[100자평] 노마드 비즈니스맨

노마드 비즈니스맨 - 1인 기업가 부자의 성공 시크릿
이승준 지음 / 라온북 / 2019년 1월

블로그 이웃님의 추천으로 관심이 생겨 읽게되었습니다.
특히나 한국에서 적용가능한 플랫폼 사업에 대해 설명해 주셔서 너무나 좋았습니다.

부동산 1채 매수, 매도하기가 무서울 때 꺼내봐야 하는 책

지성의 돈되는 부동산 1인법인 - 세금 대출 명의 문제 한 방에 해결하는 최고의 투자 전략!
지성 지음, 이승현 감수 / 잇콘 / 2019년 1월

[부동산책 리뷰] 일주일마다 1채씩 부동산 사들인 남자가 18년 동안 계속 투자할 수 있었던 비밀은?

오늘 소개해드릴 책은 지성의 돈 되는 부동산 1인 법인입니다. 2018년 말부터 법인 설립의 열풍이 불고 있는데요. 가장 큰 이유는 2017년 8.2 대책과 2018년 9.13 대책 때문입니다. 양도소득세 중과세와 대출 규제라는 정부의 강력한 정책 하에 부동산 투자자들의 손과 발이 모두 묶여 있는 상태인데요. 이런 부동산 규제 시대에 세금, 대출, 명의 문제를 한 방에 해결하는 최고의 투자 전략이 부동산 법인 설립이기 때문입니다. 2018년 말부터 부동산 1인 법인 설립 열풍이 불고 있는데요. 지금 시장에서 법인 설립이 돌파구가 되는 이유는 크게 4가지입니다.

첫 번째는 명의 활용의 제약이 적고

두 번째는 절세 효과 때문이며

세 번째는 투자 관련 비용을 세금에서 공제받으며

네 번째는 건강보험 부담이 줄어들기 때문입니다

이것이 법인을 설립하는 가장 큰 이유인데요. 이번 시간에는 18년 법인 투자자만 알려드릴 수 있는 투자 노하우이자 무주택자인 제가 지성의 돈 되는 부동산 1인 법인에서 배운 투자 방법에 대해 말씀드리려고 합니다.

18년 법인 투자자만 알려줄 수 있는 투자 노하우 첫 번째!

소중한 내 명의를 지킬 수 있다

이쯤에서 법인의 의미에 대해 말씀드리려고 하는데요. 법인은 내가 아닌 새로운 인격체를 만들어 내는 것입니다. 마치 제 말이라면 껌뻑 죽는 믿음직한 친구를 만드는 것과 같죠. 많은 사람들이 부동산 법인에 대해 오해하는 것이 하나 있습니다. 부동산이나 수익이 적을 경우 법인을 만들 필요가 없다는 생각입니다. 하지만 책의 저자인 지성 님은 오히려 처음 투자를 시작할수록 법인을 만들어야 한다고 말하는데요 가장 큰 이유는 소중한 자신의 명의를 지키기 위함입니다.

그 이유는 첫 부동산부터 수익을 내는 물건을 찾는 건 어렵고 팔고 싶어도 잘 팔리지 않아 수익이 크게 나는 경우가 없습니다. 결국엔 애물단지가 되는 경우가 많은데요. 이런 물건에 소중한 나의 명의를 써버린다면 너무 아깝습니다.

대한민국에서는 1주택자에게 제공되는 혜택이 아주 많습니다. 자신의 명의를 무주택자 또는 1주택자로 유지한 채 법인 설립을 통해 부동산 투자를 시작한다면 다른 사람들과 출발점 자체가 달라지는 셈이죠. 여기에서 지성 님이 법인 설립의 한 가지 팁을 주고 있는데요.  매매 계약서 특약에 잔금 납부 시 특정인의 명의로 변경할 수 있다'라는 문구를 넣으라는 겁니다. 이 문구를 미리 넣지 않는다면, 잔금 납부 시 피치 못할 사정으로 개인이 아닌 법인으로 납부를 하게 된다면 계약 자체가 파토나는 경우가 종종 있기 때문이라고 합니다.

18년 법인 투자자만 알려줄 수 있는 투자 노하우 두 번째!

대출을 위한 소득 증빙이 가능하다

지금으로부터 3년 전, 지성 님은 부동산 시장이 꺾일 때를 대비하여 소득 증빙을 미리 만들어 두라고 했습니다. 그 까닭은 정부에서 가장 먼저 실행하는 것이 대출 규제라는 걸 알고 있었기 때문입니다. 경력이 단절된 주부의 경우에는 공제를 받기 위해 카드도 남편 명의의 카드를 사용하는데요. 이 경우, 소득 증빙이나 본인 명의의 신용카드 사용 내역을 증빙하지 못하기 때문에 대출을 받기가 불가능해집니다.

