내 생에 짜릿한 대박상가 투자법

내 생애 짜릿한 대박 상가 투자법 - 상가 부동산 전문가 길목이 알려주는
김세호 지음 / 매일경제신문사 / 2020년 3월

이 글에는 스포일러가 포함되어 있습니다.

상가 부동산 전문가 길목이 알려주는

내 생애 짜릿한 대박 상가 투자법

길목(김세호)지음

프롤로그

돈 되는 상가는 많다. 또한 돈이 안되는 상가도

많다. 따라서 섣부르게 투자하기보다는

상가 투자의 기본이 다져진 후에 투자해도

늦지 않다. 이 책을 통해 돈이 되는

상가에 투자하는 노하우를 많이 얻어 부디

독자 모두가 부자가 되길 희망한다.

Part 1

위험천만한 신도시 분양상가의 실태

Part 1

속지 않고 상가 구입하는 방법

Part 3

혼자서도 돈 되는 상가 찾는 방법

Part 4

성공한 상가 투자의 특급 전략

Part 5

한 번의 투자 실수로 인생이 흔들린 사례

Part 6

돈 버는 상권 분석 및 입지 선정

Part 7

나만 알고 싶은 상가 투자 비법

---

p 19

상가는 크게 구분상가(집합 상가, 분양상가)

와 상가건물(상가주택, 통상가)로 구분할 수

있다. 구분상가는 상가 건물 전체가 아닌

호수별 상가, 즉 개별 상가를 말한다.

구분상가는 상가건물에 비해 상대적으로

적은 돈으로 투자할 수 있고, 매물도 많아서

초보 투자자가 비교적 접근하기 쉬운 편이다.

p 21

구분상가는 수익률을 보고 투자한다. 1층

구분상가의 수익률이 4~5% 라면 2층

구분상가의 수익률은 % 이상이어야 한다.

1층은 접근성이 좋고, 외부에서 잘 보여 임

차인을 구하기 쉽지만 2층부터 위로 올라갈

수록 접근성이 떨어지므로 임차인을 구하기

쉽지 않아서 1층보다 높은 수익률이 보장

돼야 일시적 공실이 오더라도 손해를

덜 수 있다.

p 22

상가건물은 수익률보다는 토지가격의 상승

가능성을 보고 투자한다. 상가건물은 개발

호재가 있는 지역(정비사업, 신규 택지개발,

지하철 개통 등)에 투자하면 토지가격이

많이 오를 수 있으므로 수익을 남길 수 있다.

p 28~ 29

구분상가 필수 체크리스트

1. 상권 형성 여부 및 상권 확장성 여부를

살펴볼 것

2. 주요 고객층을 파악할 것

3. 개별적 입지조건을 따져볼 것

4. 임대수요가 풍부한지 따져볼 것

5. 적정 임대료를 알아볼 것

상가를 얻기전에 젤 먼저 해야하는게 수익률

계산이라고 생각되는데요 적절한 수익률이

되는지 꼭 확인해보아야 포인트입니다.

상가 구입시 속지 않는 법

1. 상가의 경쟁력에 대한 과장

2. 또 다른 예비 구매자의 등장

3. 마음대로 해라

권리금의 덫에 걸리지 말자

손님수와 매출만 보지 말고 해당 단가가

적정한지, 순수익은 어느 정도인지, 권리금

을 주고 난 후 손익부기점은 언제부터인지

꼼꼼하게 파악해야 한다.

수익률을 보장해준다는 달콤한

속삭임을 조심하라

1. 약속의 실현성 여부

2. 이미 분양가에 반영된 경우

3. 기간 만료 후 이익실현 여부

피해야 하는 상가 전매 유형

1. 위치가 좋지 않은 상가를 권유

2. 전매가 힘든 층(지하, 상층부)을 권유

3. 계약 후 중도금 납입 이전에 전매가 성사

될 수 있다고 강조

4. 전매보장을 계약서에 명시하는 것을

피하고 구두약속을 고집

5. 과도한 프리미엄을 보장

6. 상담 당일에만 전매보장을 한다면서

계약을 독촉하는 경우

p 58

계약서에 사인하는 순간 시간은 돌이킬 수 없다.

또한 돌이킬 수 있다고 해도 큰 손해를 감수해야

한다. 수천만원에서 수억원에 달하는 종자돈을

모으기 위해 허리띠를 조이고 아끼는 세월에

수년에서 수십 년 했건만, 이렇게 간단하게

날리는 데는 사인 한번이면 끝인 것이다.

