쉽기 때문에 입지가 좋은 곳에는 추가 공급이 늘어나기 십상이다. 오피스텔 투자의 목적은 꾸준한 임대수익과 시세차익이란다. 이를 위해서는 역시 우수한 입지가 최고다. 배후수요와 역세권에 있는 오피스텔이 향후 시세차익을 보장해 준단다. 단, 입주물량이 많은 곳이나 입주가 몰리는 시기는 일단 피해야 한단다. 다가구·다세대 주택에 투자할 때는 경매나 급매를 통해 구입해야 임대수익률 문제를 해결할 수 있단다. 다가구·다세대 주택은 투자가치보다 거주가치가 중요하단다. 직주근접으로 지하철 이용이 용이할 것, 주변에 오피스텔이나 아파트가 적은 곳, 인근에 일자리가 많을 것, 집이 튼튼할 것 등이 이에 해당한단다. 투자 유망 지역을 찾기 위한 방법으로 서울시의 경우 열린데이터 광장(data.seoul.go.kr)을 이용하면 지하철 승하차인원을 확인할 수 있단다. 승차 대비 하차 인원이 적은 곳을 찾아야 한단다. 저자는 까치산, 연신내, 역곡 등이 그 예로 제시하고 있다.

다가구·다세대 주택 매매를 위한 체크리스트
1. 지하철 역과의 거리(반경 100m, 500m 이내)  2. 안전한 퇴근길  3. 깨끗한 건물 외관  4. 편리한 주차 
5. 인테리어 수준 확인  6. 새시 상태  7. 방수와 결로는 각별히 유의한다  8. 불량 청소년의 아지트인지 확인

상가 거래의 주의 사항
1. 임대 경험이 많아야 한다  2. 분양상가는 가능하면 피한다(상권이 자리잡은 후 매입)  3. 좋은 임차인을 만나야 한다
4. 권리금을 확인하라  5. 경매를 활용하라  6. 월세에 현혹되지 말고 매출을 확인하라  7. 신문 광고에 속지 말라

부동산의 처음과 끝은 입지다. 소형 부동산 역시 마찬가지다. 입지 분석을 위해서는 인구, 세대수, 교통, 입주물량, 분양물량, 시장 상황 등의 데이터가 필요하단다. 이를 확인하기 위해 LH전월세지원센터(jeonse.lh.or.kr)과 부동산114(www.r114.com)을 이용하면 된단다. 그 외에도 임차인의 일자리(가장 중요한 요소다)와 학군(학교알리미,www.schoolinfo.go.kr) 등도 반드시 확인해야 한단다.

소형 월세 투자처로 지방에서는 대전서구 소형아파트와 부활이 기대되는 천안 아파트에 관심을 가졌으면 한단다. 그리고 서울에서는 다가구.다세대 주택 투자자라면 화곡동에 주목해야 한단다. 인근 마곡지구의 수요를 받을 수 있으며, 또한 지하철 이용 아침 출근 시 승차인원이 하차인원보다 많다는 게 장점이란다. 그리고 역삼동은 오피스 밀집지역으로 임대수요가 많아 수익률이 높고, 시세 차익까지도 가능하단다.

마지막으로 저자는 월세 수익률은 '10달치 월세의 합'을 투입 원금으로 나누어 계산하는 방법을 사용한단다. 그리고 보증금은 인테리어 비용으로 상계 처리한단다. 그리고 소형 투자는 처음에는 아파트와 오피스텔로 경험을 쌓은 후 다가구다세대, 상가로 점차 넓혀가는 방식을 권장한단다.

After
소형 부동산 투자에 대해 깔끔하게 정리해 놓은 책이다. 중간에 사족같은 이야기도 있긴 하지만, 본래의 집필 의도인 소형 부동산 투자와 관련된 저자의 경험과 생각이 체계적으로 정리되어 이해하기가 쉬웠다.
세입자와 관련해서 좋지 않은 기억이 있는 데다가, 사람들과 부딪히는 걸 그다지 좋아하지 않아서 수익형 부동산에 대해서는 언제부턴가 관심을 갖지 않게 되었다. 하지만 이 책을 읽어 가면서 유연한 사고가 필요하다는 걸 절실하게 느꼈다. 전에 읽은 어느 책에서 보았던 '머니트리'를 이용한 월세 투자 방식도 불현듯 생각났다. 소형 역세권 부동산 몇 채를 전세로 매입한 후에 시세차익이 발생하게 되면 그 중 일부를 매도해서 나머지를 월세로 전환한다. 그리고 또 월세를 받던 물건 중에 시세차익을 보고 매도한 후에 다시 추가 매입하는 식이었던 듯하다.
'부지런하지 않으면 소형 부동산은 결코 돈이 되지 않는다'는 건 이 책이 주는 깨달음이다. 결코 '월세'가 불로소득이 아니라는 사실도 함께.