하지만 법인 설립을 하여 대표 이사가 된다면 4대 보험과 함께 급여를 받기 때문에 소득 증빙 기록이 남아 대출을 실행시킬 수 있습니다. 정부에서 부동산 정책을 압박하기 위한 두 가지 채찍이 있는데요. 하나는 양도세 과세이며 또 다른 하나는 대출 규제입니다. 이 중에서 어떤 규제가 투자자들의 목을 더 죄여올까요? 바로 대출 규제입니다. 실전에서 싸울 총알이 부족하면 전쟁터에 나가봤자 백전백패입니다.

자본주의 시장에서 부를 쌓기 위한 핵심은 레버리지를 잘 활용하는 것인데요. 레버리지를 활용하는 투자는 대출이 필연적으로 연결되어 있을 수밖에 없습니다. 따라서 대출을 받기 위한 기본 조건은 4대 보험에 가입된 소득 증빙입니다. 법인을 설립하여 대표가 될 경우, 이러한 문제에서 해방될 수 있습니다.

18년 법인 투자자만 알려줄 수 있는 투자 노하우 세 번째!

타이밍을 놓친다면 성공하는 투자자가 될 수 없다

저자가 서문에서도 밝히고 있던 내용인데요. 부동산 투자자가 기억해야 할 단 한 가지는 무엇일까요? 바로 수익을 내는 겁니다. 그런데 왜 법인 설립으로 수익을 내야 할까요? 세금을 줄여 세후 수익을 높이기 위해서입니다. 그렇다면 세후 수익을 왜 높여야 하는 걸까요? 바로 하루라도 빨리 경제적 자유에 도달하기 위해서입니다.

여기에서 핵심 내용은 세후 수익을 높이는 것인데요. 세후 수익을 높이기 위해 부동산 투자에서 가장 중요한 건 무엇일까요? 오래 살아남는 투자자들에게 핵심은 싸게 사서 비싸게 파는 거라고 하는데요. 이 간단한 법칙을 실현시키기 위한 조건이 있습니다. 바로 매수, 매도 타이밍입니다.

이에 저자는 법인 설립을 했지만 임대 사업자로 등록은 하지 않았다고 설명합니다. 임대 사업자에게 주어지는 혜택이 좋다는 건 알지만 8년~10년 동안 부동산을 소유하고 있어야 합니다. 이는 자신이 수익 실현을 위해 매도하고 싶을 때 매도하지 못한다는 걸 의미하는데요. 타이밍을 놓친다면 성공한 투자로 보기 어려운 자신의 인사이트에 따른 결정입니다. 모든 투자자가 이 방식을 따라야 할 필요는 없지만 본인의 투자 전략에 따라 정부가 제시한 선택지 중에 전략적으로 취사선택할 필요가 있습니다.

18년 법인 투자자만 알려줄 수 있는 투자 노하우 네 번째!

간주 매매사업자의 위험을 피하자

전업 투자자가 아닌 경우에는 임대 사업자등록이나 법인 설립을 하지 않고 부동산 투자를 하시는 분들도 계실 텐데요. 18년 법인 투자자만 알려줄 수 있는 투자 노하우 네 번째! 간주 매매사업자의 위험을 피하는 방법이라는 겁니다. 간주 매매사업자에 대한 법적인 정확한 기준은 없지만 통상적으로 6개월 중 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매한 사람을 간주 매매사업자로 본다고 합니다.

사실 매매사업자는 작년 양도에 중과와 함께 대출 규제로 인해 다주택자나 부동산 투자자들이 임대 사업자 등록 및 법인 설립과 함께 고민했던 선택 중에 하나인데요. 매매사업자가 되었을 때 가장 큰 공포가 무엇일까요? 바로 부가가치세입니다. 부가가치세는 법인과 간주 매매사업자의 공통점이지만 임대 등록자와 매매사업자와의 차이점이기도 합니다. 5억 원에 아파트를 거래했는데 그중 건물 가치가 3억 원이라면 세금으로 3천만 원을 납부해야 하는 겁니다. 매매사업자로 등록하는 이유가 양도 소득세를 피하기 위한 거라지만 부가가치세를 고려해 본다면 양도소득세보다 더 큰 폭탄을 맞을지도 모릅니다. 따라서 임대 사업 등록자, 매매사업자, 법인 설립 이 세 가지 중에 자신에게 가장 큰 세후 수익을 안겨줄 방법을 선택하는 게 중요합니다.

18년 법인 투자자만 알려줄 수 있는 투자 노하우 다섯 번째!

진짜 수익은 세후 수익이다

이월결손금 공제가 있는데요. 이걸 사용하면 양도소득세 절세의 한 방법이 될 수 있습니다. 간단하게 말하면 올해 법인을 운영하면서 손해가 났다면 그 손해를 후년으로 넘길 수 있다는 의미입니다. 후년의 수익에서 공제를 받을 수 있기 때문에 세금이 줄어드는 겁니다. 일부 손 큰 투자자들 중에서는 차익을 미리 계산해 본 후, 양도 차익이 많이 발생할 것 같으면 일부러 손해 나는 물건을 찾는다고 합니다. 일명 차손 물건이라고도 하죠.