그리므로 계약서에 사인하기 전에는 신중,

또 신중하기를 바란다.

p 60

중도금은 계약의 이행 착수를 의미하기때문에

중도금이 지급된 상태에서는 일방적인 해지가

어렵다. 이때 계약을 해지하려면 매도인과

매수인 모두의 합의가 필요하다. 합의의

계약해지가 이뤄졌다하더라도 계약금이 자동

으로 상대방에게 귀속되는 것이 아니니

별도의 위약금 합의가 있어야만 해당 금원을

취할 수 있다는 점에 유념해야 한다.

p 64

계약기간 중에 임대인이 바뀌면 계약이 승계

된다는 사실은 잘 알지만, 임차인이 계약을

해지할 수 도 있다는 사실을 모르는 사람이

많다.

-> 부동산 임대차계약에서 아주 중요한 사실

하나를 새로 알았습니다. 임대인이 바뀌면

임차인은 계약을 해지할 수 있다는 사실

꼭 염두에 둬야 할 것 같습니다.

임차인의 중도해지를 막는 장치가 필요하다.

즉, 임차인이 현재의 조건대로 만기일까지

계속 있겠다는 약속을 미리 받아두는 것

이다. 사정상 임차인을 만날 수가 없다면

중개업소를 통해 매매계약서에 매도인은

임차인에게 계속 임차하겠다는 동의를

받는다. 잔금일에 매도인은 매수인에게

임대인 변경에 대한 임차인 동의서를

제출한다라는 특약사항을 넣어야 한다.

GTX시대, 돈이 지나가는길에 투자하라

GTX 시대, 돈이 지나가는 길에 투자하라 - 사두면 오르는 아파트, 서울을 거치는 신설 역세권에 있다!
박희용 지음 / 길벗 / 2020년 3월

이 글에는 스포일러가 포함되어 있습니다.

안녕하세요

GTX 시대 돈이 지나가는 길에 투자하라 - 박희용

사두면 오르는 아파트, 서울과 연결된 역세권에 있다!

생활권에 혁명을 불러온 GTX

서울 인구 분산을 위해 도입된 KTX

과연 서울 인구를 분산시킬 수 있을까요?

서울 도심 중심부와 경기도 외곽지역을 빠르게

연결함으로써 서울에 집중된 주거 범위를 확대하여

주택난을 해소하는 효과를 기대하는 것이 광역급행

철도(GTX)의 도입 배경이라고 볼 수 있다.

GTX 문제점 세가지

1. 2배 이상 증가하는 교통비

2. GTX를 타기까지 걸리는 이동시간

3. 긴 배차 간격

해결 방법

1. 환승 시스템 도입

2. 고속 엘리베이터 설치로 이동 시간 단축

3. 표정 속도에 주목

4. 광역 환승 센터 구축

GTX A 호재가 예상되는 지역

파주 운정 및 일산 인근

동탄역 인근

신수원선 115, 116역 주변

아파트는 신수원선과 동탄역 GTX-A노선이 연결되는

시기가 가까워올수록 가치는 더욱 높아질 것이다.

대곡역 인근

GTX-B 노선

송도의 인천대입구역 인근

평내호평역 인근

마서역인근

인천시청역 인근

GTX-C 수원에서 덕정까지

수원역인근

의정부역인근

덕정역 인근

아파트 가치를 노피는 세부요소 5가지

역세권

신설역사까지 도보거리는 얼마 이내가 좋을까?

-> 신설 역사로부터 500m 선까지가 한계선으로 볼 수 있다.

세대수

아파트 세대수는 최소한 얼마나 되어야 할까?

-> 역사로부터 한계선 500m 를 넘지 않는 선에서 600세대 이상을 기준으로 잡아야 한다.

전용면적

세대수는 많은데 대부분 중대형이라면?

-> 동일한 개발호재의 영향권 내에 있다면, 전용면적에 따른 시세 상승률 차이는 그리

크지 않다는 것을 알 수 있다.

건설사

건설사의 이름값 정말 중요할까?

투자목적으로 아파트를 매입한다면 브랜드 선호도를 고집하기보다는 앞서 언급한 대로

역사와의 도보거리와 세대수에 중점을 두고 선택하는 것이 바람직하다.

공급 물량

공급물량 앞에서는 장사 없다?

-> 인근에 대규모 아파트 공급이 계획되어 있다면 투자 계획 자체를 철회하거나 공급이

마무리되는 시점에 시세변동추이를 보고 투자 여부를 신중히 결정해야 한다.

그래도 부동산이 돈이 된다

그래도 부동산이 돈이 된다 - 정부의 부동산 규제정책의 구조적 문제를 파헤쳐 시장을 판독할 절대 시각을 알려준다!
장철수 지음 / 황금부엉이 / 2020년 3월

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낡아가는 도심과 새 아파트 공급부족 
집값 상승의 진실은 이것이다.

