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부동산 최저점을 읽는 핵심 수업 - ‘부동산발 대공황’ 시장의 재편과 투자 전략
박감사(박은정) 지음 / 체인지업 / 2025년 10월
평점 :
도서 제목이 <부동산 최저점을 읽는 핵심 수업>이라 솔직히 말해서 집을 살 계획이 없는 - 아니 살 수 없는 - 저에게는 별로 필요치 않은 책이 아닐까 생각했었어요. 하지만 그래도 아는 것이 힘!이니까 일단 읽어보자고 했죠. 하지만 완독한 후에는 누구에게나 꼭 필요한 부동산 추천 책이라는 생각이 들었어요.
보통 부동산 서적이라고 하면 으레 전문가나 투자자만을 위한 경제학 도서인 경우가 많은 반면, 이 책은 대한민국의 경제 흐름과 우리의 삶과 여러 측면에서 영향을 미치는 부동산 시장의 문제와 상황을 지적하는 방향을 갖고 있더군요.
저자인 박감사(박은정)은 오랫동안 쌓아온 현장 경험과 경제 동향 분석으로 부동산 최저점 매수 시점을 읽는 통찰력을 기르도록 방향을 제시하고 있어요. 이 책을 읽는 동안, 집을 살 계획이 없더라도 이 정도 흐름은 반드시 알아두는 게 좋겠다는 생각이 들더라고요.
이 책의 가장 큰 매력이라면 복잡한 경제 용어와 이론을 일반인들이 쉽게 이해하도록 설명해 준다는 점이에요. 평소 경제 뉴스에 무관심했던 저조차도 막힘없이 술술 읽어가며, 그동안 막연하게만 생각했었던 경제 원리와 부동산 동향을 이해할 수 있을 정도였으니까 조금 상식이 있다면 분명 빠르게 주요 포인트를 잡아낼 수 있을 거예요.
특히 저는 주변에 오랫동안 공실로 남아있는 유명 브랜드 아파트 상가나 유치권 현수막이 걸린 채 방치된 신축 건물들을 보면서 왜 이런 문제가 생겼을까 하는 의문이 있었는데요, 이 책을 읽으면서 궁금증이 말끔히 해소되었어요. 알고 보니 정말 큰 문제더라고요.
바로 부동산 PF(Project Financing) 대출이라는 핵심적인 키워드와 결부되어 있었는데요, 개발 사업의 미래 수익에 기대어 조달되는 대규모 자금이 시장 불황과 맞물려 부실로 이어지고, 결국 미분양과 공사 대금 미지급, 유치권 행사라는 참담한 결과를 낳는 거였죠.
<부동산 최저점을 읽는 핵심 수업>을 읽으며 그동안 제가 얼마나 많은 경제 이슈들에 무지했는지 깨닫게 되었어요. 제게는 먼 나라 이야기처럼 느껴지던 일들이 사실은 우리 사회 곳곳에서 진행되고 있는 현실적인 위기들이었다는 걸 뒤늦게 알게 된 거죠.
사실 이 책이 아니었다면 2025년 10월 16일부터 새로운 주담대 한도 조정이 시작되었다는 소식도 모를 뻔했어요. 물론 출간일이 있으니 이 책에서 다룬 건 아니지만, 거론되는 여러 가지 사건들의 뉴스 기사를 검색해 보다가 알게 되었거든요.
이제는 집값 15억 원 초과 아파트에 대한 주택담보대출이 금지되고, 고가 주택을 중심으로 주택담보대출 한도가 축소된다고 해요. 예를 들어, 10억 원짜리 아파트는 최대 4억 원까지 대출받을 수 있게 되며, LTV(주택담보대출비율) 40%와 6억 원 한도 중 더 적은 금액이 적용된다더라고요. 부동산 시장의 과열을 막기 위한 정부의 노력의 일환이지만, 내 집 마련이나 주택 거래를 계획하는 분들에게는 큰 영향을 미칠 수 있겠다는 생각이 들었어요.