예를 들어 물건의 매매가격이 올라 양도 소득세를 많이 내야 할 것으로 보이면 일부러 유치권이 있는 물건을 낙찰받는 것입니다. 경매 낙찰자가 유치권 해결을 위해서 쓴 비용은 추후 세금에서 공제가 되기 때문입니다.

이러한 이월결손금 공제는 법인에게만 해당되는데요. 2019년 사업연도부터는 이 한도가 60%로 줄어든다고 합니다. 부동산 투자자들에게는 양도소득세를 줄이면서 물건을 늘리는 절세의 방안이자 투자의 방법이 될 수 있습니다.

이 책을 다 읽은 저의 느낌은 모든 가능성을 열어두고 자신의 상상력을 넓힐 수 있는 투자 방법을 끊임없이 공부하고 연구하라는 것입니다. 저 또한 무주택자이자 부동산이 하나도 없기 때문에 법인 설립과 관련된 내용에는 얼씬 거리지도 않았습니다.

하지만 책의 저자가 공공연하게 밝히고 있듯이

부동산 투자를 시작하는 사람이라면

업으로서 부동산 투자자의 길을 걸어가실 분이라면

법인 설립이 한 가지 전략이 될 수도 있다는 사실입니다

사람은 저지르는 순간, 그 분야에 대해 죽도로 매달립니다. 왜냐하면 '자신의 일'이 되는 순간, 인간은 모든 수단과 방법을 동원하여 문제를 해결하려 하기 때문입니다. 이 과정에서 모두 성공한다고 할 수는 없지만 성공자들이 입을 모아 얘기하듯 실패 가운데도 우리는 성장할 수 있습니다.

아직도 황금알이 되는 물건은 많다

다만, 우리가 접근법을 모를 뿐이다

의정부 빌딩이나 강남 아파트 같은 보물들이 아직도 남아 있을 리는 없습니다. 하지만 분명히 말씀드리건대 아직 이런 물건이 분명히 있습니다. 다만 우리는 접근법을 모르고 있을 뿐입니다. 물건이 없는 게 아니라 찾는 방법을 모를 뿐입니다. 무리한 투자를 부추기려는 게 아니라 다르게 생각하는 방법을 습관화하시라는 겁니다.

이 책에서 설명하는 법인 투자도 결국 저자가 남들과 다르게 생각한 결과로 나온 투자 전략입니다. 이 책을 펼쳐 든 사람들은 새로운 방법을 찾고 끊임없이 공부하시는 분들이라 생각하는데요. 이런 우리에게 저자는 다음과 같은 말을 전해 줍니다.

목표가 생기면 방법은 찾아지게 마련입니다.

그러니 목표를 낮게 잡지 마시고

투자에 제한을 두지 마셨으면 좋겠습니다.

끊임없이 공부하고 생각을 열어 두세요.

그래야 눈앞에 있는 투자 기회를 낚아챌 수 있게 됩니다.

부동산 투자자로서 법인 설립이 절대 방안이 되지는 않겠지만 투자자로서 오래 살아남을 수 있는 강력한 무기라는 확신이 들었습니다. 이 세상을 살아가면서 깨달을 수 있는 불변의 진리는 '모든 것은 변한다'입니다. 다방면으로 조여오는 부동산 정책과 변화하는 부동산 시장에서 오래 생존하는 부동산 투자자를 계획하고 계신다면 법인을 설립하지 않는다 하더라도 이 부분에 대한 내용은 꼭 알아두셨으면 좋겠습니다.

혹시라도 부동산 법인에 관심이 있으신 분들이라면 올해가 가기 전에 이 책을 읽고, 부동산 1인 법인에 도전해 보시는 건 어떨까요? 저자의 말대로  내 말이면 껌뻑 죽는 믿음직한 친구를 만드는 건 매우 좋은 일이니까요!(ㅎ) 지금까지 지성의 돈 되는 부동산 1인 법인이었습니다. 오늘도 의미 있는 길을 갑시다.

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부동산 혼란의 시대에 혜안을 갖고 싶으신 분들이라면!

부동산 기사 그래서 어떻게 봐야 할까요?
제네시스 박 지음 / 원앤원북스 / 2018년 10월

며칠 전, 한 통의 전화를 받았습니다. 제가 전 직장에 근무했을 때 통역사로 일하던 분이었는데요. 제가 그만두기 한 달 전에 다리를 깁스하게 돼서 제가 퇴사할 때에는 카톡으로만 연락을 주고받고 다음을 기약한 상태였습니다. 그래서 서로의 근황 이야기, 회사 이야기, 미래 이야기 등등 다양한 이야기를 하다가 갑작스레 통역사님이 얘기를 꺼내시는 주제에 깜짝 놀랐습니다. 바로 다름 아닌 'PD 수첩' 미친 아파트값의 비밀에 대해서 얘기를 하는 것이 아니겠습니까?

