1천만원으로 하는 토지투자

1천만 원으로 하는 토지 투자 - 단기 토지 투자의 모든 것
김용남 지음 / 두드림미디어 / 2024년 11월

 개인에 따라 많을수도, 적을수도 있는 금액이 1천만원이다, 개인적인 기준이지만, 1천만원으로는 부동산 투자를 할 수 없다고 생각하였다. 부동산 투자는 금액 자체가 크기 때문에 대부분 대출을 받아 진행한다. 하지만, 대출 이자 부담을 감당해야 하는 시간이 고통스럽고, 때로는 투자 실패를 가져오기 때문에 선뜻 나서지 못한다. 가장 좋은 방법은 대출을 받지 않고 자기자본으로 투자하는 것이지만 현실적으로 불가능하다. 대출을 받아 원하는 시기에 매도하면 좋지만 그것 또한 쉽지 않다. 토지의 값이 오르는 이유는 그 토지를 이용해 건물을 짓기 위해서다. 토지 위에 여러가지 건축물을 지을 수 있다면, 땅을 갖고 싶어 하는 사람들이 많아질 것이다. 그 땅을 가지려고 하는 사람들이 많아질수록 가격은 오르게 된다. 반대로, 어떤 토지가 어떤 건물을 지을 수 있는지 여부에 따라, 그 토지의 가격이 결정된다. 토지는 자체적으로 어떠한 건물들을 지을 수 있는지가 정해져 있다. 토지 전문가라고 한다면 어떤 토지를 봤을때, 그 토지가 어떤 건물을 지을 수 있는지 판단할 수 있어야 한다. 토지에 투자하는 사람들은 상상할 수 있어야 한다. 상상은 자유이나, 알고 상상하는 것과 무지한 상태에서의 상상은 전혀 다르다. 그렇기 때문에 투자라고 하는 것이 어렵다. 무작정 할 수 있는 것도 아니고, 특히 토지는 자체적으로 어떠한 건물들을 지을 수 있는지가 정해져 있기 때문에, 이러한 전반적인 내용을 모르고서는 돈이 있어도 투자라는게 쉽지 않다.

 저자는 22년 동안 토지 투자를 진행한 전문가로 1천만으로 시작하는 단기 투자 투자의 방법을 제시한다. 13회 공인중개사를 합격하고, 경기 화성에서 수많은 토지를 중개한다. 토지 거래 노하우를 통해 토지에 투자하려는 일반인에게 도움이 되고자 알려준다. 5개 chapter로 구성되어 있는데, 첫번째, 토자 투자를 위한 마인드 컨트롤에 대하여 이야기한다. 두번째, 토지 시장의 기본구조에 대하여 이야기하면서 기본적인 사항들을 익히고, 세번째, 나는 개발행위전문가라는 이슈로 토지거래 사례를 알려준다. 네번째, 토지투자실천에 대하여, 마지막으로 1천만원 토지투자를 잘 알려준다. 토지투자 마인드셋을 통해 토지 투자에 의심을 가진 이들의 마음가짐을 변화 시키고, 토지 투자에 대한 기본 개념을 익히고, 토지 투자로 수익을 내기 위해 반드시 필요한 부분, 토지를 매입해 개발을 해서 시장에 내놓는 개발행위허가에 대하여 사례 중심으로 알려준다. 토지 투자의 실전 내용을 통해 실질적인 투자방법 공동투자에 대한 성공 확신의 자신감을 얻게 된다. 대출을 받지 않고 투자해서 빠른 시간 안에 높은 값을 받고 매도하는 방법이다. 토지투자에 뜻을 같이 할수 있는 사람들이 모인 공동투자를 이용한다. 아는 사람들끼리 모여서 공동투자를 하는것이 가장 좋은 방법이다. 잘 모르는 사람들이라도 뜻을 함께 하고 신뢰를 모을 수 있다면 불특정 다수가 함께 투자하는 것도 나쁘지 않을듯하다. 거액의 투자금액이 모이고, 토지의 거래가 일어나는 일이라 신뢰가 바탕이 되는 신중한 모임이어야 한다. 이렇게 모인 자금으로 토지를 투자하고, 토지 개발행위허가를 통해 토지의 가치를 높이는 작업을 한다. 저자의 단기 투자 성공의 핵심은 공동투자와 개발행위이다. 토지는 그 자체로도 가치를 측정할 수 없고, 가치를 올릴 수도 없다. 법에서 정한 테두리 안에서 적절한 개발행위를 거쳐야 한다.

 토지 투자는 부동산 투자에서도 어려운 분야이다. 아파트나 상가 건물처럼 가치 측정이 편한 물건의 투자를 선호한다. 투자수익률이 측면에서 토지를 잘 알고 개발행위를 잘 이용하면 훨씬 큰 수익을 얻을수 있다. 토지는 사업용 토지와 비사업용 토지의 차이점을 잘 알아야 한다. 단기 토지 투자 자금을 모으는 방법의 핵심이 공동 투자이면, 수익률 올리는 핵심은 개발행위허가이다. 개발행위허가는 법률에 정해져 있다. 개발행위허가는 담당자의 재량 행위이다. 자치단체장을 지낸 정치인들이 임기 후에 구설수에 오르는 경우가 바로 이런 개발행위허가 때문이다. 법적인 테두리 안에서 재량에 따라 허가를 내줄 수 있기 때문에 향후 문제가 될 수 있다. 어떻게 잘 포장 하느냐에 따라 개발행위허가를 받을 수도, 받지 못할 수도 있다. 개발행위허가는 받는 것도 중요하지만, 취소하는 것도 중요하다. 취소하려면 먼저 원상 복구가 이루어져야 하고, 청문회 절차를 거쳐야 한다. 국가가 함부로 취소시킬 수 없다. 

 22년차 토지 전문가답게 토지 개발행위 사례 내용이 흥미롭다. 저자의 땀과 눈물이 담겨 있어 재미있다. 토지 투자에 관심이 있는 분들, 어느 정도 고수의 단계인 분들에게 적극 추천한다. 그 어떠한 투자이든 공부를 한 상태에서도 신중을 기해야 하지만, 토지야 말로 모르면 할 수 없는 투자이다. 하지만, 투자를 해서 수익을 내고 싶다면 도움이 많이 될 것이다. 부록에 나와있는 개발행위허가 운영지침이 인상 깊다. 이 지침을 한번 읽어보는 것만으로도 많은 도움이 될 것이다.

 * 증정받아 감사하게 읽었습니다