◆ 2022년 강원 레고랜드 개발사업 부실 사태
솔직히 저야 SNS를 보면서 레고랜드에 사람 정말 없네... 관리는 제대로 되고 있는 걸까? 하는 생각만 했었을 뿐, 2022년에 개발사업 부실 사태가 있었던 것도 몰랐더랬어요. 그런데, 2022년 9월, 강원도가 레고랜드 개발사업을 위해 발행한 자산유동화기업어음(ABCP) 보증 채무를 이행하지 않겠다고 선언하면서 전국적인 자금 시장 경색을 초래했던 사건이라더군요. 지자체의 보증이 있어도 채무 불이행이 발생할 수 있다는 사실에 금융권 전체에 신용 위기를 불러온 큰 사건이었대요.
◆ 2024년 새마을금고 뱅크런 사태
2023년 7월에 대규모 예금 인출 사태, 즉 뱅크런이 발생했다는데요, 당시에 혹시라도 문제가 생길까 싶어 돈을 찾겠다고 길게 줄을 섰던 엄청난 일이었더라고요... 그런데, 아니 저는 그런 것도 전혀 몰랐어요. 다행히 새마을금고는 2024년에 고강도 구조 개선을 통해 24개 금고를 합병하는 조치를 하면서, 자산건전성 지표인 전체 연체율은 2024년 말 기준 6.81%로 2023년보다는 나아졌지만, 여전히 관리가 필요한 상황이라고 해요.
◆ 저축은행 PF 연체율 심각성
그런데 새마을금고뿐만 아니라 저축은행의 PF 대출 연체 문제도 무척 심각하다고 해요. 2025년 3월 말 기준 저축은행의 PF 대출 연체율은 18.9%로 지난해 말 대비 두 배 이상 치솟았고, 특히 토지담보대출 연체율은 36.42%에 달하기도 했으니까요. 저축은행들도 부실채권 정리를 위해서 대규모로 펀드를 조성하는 등 자산 건전성 확보에 충력을 기울이고 있다고 하더군요.
이런 일이 벌어지는 동안 아무것도 몰랐다는 건, 부동산, 투자와 관련이 먼 제게는 관계없는 일이라고 여겼기 때문이었던 거 같아요. 하지만 실제로는 국가 경제 시스템과 개인의 가계에도 깊은 영향을 미치는 중대 이슈였던 만큼 삶의 안정성을 위해서라도 꼭 알아야 한다는 사실을 이번에 다시금 깨달았어요.
<부동산 최저점을 읽는 핵심 수업>은 중후반부까지 현재의 위태로운 부동산 경기와 그 이유를 면밀히 분석해 주기 때문에, 읽다 보면 이제는 내 집 마련은 글렀구나 하며 실망할 수도 있어요. 하지만 이 책의 포인트이자 희망의 메시지가 바로 '특별부록' 부동산 격랑 시대 생존 필수 노트에 담겨있더라고요.
오히려 위기를 기회로 삼아 현명하게 생존할 수 있는 구체적이고 실질적인 방법이 제시되어 있으니까 끝까지 읽으면서 희망을 다시 찾아오는 것도 좋을 거 같아요. 불안한 전세 시장에서 세입자들이 반드시 확인해야 할 '전세 체크리스트'는 물론, 위기 상황에서 나의 자산을 지키고 더욱 견고하게 만들 수 있는 '안전자산으로 갈아타야 하는 이유와 최적의 타이밍', 그리고 이에 대한 상세한 '체크리스트'까지 안내하고 있으니까 매입은 물론 안전한 전세를 구하는 세입자까지 모두에게 도움 될 거예요.
<부동산 최저점을 읽는 핵심 수업>은 시장의 동향만을 알려주는 서적이 아니라 우리 사회 경제적 지형도를 입체적으로 조망하도록 가이드 하는 책이었어요. 그렇기에 최저점 매수 타이밍을 재며 투자를 목적으로 하든 그렇지 않든, 대한민국에 살고 있다면 한 번쯤 읽어봐야 할 부동산 추천 책이라는 생각이 들어요.
저는 이 책을 읽으면서 부동산은 단지 재화의 가치만을 갖는 게 아니라 사회 문제, 가계 경제 등과 밀접한 연관이 있다는 걸 알게 되었으니까요. 불안한 시기일수록 경제의 흐름을 이해하고 다가올지도 모르는 위기에 대비하는 힘을 기른다면 미래를 주체적으로 설계할 수 있으리라 믿어요!