저는 공영 방송사의 힘을 새삼 느끼며 통역사님의 얘기를 잠자코 들었습니다. 가장 크게 든 감정은 상대적 박탈감이었으며(본인은 힘든 감정 노동의 일까지 하며 월급을 받는데 누구는 며칠 만에 억을 벌었다는 얘기에) 두 번째는 지금이라도 부동산 공부를 해야겠다고 말합니다. 저는 속으로 '이게 PD 수첩이 원하는 방향이었을까?'를 생각함과 동시에 통역사님께 이런저런 얘기를 해주며 다음의 책을 추천해 주었습니다. 이번 제네시스 박 님의 신간인 『부동산 기사 그래서 어떻게 봐야 할까요?』말입니다.

사실 이 책은 제가 가장 먼저 읽어야 하는 책이기도 했습니다. 저에게는 부동산 시장이 안 보일뿐더러 흐름이라던가 기초 상식이 매우 부족한 상태였기 때문입니다. 책을 읽어 나가는데 문득 이런 생각이 들었습니다. 아마 저뿐만 아니라 부동산 공부를 시작하는 초보자분들이라면 가장 궁금해할 만한 질문 말입니다.

부동산 공부를 함에 있어 가장 중요한 점은 무엇일까요?

최초 부동산 가격의 결정 요인에 대한 감을 도통 잡지 못하고 있을 때 도움을 준 책은 청울림님의 『나는 오늘도 경제적 자유를 꿈꾼다』였습니다. 이 책이 물고기를 잡는 책이었다면 이제 저는 낚시를 하러 떠나야 합니다. 그런데 어디가 낚시 포인트인지 도통 갈피를 잡지 못하는 상황에서 이 책을 만났습니다. 워낙 뉴스 기사를 싫어하는 터라 이 책을 펼치기까지 꽤 시간이 걸렸지만 이게 웬걸, 기사를 하나씩 읽어 나가고 이에 대한 제네시스님의 풀이를 읽는데 '오호~'라는 감탄사와 함께 제가 가지고 있는 기준과 함께 책에 나온 기사를 접했습니다. 모두 아시다시피 저는 인간 지표이기 때문에 제가 가진 생각과 기사의 내용과 제네시스 박님의 풀이가 어떻게 펼쳐지는지 그 삼박자를 분석하는 맛도 있더라고요.(아마 저만 아는 맛일듯해요.)

 가장 최근에는 개인적으로 무주택자로서 분양권에 관심을 가지고 있는데요. (분양권 강의를 찾기 힘들어 슬프지만) 책에서 후분양제와 관련된 뉴스 기사가 나옵니다. 간단히 말해 공사가 대략 70~80% 진행되면 분양하는 방식인데요. 책을 읽으면서 저는 당연히 시장 논리로서 '선분양제'보다는 '후분양제'가 맞는 논리가 아닌가라는 생각이 들었습니다. (이런 걸 보면 저는 약간 원칙주의자 같기도 하네요. 그래서 인생을 잘 살지 못함) 실제로 노무현 정부 때 후분양제를 도입하려고 했으나 강력한 반대에 부딪혀 무산이 됐다고 합니다. 그 이유로는 자금 여력이 부족한 중견 시공사가 참여할 기회는 줄어들고, 대형 건설사만 참여할 수 있는데 이들도 돈이 될만한 지역의 공사만 진행할 것이 자명하기 때문에 이는 결국 주택 공급 부족으로 이어진다고 얘기합니다. 여러분들은 어떤 제도를 밀고(?) 계신가요?

후분양제를 주시해야 하는 이유는 결국 주택 공급이 부동산 가격을 결정짓는 중요한 요인이기 때문입니다. 이렇듯 부동산 공부는 '1+1=2'라는 간단한 방정식이 아니라 함수의 방정식입니다. 이런 지나쳐버릴 수도 있는 다양한 지표들이 결국 부동산 가격을 변화시키는 요인들이 됩니다. 그래서 부동산 공부는 방대하고 끝이 없습니다. 부동산을 괜히 '생물'이라 부르지는 않겠지요? ^^

언제나 결론으로 얘기하는 거지만 부동산 공부 또한 본인의 의지에 달려 있습니다. 얼마나 멀리 가고 싶으냐가 우리의 투자 방향과 거리를 결정짓는다고 봅니다. 초격차에서 이런 질문이 나옵니다. 회사에서 혁신을 하는 것이 리더의 역할이냐고 말이죠. 이에 권오현 회장은 자신 있게 말합니다.

혁신을 하는 것은 엔지니어의 역할입니다.

리더에게 필요한 건 개선이 아니라 혁신을 이루겠다는 의지입니다.

저도 그 문장을 읽기 전에는 혁신을 하는 건 리더의 역할이고 그게 당연한 거라고 생각했으나 신선한 충격으로 다가왔습니다. 더 나아가면 의문과 질문들이 꼬리를 물고 이어지겠지만 부동산과 관련하여 제가 드리고 싶은 얘기는 본인이 부동산으로 얼마만큼의 성과를 이뤄내겠다는 의지가 결국 우리의 꿈의 크기를 결정짓는다는 겁니다. (부동산과 관련한 꿈의 크기요. ^^)

 인생을 살아가면서 어려운 공부와 외워야 하는 공부 혹은 몸으로 때워야 하는 공부가 등장하면 솔직히 손이 자꾸 가진 않습니다. 그런데 부동산은 이 모든 공부가 필요한 분야입니다. 정부 정책도 알아야 하며, 부동산의 원리, 각 분야에 대한 기본 원리, 임장 가서 중개사 사무소와 임차인, 임대인, 관계자 등등 부동산 공부를 하면 할수록 어느 한 파트만 잘한다고 해서 경지에 오를 수 없는 분야라는 걸 느낍니다.

