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지성의 돈되는 부동산 1인법인 - 세금 대출 명의 문제 한 방에 해결하는 최고의 투자 전략!
지성 지음, 이승현 감수 / 잇콘 / 2019년 1월
평점 : 
구판절판
[부동산책 리뷰] 일주일마다 1채씩 부동산 사들인 남자가 18년 동안 계속 투자할 수 있었던 비밀은?
오늘 소개해드릴 책은 지성의 돈 되는 부동산 1인 법인입니다. 2018년 말부터 법인 설립의 열풍이 불고 있는데요. 가장 큰 이유는 2017년 8.2 대책과 2018년 9.13 대책 때문입니다. 양도소득세 중과세와 대출 규제라는 정부의 강력한 정책 하에 부동산 투자자들의 손과 발이 모두 묶여 있는 상태인데요. 이런 부동산 규제 시대에 세금, 대출, 명의 문제를 한 방에 해결하는 최고의 투자 전략이 부동산 법인 설립이기 때문입니다. 2018년 말부터 부동산 1인 법인 설립 열풍이 불고 있는데요. 지금 시장에서 법인 설립이 돌파구가 되는 이유는 크게 4가지입니다.
첫 번째는 명의 활용의 제약이 적고
두 번째는 절세 효과 때문이며
세 번째는 투자 관련 비용을 세금에서 공제받으며
네 번째는 건강보험 부담이 줄어들기 때문입니다
이것이 법인을 설립하는 가장 큰 이유인데요. 이번 시간에는 18년 법인 투자자만 알려드릴 수 있는 투자 노하우이자 무주택자인 제가 지성의 돈 되는 부동산 1인 법인에서 배운 투자 방법에 대해 말씀드리려고 합니다.
18년 법인 투자자만 알려줄 수 있는 투자 노하우 첫 번째!
소중한 내 명의를 지킬 수 있다
이쯤에서 법인의 의미에 대해 말씀드리려고 하는데요. 법인은 내가 아닌 새로운 인격체를 만들어 내는 것입니다. 마치 제 말이라면 껌뻑 죽는 믿음직한 친구를 만드는 것과 같죠. 많은 사람들이 부동산 법인에 대해 오해하는 것이 하나 있습니다. 부동산이나 수익이 적을 경우 법인을 만들 필요가 없다는 생각입니다. 하지만 책의 저자인 지성 님은 오히려 처음 투자를 시작할수록 법인을 만들어야 한다고 말하는데요 가장 큰 이유는 소중한 자신의 명의를 지키기 위함입니다.
그 이유는 첫 부동산부터 수익을 내는 물건을 찾는 건 어렵고 팔고 싶어도 잘 팔리지 않아 수익이 크게 나는 경우가 없습니다. 결국엔 애물단지가 되는 경우가 많은데요. 이런 물건에 소중한 나의 명의를 써버린다면 너무 아깝습니다.
대한민국에서는 1주택자에게 제공되는 혜택이 아주 많습니다. 자신의 명의를 무주택자 또는 1주택자로 유지한 채 법인 설립을 통해 부동산 투자를 시작한다면 다른 사람들과 출발점 자체가 달라지는 셈이죠. 여기에서 지성 님이 법인 설립의 한 가지 팁을 주고 있는데요. 매매 계약서 특약에 잔금 납부 시 특정인의 명의로 변경할 수 있다'라는 문구를 넣으라는 겁니다. 이 문구를 미리 넣지 않는다면, 잔금 납부 시 피치 못할 사정으로 개인이 아닌 법인으로 납부를 하게 된다면 계약 자체가 파토나는 경우가 종종 있기 때문이라고 합니다.
18년 법인 투자자만 알려줄 수 있는 투자 노하우 두 번째!
대출을 위한 소득 증빙이 가능하다
지금으로부터 3년 전, 지성 님은 부동산 시장이 꺾일 때를 대비하여 소득 증빙을 미리 만들어 두라고 했습니다. 그 까닭은 정부에서 가장 먼저 실행하는 것이 대출 규제라는 걸 알고 있었기 때문입니다. 경력이 단절된 주부의 경우에는 공제를 받기 위해 카드도 남편 명의의 카드를 사용하는데요. 이 경우, 소득 증빙이나 본인 명의의 신용카드 사용 내역을 증빙하지 못하기 때문에 대출을 받기가 불가능해집니다.