지은이 - 장철수

정부의 부동산 규제정책의 구조적 문제를 파헤쳐
시장을 판독할 절대 시각을 알려준다


경매는 또 하나의 부동산 시장이다
경매는 국가기관인 법률에 따라 집행하는 또 하나의 부동산 시장이다
누구나 자유롭게 참여할수 있다 여윳돈이 없거나 부족해도 실력과
열정이 있으면 부자가 될 수 있다

경매가 어렵고 위험하다는 것은 오해와 편견이다
물건 검색이 경매의 시작이다
경매의 핵심정보는 현황조사서와 감정평가서다
선택과 집중이 필요하다
권리분석이 수익을 지킨다
대항력과 우선변제권은 반드시 숙지한다
입찰가격은 임장에서 정해진다

어디에투자해야 돈이될까?
강남의 심장부 삼성 청담동
영원한 블루칩 압구정 대치동
전통적 부촌 반포 방배동
송파 강동 재건축 아파트

재건축 재개발 투자에 앞서 이것만은 알고 가자
재건축 재개발 투자유형 2가지
첫번째 재건축 재개발 사업이 구체적으로 추진되기 이전에 
미리 해당 아파트 또는 토지 건축물을 매입하는 경우
두번째 사업추진이 구체화된 이후에 해당 단지의 아파트 또는 토지 
건축물을 매입하여 관리처분 인가 후 매매차익을 남기는 경우

예외조항으로 거래가 가능한 항목에 주목해야한다.
1. 조합설립인가로부터 3년 이내에 사업시행인가 신청이 없는 주택재건축 사업의
건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우
2. 사업시행인가로부터 3년 이내에 착공하지 못한 주택재건축사업의 토지 또는 
건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우
3. 착공일로부터 3년 이내에 준공되지 아니한 주택재건축사업의 토지를 3년 이상
계속하여 소유하고 있는 경우
4. 10년 소유 5년 거주한 1가구 1주택자(신설) 의 경우에 해당하는 양도자로부터
건축물 또는 토지를 양수하는 경우

#장철수 
#그래도 부동산이 돈이 된다 

2020 대한민국 재테크 트랜드

2020 대한민국 재테크 트렌드 - 저성장 고착화 시대의 생존 투자법
조선일보 경제부 엮음 / 모멘텀 / 2020년 1월

이 글에는 스포일러가 포함되어 있습니다.

안녕하세요 ~ 시나브로입니다.

저성장 고착화 시대의 생존 투자법

2020 대한민국 재테크 트랜드

출처 입력

부동산, 주식, 글로벌 투자, 세금 창업성공법,

노후설계까지!!!

2020년 대한민국을 살아가야할 모든

사람들이 주목해야 할 재테크 트랜드를

모두 모아놓은 책인 것 같습니다.

그야말로 종합선물 셋트!!

사진 설명을 입력하세요.

이 책 하나만 잘 읽어도 앞으로 어떤 재테크

투자 해야할지 감을 잡을 수

있을 것 같습니다.

분양가상한제 시대의 전세 난민 탈출 비법

정숙희 - 내꿈사 대표

P42

청약은 운이 아니라 전략입니다.

1977년 주택 공급에 관한 규칙이 현재까지

150회 이상 바뀌었는데 문재인 정부들어서

10번 넘게 변경되었습니다.

이전에 알던 주택 공급 규칙만으로 무턱대고

청약에 뛰어들었다간 부적격으로

엄청난 손해를 볼 수 있습니다.

P67

가점에 따른 청약 플랜

1. 64점 이상은 강남권 분상세 이전

2. 69점 이상은 강남권 분상제 이후

3. 60점 이상은 강북 인기 지역을 노려라!

4. 46~50점대는 분상제 이전 밀어내기 분양을 노려라!

5. 45점 이하는 입주권, 분양권 5년 이하의 준

신축 아파트, 비조정 지역을 청약으로 노려라!

P70

특별공급은 특별한 기회입니다. 세대당 평생

한번 쓸 수 있습니다. 신혼부부, 노부모, 장애인,

중소기업 특별공급 등 많은 종류가 있으니

조건을 갖추고 있다면 가점이 낮아도

도전해보기 바랍니다.

세계적인 투자가 워런 버핏이 이런 말을

했다고 합니다.

가장 위험한 투자는 저축이다.

워런 버핏

4장 까다로워진 주택대출 10문 10답

김은진, 레오대출연구소 대표

12.16 대책 이후 주택 담보 대출 규제 현황

사진 설명을 입력하세요.

12.16 대책 이후에 9억원 초과 주택에 대해서는

20% LTV만 대출되도록 변경되었기때문에

바뀐 규정을 잘 이해하고 있어야 합니다.

P105

주택담보대출을 받을때 은행에서는 방 하나 뺀

만큼 금액을 빼고 대출을 해주려고 하는데

이럴 때 MCI 에 가입하면 그 방 하나 금액

만큼 더 대출을 받을 수 있습니다.