하지만 인생의 결론은 '그 어떤 분야도 쉬운 분야는 없다'입니다. 부동산 공부를 시작하기에 앞서 부동산에 대한 전반적인 흐름이 필요하신 분! 혹은 무주택자로서 내 집 마련에 기초적인 부동산 지식을 쌓고 싶으신 분들! 혹은 부동산 전업 투자자를 시작하려는 꿈을 가지고 계신 분들이라면 『부동산 기사 그래서 어떻게 봐야 할까요?』와 함께 발걸음을 옮겨보시는 건 어떨까요?

신화를 꿈꾼다면 실망하고, 꿈을 꾼다면 희망을 발견한다!

나는 오늘도 경제적 자유를 꿈꾼다 - 3년 만에 월세 1,000만 원 만든 투자 철칙
청울림 지음 / 알에이치코리아(RHK) / 2018년 7월

최고가로 전세를 놓는 것은 용기가 필요하지만,

나는 항상 이렇게 용기를 낸 관계로 소중한 투자금을 아낄 수 있었다.

어렵지 않다. 잠깐 용기만 내면 된다.

 『나.오.경』을 읽는 동안, 셀 수 없을 만큼 필사를 했습니다. 연필로 한 줄씩 꾹꾹 눌러 담다 보면 하나라도 내 머릿속에 남아있지 않을까 하는 희망을 가지고 말입니다. 열심히 필기를 하다 보면 어느 순간 손가락이 아파옵니다. 그러면 휴식을 핑계로 눈으로만 책을 읽어 나가는데요. 얼마 가지 않아 다시 연필을 들게 됩니다. ‘뭐, 손가락이 휘어도 사는데 지장은 없으니까’

그러다 제가 필사도 멈추고, 독서도 멈춘 순간을 만났습니다. 그러고 나서 한참 동안 그 문장을 바라보았는데요. 바로 이 문장이었습니다. 기분이 묘했습니다. 사실 굵은 글씨도 아니고, 색상도 문장과 전혀 다를 게 없는 지극히 평범한 문장 속에서 마음이 동했습니다.

교보에서 진행된 저자 강연회에 참석하기 전에 1회독을 했습니다. 그 당시에는 느끼지 못했지만 청울림님의 투자 전략만을 눈여겨봤는지 저자 강연회에 말씀해 주신 내용들이 처음 듣는 것마냥 새로운 내용이었습니다. 조금 부연 설명을 하자면 저자 강연회에서는 부동산 투자에 관한 단 하나의 말씀도 해주지 않으셨습니다. 그때 미리 알아차려야 했을지도 모릅니다만 탐욕에 눈이 멀었던저는 '부동산 투자 비기'가 숨겨져 있을 거란 생각으로 다시 책을 들었습니다.

그 당시에는 몰랐습니다. 제가 그토록 알고 싶어 했던 ‘부동산 투자’라는 건 경제적 자유로 가는 수많은 길 중에 하나에 불과하다는 사실을,  ‘부동산 투자’라는 비기가 있다 하더라도 반드시 두 가지 요소가 선행돼야 한다는 사실을 말입니다.  이 두 가지를 가지고 있지 않다면 개인의 부는 신기루에 불과할 뿐입니다. 그게 뭐냐고요?

첫 번째 요소입니다. ‘돈을 번다’의 본질은 무엇일까요? 바로 자신의 ‘업’입니다. 자신의 일에 대한 경쟁력이나 전문성이 없다면 경제적 자유로 가는 길의 한 축이 완전히 무너져 버립니다. 청울림님은 ‘부동산 투자자’ 이전에 삼성에서의 13년이라는 경력이 있었습니다. 더욱이 퇴사 의사를 밝혔을 때, 청울림 님의 선배분이 나중에라도 연락을 달라며 명함을 건네 줍니다. 그러고 나서 10개월 후 투자금이 떨어지자 선배에게 연락을 합니다. 선배가 흔쾌히 청울림님의 입사를 환영해 줍니다.

 본인이 지금 당장 회사를 퇴사하더라도 바로 입사 제의를 받을 만한 능력이 세워지지 않았다면 투자에 뛰어들기 전, 스스로를 점검해 볼 필요가 있습니다. ‘나는 돈을 제대로 벌고 있는 사람인가?’ 다른 뜻으로 얘기하면 ‘나는 나의 업이 있는 사람인가?’

