지분경매의 파생상품

지분경매의 파생상품 - 높은 투자 수익률을 창출하는 5가지 투자 기법
조홍서 지음 / 두드림미디어 / 2023년 8월

 부동산 경매, 공매가 대중화 되어 많은 사람들이 실전투자에 임하고 있다. 경쟁률 또한 높아지고 있어 현실적으로 녹록치 않은것도 사실이다. 하지만, 최고의 스승은 경험이다. 무모한 움직임은 의미없고 실질적으로 목표, 계획, 동기부여, 행동이 실천되어야 미래가 바뀌게 된다. 언제나 그렇듯 경쟁은 덜하면서도 수익률 높은곳에는 항상 어려움이 따른다. 저자는 그것을 전문가답게 해결책을 제시하고 있다. 니치마켓의 블루오션을 개척하는 저자는 투자자이면서 개인투자조합협회장이다. 저자의 책은 모두 지분경매의 파생상품, 사례로 풀어보는 지분경매, 지분 경매로 토지개발업자 되기, 개인투자조합 결성 등이다. 저자는 담백한 내용과 예시로 해결책을 제시한다.

 책의 목차는 지분경매+대부업, 지분경매+토지보상경매, 지분경매+산림청임야 매도법, 지분경매+분묘기지권, 지분경매+법정지상권파트로 나눠진다. 다소 어려운 내용이지만, 누구나 도전하면 지속적으로 수익을 실현할수 있다. 니치마켓의 블루오션을 개척하고 해결하는 소수가 될수 있다. 저자의 경험을 마주하며 배우고 익히면 가능하다. 저자와 같이 틈새시장의 희망을 발견할수있다. 경쟁이 심한곳보다 경쟁이 덜한곳에서 경쟁력을 키운다면 아웃라이어의 가능성이 커지고 이것의 우리의 무기가 될수 있다.

 현재도 반복되는 부동산 광풍은 많은것을 바꾸어 놓았다. 주담대로 인한 가계대출 폭증, 부동산에 대한 임장 열기, 경매인구 급증 등, 이제 부당산으로 돈 벌기 쉽지 않다는 이야기가 많다. 분양권이나 건물, 토지 대비 소액투자가 가능하고 많은 사람들이 공평하게 도전할 수 있는 경매가 인기이다. 하지만, 경매도 경쟁률이 높아지다 보니 낙찰가율이 올라가 실질적으로 수익률이 실망스럽다. 그래서, 진화하는것이 NPL, 법정지상권, 분묘기지권과 같은 투자 부문에까지 진출하고 있다. 금융권에서 기초자산에 기반해 구조화 증권 등을 통해 리스크와 수익율을 적절하게 배분하고 재창출한 상품이 파생상품이다. 경매전문가인 저자는 지분경매를 기반으로 대부업, 토지보상, 산림청임야 매도법, 분묘기지권과 법정지상권을 조합한 파생상품을 제안한다.

 기본적인 투자 아이디어를 쉽게 설명해준다. 공유지에서 지분의 매매 또는 경매를 기반으로 하여 토지 지분을 확보한 후, 이를 보상받거나 빌려주어 수익을 실현한다. 토지지분을 공략하는 이유는 공유지는 지분을 가진 모든 사람의 동의를 얻어야 매매가 성사되기 때문이다. 매물로 나온 공유지는 팔 생각은 있지만 지분을 가진 사람들이 생각하는 가격이 모두 다르다. 가격을 아주 비싸게 부르면 좋지만 그렇지 않은 경우 몇몇은 반대한다. 이런 경우 보통은 매도하지 못하고 또 수십년 지연되게 마련이다. 이런일이 반복되면 몇몇 지분 소유자는 당장 팔고 싶어지게 되고, 세월이 흐르는 동안 지분 소유자 중 일부는 경제적 어려움이 발생하여 지분을 빨리 팔고 싶어진다. 바로 이런점을 이용하는데, 획득한 지분을 개발목적으로 임대를 줄 수도 있고, 국가에서 그 땅을 개발할 경우 지분을 시세보다 많이 싸게 취득하여 보상을 받을수 있다. 특이한 방법인것은 확실하나, 지분경매의 경우 생각하는 것보다 매물이 많지 않고, 일반 경매 대비 챙겨야 할 부분이 많다. 판결사례가 많지 않고, 투입노력 대비 리스크가 클 수 잇어 여러방향으로 잘 살펴보고 진입해야 한다. 지분 경매 및 지분을 어떻게 활용할지 고민하는 사람, 또 다른 틈새시장을 공부하기에 좋은 도서이다.

- 본 서평은 출판사로부터 책을 제공받아, 주관적으로 작성한 서평입니다.