부동산 투자할 때 반드시 확인해야 할 6가지 내용
1. 시세 변동률을 꾸준히 관찰하자
향후에는 물가 상승률만큼 오르지 못한 부동산들이 지금보다 더 많아질 것입니다. 새로운 상품이 등장하면 오래된 상품은 여간해서는 경쟁에서 이길 수가 없기 때문입니다. 따라서 서울 지역뿐만 아니라 비서울 지역도 입지 경쟁력, 상품 경쟁력을 고려해야 합니다. 입지 경쟁력을 고려하는 방법으로 가장 좋은 방법은 그 지역의 시세를 꾸준히 관찰하는 것입니다. 저는 10년 동안의 시세 변동률 그래프를 수시로 확인합니다. - P40
2. 프리미엄 시장을 이해하자
부동산 가격에는 2가지 개념이 포함되어 있습니다. 하나는 원가이고, 다른 하나는 프리미엄입니다. 우리가 결국 판단해야 하는 건 다음 질문입니다. 지금 프리미엄은 거품인가? 따라서 어떤 지역의 시세가 상승할 경우, 시세 상승의 원인에 대해 분석할 필요가 있습니다. 반포는 영등포구 여의도동이나 용산구 동부이촌동보다 낮은 평가를 받던 지역이었습니다. 그런데 입지 가치가 오르는 호재(3, 7, 9호선 개통, 신축 아파트 입주, 교육, 상권, 환경)들로 인해 해당 지역의 프리미엄이 상승하게 되었습니다.
3. 수요 파악의 방법을 바꿔라!
많은 전문가들이 추가 주택 수요를 추정할 때, 0.5%를 곱합니다. 그런데 저는 여기에 맹점이 있다고 생각합니다. 따라서 어렵게 생각하지 말고 다음과 같이 쉽게 생각하면 됩니다. 내가 살려고 하는 지역 또는 아파트에 매수 대기자가 있는지를 확인하면 됩니다. 관심 있는 단지를 주로 중개하는 중개업소 3곳 정도에 매수 대기자 유무만 파악해보면 됩니다. 일반인들이 할 수 있는 가장 현실적인 수요 추정 방법이고 실전 노하우입니다.
4. 적정 가격을 판단하라
서울 아파트 평당 시세는 2500만 원입니다. 과천시의 아파트 평당 시세는(2018년 11월 기준) 4000만 원 전후입니다. 만약, 과천에서 분양하는 아파트가 평당 2500만 원이라고 하면 사람들은 이 가격을 어떻게 받아들일까요? '뭐가 이상한데?'로 인지합니다. 반면, 경기도 부천시에서 분양하는 아파트가 평당 2500만 원이라고 가정해 봅시다. 사람들은 이 가격이 터무니없다고 느낍니다. 왜냐하면 부천의 가장 비싼 아파트도 평당 2000만 원을 넘지 않기 때문입니다.
따라서 적정 가격은 철저하게 입지별로 결정된다는 사실을 잊어서는 안 됩니다. 입지별 최고가 아파트 금액과 각 지역별 대장 아파트를 알고 있어야 하는 이유가 바로 여기 있습니다. 지금의 가격이 적정한지 파악할 수 있는 지표가 되기 때문입니다.
5. 지역별 평형 전략을 세우자
최근 3~4년 동안 20평형대 아파트가 최고 인기를 구가하였습니다. 투자자 뿐만 아니라 실거주, 수도권이든 지방이든 소형 아파트 위주로 부동산 시세가 상승했는데요. 앞으로도 소형 아파트가 대세일까요? 절대 아닙니다. 이 또한 입지에 따라 다른 평형 전략이 필요합니다.
소형 아파트로 시작한 세대라도 아이를 낳고, 시간이 흐를수록 자신이 거주하는 집보다 더 큰 평형으로 이사하고자는 수요가 생깁니다. 따라서 무조건 소형! 무조건 중형! 대형! 을 외치는 것보다 각 지역별 입지 분석을 진행한 후, 가장 유망한 평형을 매수해야 합니다.
6. 미래 가치를 파악하자
미래 가치는 입치 가치에 달려 있습니다. 아파트 시세는 크게 입지 가치와 상품 가치로 구성됩니다. 상품 가치는 하나만 보면 됩니다. '이곳이 새 시설인가?' 하지만 입지 가치는 우리가 좀 더 손품과 발품을 팔아야 합니다. 이때, 입지 가치 평가의 4가지 요소가 있습니다.
교통 환경, 교육 환경, 상권, 환경 쾌적성. 이 4가지 요소에 호재를 가지고 있는 지역은 수요가 증가하는 지역, 사람이 모이는 지역으로 입지 가치는 점점 더 상승할 수밖에 없습니다.
지역별 시세 분석 및 대장 아파트 현황
1부에서는 입지 분석을 위한 6가지 기본 툴에 대해 심도 있는 설명을 해주고 있습니다. 저는 간략하게 요약만 한 정도인데요. 2부에서는 각 지역별 시세 분석 및 대장 아파트 현황이 나와있습니다. 지금도 사야 할 아파트는 있다는 지난번 빠숑 님의 책 서울이 아니어도 오를 곳은 오른다에 이허 지방 부동산에 대해 분석한 유일한 책이라고 말합니다. 대한민국 국민이 5천만이고, 4천만이 비서울 지역에 살고 있는데 말입니다. 그렇게 빠숑 님의 책은 막을 내립니다.
우리들이 행복하게 살기(Live)를 바랍니다
저는 어떤 책을 읽더라도 가장 꼼꼼히 확인하는 부분이 머리말 혹은 프롤로그 부분입니다. 저자가 책의 본문에 들어가기 전 자신이 이 책을 통해 어떤 메시지를 전달하고 싶은지 가장 확실히 할 수 있는 부분이기 때문입니다. 저는 지금도 사야 할 아파트는 있다에서 빠숑 님이 독자에게 해주고 싶은 얘기는 하나라고 생각했습니다. 어떤 지역을 사는(Buy) 것이 아니라 행복하게 살기(Live)를 바라는 마음으로 부동산 입지 공부를 하세요. 그래서인지 1부는 물론 2부도 시간 가는 줄 모르고 읽었던 것 같습니다. 더군다나 지금은 제가 서울에 살고 있지만 언젠가는 제 고향이었던 시골로 내려가 여생을 보내게 되지 않을까 생각하며 지방 부동산도 틈틈이 살펴보고 있기 때문입니다. ㅎ
여러분들의 부동산 공부 목적은 무엇인가요?
결국 이 책을 바라보는 시선도 위의 질문으로 귀결되리라 생각합니다. 여러분들이 부동산을 공부하는 목적은 무엇인가요? 이 책을 읽기 전, 책에 대한 평점으로 인해 그 내용이 너무나 궁금했었는데요. 제 개인적인 시각일지도 모르겠지만 책의 프롤로그에서부터 본문 그리고 맺음말까지 시종일관 빠숑님이 우리들의 행복한 삶을 위한 부동산 투자를 알려주는 책이라는 생각을 했습니다.
저와 같이 지금도 사야 할 아파트는 있다!라는 책을 놓고 갈팡질팡하시고 계시는 분들이 있다면 우선 일독을 권해 드립니다. 원래 할까 말까 고민할 때는 해라가 답이라고 합니다. ㅎㅎ 너무 늦게 이 책을 만나기 전에 읽어보세요! 저의 리뷰는 여기서 마칩니다. 모두 봄 햇살처럼 따스한 하루 보내세요♥