 다음은 두 번째 요소입니다. ‘돈을 모은다.’ 이것의 본질이 무엇일까요? ‘절약’이며 이를 확대하면 자신의 인생을 놓고 ‘절제하는 삶을 사느냐?’로 파고들 수 있습니다. 자신의 저축액이 소득 대비 50%가 되지 않는다면 우선 ‘저축’하는 습관을 들일 필요가 있습니다. 이 사람의 경우, 부동산 투자로 몇 억을 번다 하더라도 시간이 지나 수익금을 살펴보면 쥐도 새도 모르게 사라져 있을 겁니다. 경제적 자유로 가는 두 번째 요소인 ‘돈을 모으는 것’에 심각한 결함이 있기 때문입니다.

 사실 50%도 매우 진보적으로 잡은 비율입니다. 평균 80% 이상 모으는 사람들일 경우, 투자의 시작이 되는 ‘소중한 종잣돈’을 최대한 빨리 만들어 낼 수 있습니다. 스티브 잡스의 말을 기억해 봅시다.

자신이 현재 가지고 있는 걸 모두 없애도 자신은 성공할 수 있다고 자신 있게 말한 사업가가 또 있습니다. 왜냐하면 자신은 어떤 상황에 놓이더라도 성공하는 습관을 지니고 있기 때문이라고 말했습니다. 그 사람은 누구일까요? 지금은 사업가에서 ‘대통령’으로 변신한 도널드 트럼프입니다.

 ‘그깟 저축하나 못한다고 부자가 못된다고? 너무 비약인 거 아니야?’라고 말할지도 모르겠습니다. 이런 말을 하는 사람을 자세히 살펴보면 자신이 지금 당장 쓰는 지출만 줄여도 저축액이 늘어날 거라고 착각하는 경우가 많은데요. 저축을 못한다는 의미는 저축보다 지출이 많다는 의미이며 지출이 많다는 건 단순히 소비 성향이 높다는 의미만 내포하고 있지 않습니다. 그 사람은 자신에게 소중한 것과 소중하지 않은 것, 그리고 더 나아가 자신에게 반드시 필요한 것과 자신이 그저 원하는 것을 구별하지 못하는 사람입니다. 지출 내역을 쭉- 펼쳐본 후 하나하나씩 체크해 봅시다. ‘이걸 지출하지 않았다면 나는 죽었을 것인가?’ 아마 90%는 자신의 ‘욕망’에 기초한 소비였을 겁니다.

그러고 나서 이제야 세 번째 요소인 ‘돈을 불린다’가 등장합니다. 즉, 투자 방법에 대한 지식입니다. 흔히들 착각하는 게 ‘내가 지금 돈은 없지만 아끼고 아껴, 주식이나 투자로 대박 난후에 직장도 때려지고, 여유를 즐기는 생활을 할 거야’라고 말합니다. 사실 위에서 말하는 내용 모두 다른 사람의 얘기가 아니라 제 이야기입니다. 다른 사람의 이야기라면 이렇게 실감 나게 쓰지 못했을 겁니다.

그런데 이 생각이야말로 그리스 로마 신화보다 더 실현되기 어려운 이야기입니다. 위의 세 가지 요소를 가지고 있지 않아도 인생의 어느 한순간에는 성공을 맛볼 수도 있습니다. 하지만 반드시 어느 시점에서 꼬꾸라지게 됩니다. 왜냐하면 자유로 가는 길에 필요한 건 돈도 아니고, 인맥도 아니고, 개인의 두뇌와 같은 요소들이 아닙니다. 그 길은 '자신의 평소 습관’으로 만들어 졌기 때문입니다.

그렇다고 너무 낙심하진 마세요. 이보다 더 공평한 게임은 없습니다. 돈이 아주 많다 하더라도 개인의 습관은 돈으로 만들어지는 것이 아닙니다. 순전하면서도 온전히 각자의 습관은 개인의 의지에 달려있습니다. 그리고 지금 당장이라도 습관을 바꿀 수 있습니다. 남들과 다른 ‘의지’를 가졌다는 것만으로도 남들보다 훨씬 앞선 출발선에 서있는 겁니다.

여러분들은 이제 경제적 자유로 가는 길에 대해 알아야 할 기본 틀을 모두 다 알게 되었습니다. 사실 이 내용도 제가 하는 얘기가 아니라 『나는 오늘도 경제적 자유를 꿈꾼다』에 하나도 빠짐없이 없이 나와 있는 얘기입니다.

우선 세 가지의 뼈대가 필요합니다. 돈을 벌고, 돈을 모으고, 돈을 불린다. 각 단계에서 필요한 정보들은 청울림님이 책에 아주 자세히 쓰셨습니다. 이것만으로도 부족할까 봐 친절히 추천 도서도 100권이나 수록되어 있습니다.

그리고 성공하는 습관을 만들어 나갑시다. 몇 년 전, ‘매너가 사람을 만든다’라는 문구가 유행했습니다. 영어 단어 ‘manner’는 사실 여러 가지 뜻이 내포되어 있습니다. (일의) 방식, (사람의) 태도, (특정 사회, 문화의) 예의, (특정 집단의) 관습을 모두 포괄하는 단어입니다. 우리가 평소 하는 습관이 결국, 우리를 잡아먹습니다. 습관을 관리해야 합니다.

