그래서 지금 사야 하나요?

그래서 지금 사야 하나요? - 부동산, 3년 내 특이점이 온다
우용표 지음 / 한국경제신문 / 2019년 12월

부동산 시장의 특이점은 이미 시작됐으며 3년 내에 가시화된다. 근거는 다음과 같다. 우선 해외를 보면 미국 트럼프 대통령 임기가 2021년 1월에 만기된다. 국내에서는 문재인 대통령이 2022년 3월, 박원순 서울시장은 2022년 6월까지다. 정치인의 행보는 워낙 알 수 없으니 함부로 단언하기 어려운 점이 있지만 적어도 국내에서 가장 영향력 강한 대통령과 서울시장의 임기가 끝나는 시점이 되면 이미 진행 중인 부동산 시장의 움직임이 급격한 변화를 겪으리라 예상할 수 있다.

중앙 정부와 서울시는 주로 규제를 통해 부동산 시장을 안정화시키려는 노력을 하고 있다. 이 노력이 후임자들에 의해 어떻게 변경이 될지는 알 수 없으나 분명한 것은 그 시점을 전후로 부동산 시장은 또 다른 움직임을 보일 것이라는 점이다.

2022년은 국내와 해외의 정치인들 임기가 만료되는 시점이다. 정치와 경제의 급격한 변화가 있을 것이라는 뜻이다. 지금 상황은 자율학습 시간과 비슷하다. 담당 선생님이 무서운 눈빛으로 학생들을 조용히 시키면서 겨우겨우 학습 분위기를 유지하지만 선생님이 잠시 밖에 나가기라도 하면 아이들은 시끄럽게 떠들기 시작한다. 2022년은 무서운 선생님 같은 정치인들이 잠시 자리를 비우는 상황을 만들게 된다. 부동산, 앞으로 3년 내에

특이점이 온다.

그 변화는 일시적인 현상으로 끝나지 않을 것이다. 현재까지 축적된 각종 부동산 정책과 규제 속에서도 변화가 시작됐기 때문이다. 현 정부가 다시 집권한다 해도 마찬가지다. 강력한 규제를 통해 수요와 투자 심리를 억제해야 하는데 더 이상 규제할 수 있는 카드가 남아 있지 않기 때문이다. 대출 제한, 세금 강화 등의 규제가 무용지물이 되자 정부는 특정 지역이나 수요자를 집중 규제하는 핀셋 규제를 도입했는데, 실효성은 의문이다.

특히 재건축 초과이익 환수제, 분양가 상한제가 원래 의도한 착한 결과를 가져오리라 보이지 않는다. 재건축 초과이익 환수제를 통해 세금을 많이 내게 하고 분양가 상한제를 통해 억지로 분양가를 조절하려는 정부의 움직임에 대응해서 재건축 시기를 늦춰 재건축 초과이익 환수제가 백지화될 때까지 기다리겠다는 곳도 있고 임대주택을 통으로 임대사업자에게 넘기는 식으로 분양가 상한제를 피하려는 곳도 있다. 혼돈은 2022년 이후

정리되리라 보인다.

부동산, 특히 아파트에서 볼 수 있는 특이한 현상 중의 하나는 값이 오르는 상황에서 더 잘 팔리고 값이 내려간다 싶으면 매수세가 실종된다는 점이다. 물건은 가격이 내려가면 더 잘 팔리고 올라가면 잘 안 팔리는 게 보통인데 부동산은 반대다.

사람들은 금리가 어떻고 대한민국 경제 상황이 어떻고를 분석하는 게 아니라 '더 오를 것 같으니 더 늦기 전에 사두자'는 심리로 부동산을 매수한다. 이런 심리에 대해 옳다 그르다의 판단을 할 필요는 없다. 이러한 특성이 있다는 점을 참고하면 된다. 부동산 상승기의 매도자와 매수자의 심리 상태를 보면 매도자는 '조금 기다리면 더 오를 것 같으니 천천히 팔자'이고 매수자는 '더 오르기 전에 사두자'는 입장이다. 부동산 시장이 한창 불붙는 시기엔 하루만 지나도 매도자가 1000만 원을 더 올리는 경우가 많다. 부동산 하락기엔 정반대다. 매도자는 '더 떨어지기 전에 팔자', '매수자는 '더 깎을 수 있을 때까지 기다려보자'는 입장이다.

부동산은 심리 게임이다. 가격이 너무 높아져 지금 사면 손해 보는 것 같은 마음을 이겨내고 가격이 낮아지는 상황이라 더 늦게 팔면 손해가 커질 것 같은 공포심을 극복할 수 있어야 한다. 매수를 검토하고 있다면 좋은 부동산이 없어 못 사는 게 아니라 돈이 없어 못 사는 것이라고 바꿔 생각하시키 바란다. 비싼 부동산이 좋은 부동산이다. 오늘 사는 게 가장 싸게 사는 것이다.