일본 부동산 직접 투자 최강 바이블

일본 부동산 직접 투자 최강 바이블 - 도쿄 빌딩에서 월세 받습니다
백승 노윤정 지음 / 시원북스 / 2025년 11월

●출판사로부터 도서를 제공받아 읽고 주관적인 관점에서 작성한 리뷰입니다●

건물주가 된다면 얼마나 좋을까. 건물주 그것도 일본 부동산을 취득하는 방법을 설명해 준 책이 있어서 궁금해져서 책을 읽어보게 되었다. '직접 투자 최강 바이블'이라는 제목처럼 우리 같은 외국인 투자자가 일본 부동산 투자에 성공하는 방법을 소개한 책이다.

책의 저자는 평범한 직장인이었는데, 2015년 마이너스 통장으로 첫 오피스텔 투자를 성공했다. 2019년도 서울 아파트를 매도하고 일본 도쿄의 상가 주택을 매입하는 것으로 일본 투자를 시작했다고 한다. 2019년 겨울은 코로나가 시작되어 해외 출장 등도 막혀있을 시기였는데 그런 문제들을 해결하면서 투자에 성공했다는 것이 신기해서 저자의 이력에 더 시선이 갔다.

책은 크게 5개의 장으로 구성되어 있어, 책을 펼쳐보고 흥미로운 부분이 있다면 먼저 읽어도 좋겠다. 책은 컬러 제본으로 구성되었고, 중요한 부분은 표와 사진이 첨부되어 가독성이 좋았다.

1장. 일본 부동산, 제대로 알고 시작하자

2장. 일본의 상업빌딩, 기회의 지도 펼치기

3장. 나의 첫 일본 부동산, 투자 운영기

4장. 두 번째 투자를 향한 새로운 시선

5장. 건물 하나로 수익, 차익, 인생 설계까지 만드는 투자 노하우

일본에서는 많은 책들이 '일동 아파트로 원세 받는 방법'을 소개한다. 집합 주택을 여러 개 사서 월세를 받고, 현금 흐름으로 다시 새 주택을 매입하고 현금 흐름을 늘려가는 방법이 부동산 투자의 정석으로 성립되어 있다고 한다. 그러나 저자는 상업용 부동산을 기회로 보고 이에 집중하기로 한다. 글쓴이는 현지 투자자들이 공실 위험이 높아 선호하지 않는 자산을 기회로 보고 도전했다. 이때 가장 중요하게 본 것은 상업빌딩 투자가 입지를 고민해야 한다는 점이었다. 유동인구가 거의 없는 지역이라면 세입자를 유치하는 일조차 어려울 수 있다는 점을 주요하게 보고 진행했다.

누구나 찾아볼 수 있는 정량적 데이터를 떠나서, 실질적으로 부동산을 잘 운영할 수 있도록 정성적인 부분들에 집중한다. 어떤 사람들이 어떤 목적을 가지고 부동산을 찾는지, 장기적인지 단기적인지, 교통 개선이 이루어지는지 등의 다양한 관점을 제시해 준다. 특히 도쿄를 중점적으로 투자 전략을 짜는 분들에게 참고할 만한 혜안이 담겨있었다.

장밋빛 미래와 수입에 대한 기대를 내려놓고, 현실적으로 일본 부동산 투자에 큰 약점이 될만한 부분도 소개한다. 자연재해, 그중에서도 지진 피해에 대해서는 반드시 생각해 봐야 한다는 점이었다. 대부분은 내진설계로 큰 문제가 없지만, 도쿄 베이 지역의 큰 약점인 지반은 고려해야 한다는 점이 새로웠다. 2011년 동일본 대지진 당시 오다이바, 신키바, 우라야스 등의 해안가 지역 땅 일부가 액상화가 있었다는 점은 심각하게 고려할 부분이었다.

책의 3장에는 저자의 실제 투자 예시가 담겨있어 집중해서 읽기 좋았다. 공실이 생겼을 때 리모델링을 통해 월세를 올려 받게 된 에피소드는 흥미로웠다. 일본에서는 광고비(AD) 및 중개 수수료가 같이 든다는 부분도 모르던 사실이었다. 마음고생을 겪고 만실 상태가 되었다는 글쓴이의 일화를 보면서 같이 마음을 졸였다가 놓았을 만큼, 책에서는 세세하게 과정을 설명해 주었다. 연계된 관리 회사와 협업하여 이루어 간 성취가 가슴 뿌듯하게 느껴졌다. 실제 투자를 고려하고 있는 분들께는 역전세나 대출 거절, 현금 보유에 대한 이슈 등을 고민하면서 고군분투했던 저자의 기록은 좋은 참고가 될 것 같다.

4장에서 가장 중요한 이야기는 부동산 투자에서 정확히 어떻게, 얼마나 돈을 벌고 싶은지에 기준을 정해야 한다는 충고였다. 내 기준에 맞는 투자처를 찾는 것이 중요하다는 점. 저자에게도 여러 옵션이 있었지만 '나만의 공간'을 찾고 공간에 의미를 담고 싶었다고 했다. 도쿄 5구인 미나토구, 치요다구, 주오구, 신주쿠구, 시부야구만을 고집하지 않고 다른 시선으로 투자의 시야를 넓히는 것이 포인트였다. 관광객의 시선으로 도쿄를 다시 한번 살펴보았고, 임장을 다니며 살펴본다.

5장은 실수요자, 투자자, 디벨로퍼의 관점에서 생각하며 분석하는 연습을 돕는다. 같은 부동산이라도 누가 생각하느냐에 따라 해석이 달라지고, 전략이 달라진다는 점을 주의하라고 한다. 정답도 하나가 아니라는 점이다. 환율도 고려해야 하며, 투자와 이주를 함께 고려하는 장기 전략에 대해서도 소개한다. 읽다 보면 새로운 시선을 배울 수 있다는 점이 이 장에서 흥미로운 부분이었다.

저자는 현재 한국이 아닌 일본에서의 새로운 시작을 선택했다. 저자의 경험과 지식, 네트워크가 누군가에게 도움이 될 수 있다는 점에 보람을 느끼고, 각자의 삶에 맞는 방향을 찾아가는 것을 목표로 살고 있다고 한다. 안정적인 현금 흐름과 지속 가능한 투자 구조가 결국은 '실행'과 '태도'를 이야기하는 것처럼, 한국이라는 한계에서 벗어난 또 다른 삶의 방식을 배울 수 있었다. 부동산 투자에 대한 새로운 통찰력을 배우고 싶은 독자분들께 추천드린다.

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