전,월세가 처음인 세입자가 꼭 알아야 할 부동산 세금 상식 사전

부동산 세금 상식사전 - 전·월세가 처음인 세입자가 꼭 알아야 할
오봉원 지음, 잡빌더 로울 기획 / 다온북스 / 2025년 2월

[출판사의 도서 지원을 받아 직접 읽고 작성했습니다.]

‘전월세가 처음인 세입자가 꼭 알아야 할 부동산 세금 상식 사전’은 사회초년생이나 독립을 막 시작한 이들에게 꼭 필요한 책이다. 부동산 계약 시 주의할 점을 꼼꼼히 정리했는데, 특히 계약서 특약사항, 등기부등본 확인법, 월세 소득공제 여부 등이 상세히 담겨 있다. 최근 전세 사기가 빈번해진 상황에서 이를 대비할 사회 시스템까지 친절하게 설명해 실질적인 도움을 준다. 대학 졸업 후 독립을 준비하거나 나처럼 경매에 관심이 생겨 부동산 공부를 시작한 사람에게 이 책은 필수 지침서다. 전월세 집이 경매로 넘어갈 위험을 줄이고 보증금을 지키는 법을 세입자가 반드시 알아야 한다는 점이 강하게 와닿았다.

책에서 중개보조원은 4시간 교육만 받으면 등록 가능하며 전문성이나 책임이 부족하다는 점을 알게 됐다. 반면 공인중개사는 공제증권 가입이 의무인데, 이는 손해배상을 보장하는 보험 같은 역할을 한다. 공제 가입 업소는 계약 시 공제번호와 금액이 적힌 증서를 주며, 2023년부터 공제가입금액이 2억 원 이상으로 상향돼 안심할 수 있는 기준이 높아졌다. 이런 정보를 통해 중개업소 선택 시 공제 가입 여부를 꼭 확인해야겠다고 느꼈다.

등기부등본은 세입자에게 필수 서류다. 갑구는 소유권 관련 가압류나 경매개시결정 같은 위험 신호를, 을구는 근저당권이나 전세권 같은 담보 사항을 보여준다. 갑구에 소유권 침해 요소가 있으면 피하는 게 상책이고, 을구의 근저당이 과도하면 경매 위험이 크다. 예를 들어, 집값 4억 원에 전세금 1억 원이라면 근저당 채권최고액이 1억 8천만 원 이하일 때 안전하다고 본다. 경매 낙찰가가 매매가의 80% 수준임을 고려하면, 노후 주택은 더 보수적으로 60~70% 이하로 잡아야 한다. 등기부등본은 인터넷등기소에서 700원에 열람 가능하며, 말소사항 포함으로 발급받으면 과거 이력까지 파악할 수 있어 계약 전 꼭 확인해야 한다.

신탁 물건도 주의가 필요하다. 소유자가 신탁사로 표기되면 임대차 동의서 없이는 계약이 무효가 될 수 있다. 또한 입주 전 임대인이 대출을 추가로 받을 가능성이 있으니 계약 전후, 잔금 전후 등기부등본을 4번 확인하는 습관이 중요하다. 계약서 특약에 ‘잔금 및 입주일 다음 날까지 권리 관계 유지’와 ‘변동 시 계약금 배액 배상’ 문구를 넣으면 더 안전하다. 등기부등본만으로 전세 사기를 완벽히 막을 수는 없지만, 세금 체납이나 악성 임대인 정보 외에는 가장 기본적인 방어 수단이다. 이 책을 읽고 부동산 계약의 복잡함을 깨달았고, 세입자로서 권리를 지키기 위해 꼼꼼히 준비해야겠다는 다짐을 했다.