반드시 당첨되는 청약 비밀노트

반드시 당첨되는 청약 비밀노트 - 1년 만에 위례, 광교, 송도, 고덕에 당첨된 전문가
윤수영(유튜버 윤테크) 지음 / 황금부엉이 / 2022년 7월

집을 사려면 돈이 많아야 한다. 시간이 지날수록 이전보다 더 많은 돈이 필요하다. 그리고 서민이 내 집을 사려면 월급을 모아서는 원하는 지역에 집을 마련하기가 어렵다. 이미 서울은 서민이 진입하기가 불가능에 가까워졌고 수도권 지역도 내 집 마련이 어렵기만 하다. 이런 상황에서 자기 집이 없는 사람이 집을 마련하는 방법은 선택지가 많지 않은데 그나마 청약이 마지막 희망으로 여겨지고 있다. 이 책은 청약 또한 하늘의 별 따기라 불리지만 전략을 잘 세우고 방법을 연구하면 당첨 확률이 높아질 수 있다.

현재 청약시장을 보면 분양가가 주변시세 대비 굉장히 저렴한 경우가 많다. 분양가상한제 덕분이다. 정부가 이런 로또 청약을 정책으로 내놓은 결과 많은 청약 난민이 생겼고 그들을 희망 고문에 빠지도록 만들었다. 물론 당첨만 되면 너무 좋겠지만 정말 극소수일 뿐이다. 저자는 분양가상한제를 완화해서 로또 청약을 없애고 공급을 늘리는 정책이 추진되어야 한다고 말한다. 몇몇을 위한 로또급의 시세차익이 아니라 많은 사람이 적당한 안전마진을 얻을 수 있는 방향으로 말이다. 하지만 정책이 옳으냐 그르냐를 따지는 것보다 지금 당장 내가 할 수 있는 일을 하는 게 중요하다. 그러니 전략적으로 접근해서 그 극소수 안에 들어갈 수 있는 길을 찾아야 한다.

이 책은 이럴 때일수록 자금이 부족한 사람도 청약에 나서야 한다고 말한다. 부동산은 레버리지를 활용하기에 정말 좋은 자산이기 때문이다. 그중에서도 청약은 말도 안 되는 레버리지를 일으킨다. 청약에 당첨되면 계약금 10%만 있으면 된다더라는 얘기들은 어려운 얘기가 아니라 실제로 가능하다고 강조하고 있다.

현재 내가 가진 5천만 원으로 5억짜리 아파트를 사는 과정을 보면 이렇다. 예를 들어 5억짜리 아파트를 분양한다면 보통은 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%로 구성된다. 계약금 10%인 5천만 원은 내가 가진 돈으로 내고 중도금 50%는 대출받아 넣고 나머지 잔금 10%인 5천만 원은 연체한다. 연체이자를 내면 2회까지는 가능하기 때문이다. 그런데 분양부터 입주까지는 시간이 꽤 오래 걸린다. 몇 년 후인 입주 시점에 잔금을 내야 하는데 그 사이 시세가 7억까지 올랐다. 현 시세의 최대 70%까지 대출을 받을 수 있으니 7억의 70%면 대출이 4.9억까지 나온다. 그러면 중도금 대출을 다 상환하고 잔금까지 내고도 4천만 원이 남는다.

이 책은 청약은 기존 집을 매수하는 것보다 더 보수적이라 말한다. 분양가상한제와 HUG 고분양가 관리를 적용받고 있는 지금 청약에 당첨되면 대부분 그 즉시 안전마진이 생기기 때문이다. 수도권 아파트 분양가와 현재 가격을 한 번 비교하면 청약은 계약금 10~20%만 있으면 분양가 100%라는 레버리지를 활용할 수 있다. 이 책은 이러한 청약 당첨 시의 전략과 방법론을 설명하며 청약 당첨의 기술을 배우고 싶은 이들에게 중요한 조건을 아낌없이 전해준다.