하지만 법인 설립을 하여 대표 이사가 된다면 4대 보험과 함께 급여를 받기 때문에 소득 증빙 기록이 남아 대출을 실행시킬 수 있습니다. 정부에서 부동산 정책을 압박하기 위한 두 가지 채찍이 있는데요. 하나는 양도세 과세이며 또 다른 하나는 대출 규제입니다. 이 중에서 어떤 규제가 투자자들의 목을 더 죄여올까요? 바로 대출 규제입니다. 실전에서 싸울 총알이 부족하면 전쟁터에 나가봤자 백전백패입니다.
자본주의 시장에서 부를 쌓기 위한 핵심은 레버리지를 잘 활용하는 것인데요. 레버리지를 활용하는 투자는 대출이 필연적으로 연결되어 있을 수밖에 없습니다. 따라서 대출을 받기 위한 기본 조건은 4대 보험에 가입된 소득 증빙입니다. 법인을 설립하여 대표가 될 경우, 이러한 문제에서 해방될 수 있습니다.
18년 법인 투자자만 알려줄 수 있는 투자 노하우 세 번째!
타이밍을 놓친다면 성공하는 투자자가 될 수 없다
저자가 서문에서도 밝히고 있던 내용인데요. 부동산 투자자가 기억해야 할 단 한 가지는 무엇일까요? 바로 수익을 내는 겁니다. 그런데 왜 법인 설립으로 수익을 내야 할까요? 세금을 줄여 세후 수익을 높이기 위해서입니다. 그렇다면 세후 수익을 왜 높여야 하는 걸까요? 바로 하루라도 빨리 경제적 자유에 도달하기 위해서입니다.
여기에서 핵심 내용은 세후 수익을 높이는 것인데요. 세후 수익을 높이기 위해 부동산 투자에서 가장 중요한 건 무엇일까요? 오래 살아남는 투자자들에게 핵심은 싸게 사서 비싸게 파는 거라고 하는데요. 이 간단한 법칙을 실현시키기 위한 조건이 있습니다. 바로 매수, 매도 타이밍입니다.
이에 저자는 법인 설립을 했지만 임대 사업자로 등록은 하지 않았다고 설명합니다. 임대 사업자에게 주어지는 혜택이 좋다는 건 알지만 8년~10년 동안 부동산을 소유하고 있어야 합니다. 이는 자신이 수익 실현을 위해 매도하고 싶을 때 매도하지 못한다는 걸 의미하는데요. 타이밍을 놓친다면 성공한 투자로 보기 어려운 자신의 인사이트에 따른 결정입니다. 모든 투자자가 이 방식을 따라야 할 필요는 없지만 본인의 투자 전략에 따라 정부가 제시한 선택지 중에 전략적으로 취사선택할 필요가 있습니다.
18년 법인 투자자만 알려줄 수 있는 투자 노하우 네 번째!
간주 매매사업자의 위험을 피하자
전업 투자자가 아닌 경우에는 임대 사업자등록이나 법인 설립을 하지 않고 부동산 투자를 하시는 분들도 계실 텐데요. 18년 법인 투자자만 알려줄 수 있는 투자 노하우 네 번째! 간주 매매사업자의 위험을 피하는 방법이라는 겁니다. 간주 매매사업자에 대한 법적인 정확한 기준은 없지만 통상적으로 6개월 중 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매한 사람을 간주 매매사업자로 본다고 합니다.
사실 매매사업자는 작년 양도에 중과와 함께 대출 규제로 인해 다주택자나 부동산 투자자들이 임대 사업자 등록 및 법인 설립과 함께 고민했던 선택 중에 하나인데요. 매매사업자가 되었을 때 가장 큰 공포가 무엇일까요? 바로 부가가치세입니다. 부가가치세는 법인과 간주 매매사업자의 공통점이지만 임대 등록자와 매매사업자와의 차이점이기도 합니다. 5억 원에 아파트를 거래했는데 그중 건물 가치가 3억 원이라면 세금으로 3천만 원을 납부해야 하는 겁니다. 매매사업자로 등록하는 이유가 양도 소득세를 피하기 위한 거라지만 부가가치세를 고려해 본다면 양도소득세보다 더 큰 폭탄을 맞을지도 모릅니다. 따라서 임대 사업 등록자, 매매사업자, 법인 설립 이 세 가지 중에 자신에게 가장 큰 세후 수익을 안겨줄 방법을 선택하는 게 중요합니다.
18년 법인 투자자만 알려줄 수 있는 투자 노하우 다섯 번째!