마지막으로 세 가지 든든한 축 위에 습관이라는 아주 멋진 다리가 놓여 있어도 그 길을 걸어가느냐의 문제가 남았습니다. 왜냐하면 아주 멋진 다리라 하더라도 그 길을 걸어가야 할 이유가 없으면 가지 않기 때문입니다. 이유는 여러분 마음에 놓여 있습니다. 어떤 이유가 되더라도 포기하지 않는 열정만 있다면 우리 모두 무사히 여정을 마칠 수 있을 겁니다.

“상황이 이러해서 경매 취하도 안 될 것 같고, 그 사람들 살리기 위해서는 경매 보증금 500만 원을 날려야 할지도 모르는 상황이니 그냥 진행해야 되겠지? 남들 살리려고 우리 돈 500만 원을 날릴 수는 없는 노릇이잖아?”

혹여라도 누군가 위와 같이 의견을 묻는다고 가정해 봅시다. 경매 물건을 낙찰받고, 임차인을 찾아가니 너무나 딱한 사정에, 마음까지 착한 가족이 살고 있습니다. 마음이 약해진 낙찰자가 여러분에게 다가와 다음과 같이 묻습니다. 여러분들이라면 어떤 답변을 해주었을까요? 저는 아무리 고민을 했다 하더라도 다음과 같이 말했을 겁니다

 왜냐하면 당사자의 마음이 더 아프지 않도록, 부담을 느끼지 않도록 위로를 해주고 싶었거든요. 그런데 다음 글을 읽고 정말 많이 저를 반성했습니다.

“여보, 이제 곧 크리스마스인데 당신이 그 사람들한테 큰 선물 하나 해줘요. 대시 우린 돈도 잃지 말고요. 난 자세한 방법은 모르지만 당신은 할 수 있으리라 믿어요.”

결국 청울림 님의 부동산 매각 불허가 신청이 통과되어 보증금 500만 원을 돌려받을 수 있었습니다. 부동산은 사실 제로섬 게임이 아닙니다. 누군가 이득을 취했다고 해서 다른 누군가가 손해를 보는 게 아니라 모두가 행복한 방향으로 선택하고 나아갈 수 있는 선택지가 있습니다. 다만, 깊이 생각하지 않기에 길이 보이지 않을 뿐입니다. 그렇게 청울림님은 마지막 말씀을 주십니다.

 

시장을 숫자로 읽어내고 싶다면

회계사 최병철의 개미마인드 - 재무제표로 주식투자하라
최병철 지음 / 베가북스 / 2018년 3월

인생을 살아가면서 가장 중요한 능력이 무엇일까? 아, 질문을 다시 정정하겠다. 인생을 살아가면서 가장 중요한 건 개인마다 다르기 때문에. 돈을 벌 때 가장 중요한 능력이 무엇일까? 비단, 돈에만 국한되는 이야기가 아니라 일에 관해서도 똑같이 적용되는 이야기다. 바로 ‘흐름’을 볼 수 있어야 한다. 그리고 이 ‘흐름’을 알기 위해서는 뭘 해야 하는지아는가? ‘많이’ 알아야 한다. ‘많이’ 알아야 ‘조금’의 흐름을 읽어낼 수 있다. 쉽게 생각해 보자. 지금은 수능 시험이 달라졌을 수도 있는데 4교시 선택과목에서 1과목당 시험 문제는 고작 20개에 불과하다. 그런데 단 한 번의 순간에 20문제를 풀기 위해 우리가 투입하는 시간은 얼마인가? 바로 유치원-초등학교-중학교- 고등학교의 시간이다. 이 어마어마한 시간 동안 습득한 지식을 20개의 문제 속에 녹아 내려야 한다.

약간 억울하고 불공평하다는 생각이 드는가? 그 생각이 틀렸다. 가장 공정한 세상의 방식이다. 그래서 잘 모르고, 어중간하게 지식을 쌓으면 빈 수레가 요란한데 어떤 한 지식에 통달할 정도의 지식을 쌓으면 고요해진다. ‘유구무언’ 본 것은 많으나 말을 하지 않는다. 그게 바로 고수의 삶의 방식이다.