은행에 미리 얘기하지 않으면 챙겨주지

않을 수 있으니 꼭 참고하세요~

P106

현재 가장 대출받기 좋은 사람은 무주택자와

서민 실소유자입니다. 특히 주택금융공사

상품인 보금자리론에 해당하는, 즉

주택가격이 6억 이하이고 부부합산 소득

이 7,000만원 이하인 경우에는 대출

한도가 3억원까지 가능합니다.

P109 ~ 110

내게 가장 유리한 조건을 제시하는

은행은 어딜까?

주거래 은행 개념을 버리세요 주거래은행

이라고 무언가 특별히 해주는 건 없으니

주거래 은행에 연연할 필요 없습니다.

1층을 살때는 I 은행을 가세요

월세가 있는 집은 H은행을 가시면

한도가 젤 많이 나옵니다.

세입자를 둘때는 W은행이나 H은행을

선택하세요 이들은 채권최고액 110%를

설정합니다.

P111

은행에서 인정하는 소득이 많아야 대출금이 늘어난다.

소득이 있어야 대출을 받을 수 있으므로 소득을

늘려기 위해 노력해야 합니다. 전업주부는

어떻게 해야 하느냐고요? '대체소득'이

있으면 주부도 대출이 가능합니다.

대체소득이란 신용카드 이용액, 건강

보험료, 국민연금 등을 소득으로 환산해서

인정해주는 것입니다.

이 책을 모두 읽어보면 가장 좋겠지만 자신이

관심있는 분양부터 하나씩 읽어보면

좋을 것 같습니다.

전 청약과 대출이 가장 궁금해서 젤 먼저

읽어보았는데 다른 챕터들도 하나 빼 놓을 수

없는것들로 가득차 있습니다.

각 저자들마다 꿀팁을 대방출 해 놓았으니

하나도 놓치지 마시고 자신의 것으로

만드셨으면 좋겠습니다.

모두모두 부자되세요~

전보다 적게 일하고 많이 벌고 있습니다

전보다 적게 일하고 많이 벌고 있습니다 - 돈과 시간에 쫓기던 서른아홉, 하루 5분 플래너로 경제적 자유에 다가서다!
이현정 지음 / 길벗 / 2020년 1월

이 글에는 스포일러가 포함되어 있습니다.

안녕하세요 ~

부와 행복을 동시에 거머쥐는 시간 관리 비법이 담긴 책

전보다 적게 일하고 많이 벌고 있습니다.

이현정

돈과 시간에 쫓기던 서른 아홉, 하루 5분 플래너로 경제적 자유에 다가서다!

첫 페이지의 문구부터 책을 꼭 읽어보고 싶게 하는 것 같습니다.

1부 ---

하루종일 일만 하는 사람은 돈 벌 시간이 없다.

01 이대로 살아도 괜찮을까?

02 돈이 있어야 시간을 가지죠!

03 시간을 팔지 않고 돈 버는 4가지 방법

04 시간 부자가 되면 얻는 것들

2부 ---

난 미래가 어떻게 전개될지는 모르지만 누가 결정할지는 안다.

Step 1 원하는 것을 알고 제대로 하는 법

Step 2 모잘는 시간을 만드는 법

Step 3 1년을 제대로 사는 플뢔너 작성법

Step 4 만든 시간으로 시간 부자가 되는 법

시간 부자가 되는 4가지 방법

1. 자본 수익을 얻는다.

2. 저작권료는 받는다.

3. 자기 사업을 한다.

4. 몸값을 높인다.

누구나 알고 있지만 실천하기는 쉽지 않은 방법입니다.

시간부자가 하루 아침에 되진 않지만 매일 조금씩

시간부자가 되기 위해서 실천하다보면 어느 순간 시간

부자가 되어 있지 않을까요?

필자가 강조하는 매직 플래너와 같은 방식을 통해 매일

조금씩 자신의 시간을 효율적으로 활용하는 방법을

고민해 보면 좋을 것 같습니다.

누구나 모두가 원하는 경제적 자유 그것은 시간을

효율적으로 쓰는 사람만이 가능하지 않을까 생각해봅니다.

매직 플래너 쓰는 법

1. 하고 싶은 일, 해야 할 일을 모두 나열합니다.

2. 소원 등대로 가기 위한 일의 순서를 정합니다.

3. 생계를 위해 돈을 버는 일과 소원 등대로 가는 일을 함께 배치합니다.

4. 필요한 돈과 시간을 계산합니다.

5. 반드시 할 일과 위임할 일, 하지 않을 일을 선택합니다.

6. 당장 실천합니다.

이 여섯가지 원칙을 가슴에 품고 매직 플래너를 작성해보자

매일 실천하답면 당신도 경제적 자유를 누릴 수 있을 것이다.