진짜 수익은 세후 수익이다
이월결손금 공제가 있는데요. 이걸 사용하면 양도소득세 절세의 한 방법이 될 수 있습니다. 간단하게 말하면 올해 법인을 운영하면서 손해가 났다면 그 손해를 후년으로 넘길 수 있다는 의미입니다. 후년의 수익에서 공제를 받을 수 있기 때문에 세금이 줄어드는 겁니다. 일부 손 큰 투자자들 중에서는 차익을 미리 계산해 본 후, 양도 차익이 많이 발생할 것 같으면 일부러 손해 나는 물건을 찾는다고 합니다. 일명 차손 물건이라고도 하죠.
예를 들어 물건의 매매가격이 올라 양도 소득세를 많이 내야 할 것으로 보이면 일부러 유치권이 있는 물건을 낙찰받는 것입니다. 경매 낙찰자가 유치권 해결을 위해서 쓴 비용은 추후 세금에서 공제가 되기 때문입니다.
이러한 이월결손금 공제는 법인에게만 해당되는데요. 2019년 사업연도부터는 이 한도가 60%로 줄어든다고 합니다. 부동산 투자자들에게는 양도소득세를 줄이면서 물건을 늘리는 절세의 방안이자 투자의 방법이 될 수 있습니다.
이 책을 다 읽은 저의 느낌은 모든 가능성을 열어두고 자신의 상상력을 넓힐 수 있는 투자 방법을 끊임없이 공부하고 연구하라는 것입니다. 저 또한 무주택자이자 부동산이 하나도 없기 때문에 법인 설립과 관련된 내용에는 얼씬 거리지도 않았습니다.
하지만 책의 저자가 공공연하게 밝히고 있듯이
부동산 투자를 시작하는 사람이라면
업으로서 부동산 투자자의 길을 걸어가실 분이라면
법인 설립이 한 가지 전략이 될 수도 있다는 사실입니다
사람은 저지르는 순간, 그 분야에 대해 죽도로 매달립니다. 왜냐하면 '자신의 일'이 되는 순간, 인간은 모든 수단과 방법을 동원하여 문제를 해결하려 하기 때문입니다. 이 과정에서 모두 성공한다고 할 수는 없지만 성공자들이 입을 모아 얘기하듯 실패 가운데도 우리는 성장할 수 있습니다.
아직도 황금알이 되는 물건은 많다
다만, 우리가 접근법을 모를 뿐이다
의정부 빌딩이나 강남 아파트 같은 보물들이 아직도 남아 있을 리는 없습니다. 하지만 분명히 말씀드리건대 아직 이런 물건이 분명히 있습니다. 다만 우리는 접근법을 모르고 있을 뿐입니다. 물건이 없는 게 아니라 찾는 방법을 모를 뿐입니다. 무리한 투자를 부추기려는 게 아니라 다르게 생각하는 방법을 습관화하시라는 겁니다.
이 책에서 설명하는 법인 투자도 결국 저자가 남들과 다르게 생각한 결과로 나온 투자 전략입니다. 이 책을 펼쳐 든 사람들은 새로운 방법을 찾고 끊임없이 공부하시는 분들이라 생각하는데요. 이런 우리에게 저자는 다음과 같은 말을 전해 줍니다.
목표가 생기면 방법은 찾아지게 마련입니다.
그러니 목표를 낮게 잡지 마시고
투자에 제한을 두지 마셨으면 좋겠습니다.
끊임없이 공부하고 생각을 열어 두세요.
그래야 눈앞에 있는 투자 기회를 낚아챌 수 있게 됩니다.
부동산 투자자로서 법인 설립이 절대 방안이 되지는 않겠지만 투자자로서 오래 살아남을 수 있는 강력한 무기라는 확신이 들었습니다. 이 세상을 살아가면서 깨달을 수 있는 불변의 진리는 '모든 것은 변한다'입니다. 다방면으로 조여오는 부동산 정책과 변화하는 부동산 시장에서 오래 생존하는 부동산 투자자를 계획하고 계신다면 법인을 설립하지 않는다 하더라도 이 부분에 대한 내용은 꼭 알아두셨으면 좋겠습니다.
혹시라도 부동산 법인에 관심이 있으신 분들이라면 올해가 가기 전에 이 책을 읽고, 부동산 1인 법인에 도전해 보시는 건 어떨까요? 저자의 말대로 내 말이면 껌뻑 죽는 믿음직한 친구를 만드는 건 매우 좋은 일이니까요!(ㅎ) 지금까지 지성의 돈 되는 부동산 1인 법인이었습니다. 오늘도 의미 있는 길을 갑시다.
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