책을 읽으면서 느낀 나의 생각이 이러하다. ‘조금’의 돈을 벌기 위해서라면 ‘많이’ 알아야 한다. 많이 안다는 게 혹자에게 혼란을 불러일으킬 것 같다. 많이 안다기 보다는 많이알아서 ‘흐름’을 봐야 한다. 그래야만 돈이 어디로 흘러갈지 알 수 있다. 개인적으로 주식 투자를 하기 위해서 책을 열어봤다기 보다 주식 투자를 통해 돈을 어떻게 벌 수 있는지그 흐름을 알고 싶어 구입했다. 아니나 다를까 읽어 봤더니 역시 나의 방법은 아닌 것 같다. 우선 숫자에 너무나 약하기 때문이다. 그리고 주식 시장의 진입 장벽을 넘어 흐름을타려면 많은 지식을 쌓아야 한다. 위에서도 말했듯이 이미 주식 시장에는 여러 종류의 사람들이 있기 때문에 흐름을 보고, 돈을 벌기 위해서는 지식을 많이 쌓아야 한다. 대부분 주식으로 큰 돈을 번 사람들을 살펴보면 ‘학력’이 그리 인상 깊지 않을진 몰라도 남다른 ‘지혜’와 ‘혜안’을 가지고 있다. 정말이다. 다시 한 번 말하지만 똑똑하고, 지식이 많고, 학벌이 높다고 해서 돈을 벌 수 있는 게 아니다. 그 모든 것들을 관통하고, 그 흐름을 알아차릴 능력이 있어야지만 돈을 벌 수 있다.

	2015.1.1~12.31	2014.1.1~12.31	2013.1.1~12.31
매출액	58,947,722	57,474,883	54,037,795
영업이익	11,346,732	5,787,565	1,518,965
연결총당기순이익	13,416,373	2,798,967	174,306

위의 표의 단위는 ‘백만 원’이다. 한국 전력의 2013년부터 2015년까지의 매출액, 영업이익, 연결총당기순이익인데 여러분이라면 여기에 투자를 할 것인가? 표를 살펴보면 해가 지날수록 숫자들은 점점 더 커지고 있다.

14년에서 15년으로 넘어가면서 매출액은 1.5조원 증가했는데 영업이익은 같은 기간 5.5조원 이상 증가했다. 이와 같은 결과 아래서 매출액과 영업이익은 어떠한 관계를 가질까? (참고로 숫자는 절대 거짓말을 할 수가 없다.) 매출증가 보다는 제조원가 또는 판매비와 관리비가 감소하여 이익이 늘었다는 뜻이다. 이 감소한 비용이 어디에 나와있을까? 바로 ‘재무제표’에 나와 있다.

재무제표를 살펴보니 제조원가 중에서 원재료 비용이 5.5조원 감소해서 위와 같은 결과가 나온 것이다. 사실 회사의 능력이라기 보다는 제어할 수 없는 원재료 가격의 하락으로 인한 결과다. (참고로 이러한 경우가 종종 있는데 은행에서는 환율이 급등하거나 급락하여 영업 이익에 영향을 끼치는 경우가 종종 있다. 아무리 영업을 잘했어도 혹은 못했어도 이런 상황이 발생하면 다음과 같이 말한다고 한다. ‘신이 도왔군’)

그럼 여기까지 여러분이 알았다고 하자. 원재료 가격의 하락으로 인해 한국전력의 배당이 늘어났다면 여러분의 투자 전략은 어떻게 세울 것인가? 나는 개인적으로 이 부분만 자세히 3번 정도 읽었다. 왜냐하면 나의 사고방식이 시장의 흐름을 읽어내는데 ‘꽝’이었기 때문이다.

원자재 가스 가격의 추이를 연도별로 파악해야 하며 한국전력의 실적을 결정짓는 핵심 변수는 결국… 회사의 직원들이라기 보다 매출원가에 반영되는 원재료 투입 금액이다. (이걸 쓰는데 왜 갑자기 작년인가 재작년의 한전 직원들의 성과급 파티가 생각나는 걸까.) 따라서 원자재 가격인상이 지속될 경우, 실적이 악화될 것이 뻔하다. 따라서 한국전력을 배당주 포트폴리오에서 제외하는 행동을 하는 것이 ‘개미 투자자’로서 가져야 할 투자 자세인 셈이다.

이런 사고 방식이 주식 시장을 보는 올바른 사고 회로라고 할 수 있는데 나는 책을 읽으면서도 ‘왜 이렇게 연결돼야 하는 거지?’라는 생각으로 같은 내용을 여러 번 읽은 부분이 많다. 그만큼 내가 pro-개미 투자자의 자세를 가지고 있지 않다는 의미다. 하지만 낙담할 필요도 없는 게 ‘사고 회로’라는 것은 얼마든지 변화할 수 있다. 개인의 노력과 트레이닝의 정도에 따라 이를 개발시킬 수 있고, 주식 시장을 올바로 볼 수 있는 사고 근육도 키울 수 있다.

더군다나 이러한 사고 체계는 주식 시장을 올바르게 보는 눈 뿐만 아니라 시장을 읽어내고, 사업을 함에 있어서 통찰력을 줄  수 있는 부분이라고 생각했다. 가장 처음에 말했듯이 조금 알기 위해 많이 공부해야 한다. 돈을 많이 벌고 싶은 사람이라면 많이 공부해야 한다. 절대 부화뇌동하지 말고, 이유 없이 자신의 ‘감’만 믿고 행동해서는 안 된다. 처음에는 운이 따를지 모르지만 결국엔 실패로 가는 길이기 때문이다. 개인적인 소감은 여유자금이 있고, 그 돈을 꽤 오랜 시간 묵혀놓을 수 있는 사람에게 추천하는 책이다.