2019 대한민국 재테크 트렌드

2019 대한민국 재테크 트렌드 - 재테크 혹한기를 이기는 똘똘한 투자 전략
조선일보 경제부 엮음 / 모멘텀 / 2019년 1월

이 글에는 스포일러가 포함되어 있습니다.

요즘은 빅데이터 시대!

빅데이터가 뭐 별거인가, 여러 사람의 다양한 의견을 듣고

내 나름대로(?) 결론을 내는 것도 빅데이터~

라고 우기면 된다..ㅎㅎ

암튼, 이 책은 부동산, 주식, 해외투자 등 다양한 방면의

다양한 전문가들의 2019년 전망을 담고 있다.

그래서 2019년 재테크라는 큰 테두리 안에서

올 한 해 전망이라는 공통된 주제를 다양한 시각에서 바라볼 수 있는

기회를 가질 수 있어서 좋았다.

한 사람이 쓴 책이 아닌,

여러 분야 여러 사람이 재테크라는 공통된 주제를 다루는 방식의 책이라서 그런지

의외로 읽는 내내 큰 도움이 된 것 같다.

1장. 부동산

(1) 채상욱

정부의 8.2 대책으로 인해 국민주택규모(85㎡) 이하로 투자수요가 몰렸고,

다시 9.13 대책으로 인해 공시가격 6억원 이하로 투자수요가 더욱 집중되었다.

→ 청약 실수요자라면, 대형 추천

2019년 4월 말 이후,

다주택자가 물량을 내놓으면서

하락세가 지속될 것.

서울시 부동산은 2019년 약 8% 하락할 것.

상반기보다 하반기의 하락폭이 더 클 것.

그러나 10년 이후의 장기적 상황은 주택 부족현상이 더욱 심해질 것이므로,

장기투자 기회는 여전히 유효.

(2) 홍춘욱

2018년 말 현재보다 6개월 내지 9개월 뒤 대출을 받으면 이자가 더 떨어지리라는 것이

시장의 지배적인 의견.

향후 1년 내지 2년 간은 금리 인상이 없을 것.

2018년 시작된 경기하강 충격 때문에

2019년 상반기눈 분위기가 좋지 않겠지만,

수요와 공급만 본다면

전체적으로는 우상향하는 그림일 것.

2019년의 경우 공급은 늘지 않고 경기만 나쁜 상황임.

그러나 상위 20%의 소득 대비 이자부담은 역사상 최저 수준으로,

가격조정을 기다리는 사람은 아주 많은 상황.

상반기에 어쩔 수 없이 주택을 팔아야 하는 사람의 매물이 나올 수 있는 여건이므로,

실수요자는 2019년 상반기에서 하반기로 가는 시점을 노릴 것.

(3) 이광수

집값이 올랐다면, 수요가 증가해서 그런지 아니면 공급이 감소한 탓인지 분석해야 한다.

집값 상승의 원인을 파악하는 방법은 '거래량'을 살펴보는 것이다.

즉, 가격이 오를 때 거래량이 같이 오르면 수요가 많은 것이고,

가격이 오르는데 거래량이 떨어지면 공급이 감소한 것이다.

2017~2018년 집값 상승은 수급보다는

사람들이 집을 팔지 않아서 오른 것이다.

그러나 2019년 6월을 앞두고 매물이 증가할 것이다.

이 때 시장의 거래량이 증가할 것이다.

이는 본격적인 하락의 신호탄이 될 것이다.

그 후, 사람들이 더 이상 집을 팔지 않을 때,

(거래량이 다시 줄어들 때)

이 때가 바닥이므로

이 때 집을 사는 것이 최적 타이밍이다.

"유망 청약단지 기준은 땅값(대지면적, 용적률)이다"

→ 이 부분은 사실 납득이 잘 안 간다.

대지지분으로 아파트를 평가하는 건, 대건축/재개발을 바라보고 투자할 때이지,

새아파트 판단 기준은 아니라고 생각한다.

물론 새아파트를 사서 재건축 될 때까지 한 50년 주구장창 보유한다고 하면,

처음에 살 때부터 대지지분을 따져야 겠지만,

새아파트를 살 때 대지지분을 왜 따지는가?

대지지분 또는 용적률을 보고 아파트 동간 간격이 넓어서 쾌적하다고 하는 것도 아니고..

암튼, 별로 납득이 안 되는 부분임..;;

앞으로 분양가격, 청약 경쟁률, 가점이 떨어질 것이다.

묻지마 청약을 지양하고,

자신이 꼭 원하는 곳이 나올 때까지

기다리는 전략이 필요하다.

(4) 조영광

부동산 4대 지표 : 주택고령화, 인구밀도, 사이클(순환주기), 공급량(입주량)

ex) 앞으로 충남의 괜찮은 지역을 눈여겨봐 둘 필요가 있다.

전세가율은 70% 정도면 괜찮다.

입주물량은 시군구 단위로 2,000호 미만이 괜찮다.

미분양은 900호 미만이면 안정적이다.

중년 주택(5~10년식)이 젊은 주택(5년 미만) 가격의 90%이상이어야 한다.

(그래야 차상위 새주택에서 최상위 새주택으로 갈아타려는 수요가 발생하기 때문)

국토부 실거래가가 KB시세보다 높은 지역은 앞으로 더 좋아질 지역이다.

*입주물량이 적은 지역 : 의정부시, 안산 단원구

*전세가율 높은 중소도시: 계양구, 부평구, 일산 동구

*경기회복 가능지역: 청주 흥덕구, 창원 성산구

※ 예의 주시해야할 지표

만약 전국 미분양 물량이 현재 6만 호에서 6.5만 호로 수개월 내 급증한다면,

시장이 급격히 냉각될 가능성 있음.

반대로, 6만 호 이하로 감소하면 시장은 상승할 것.

(5) 고종완

향후 1~2년 뒤까지는 집값이 오르기 어려움.

즉, 2019년에 부동산 가격이 상승하기는 어렵다.

거래량은 가격에 1~2분기 앞서는 선행지표인데,

이 거래량이 감소하면 가격이 지속적으로 상승하기 어렵다.

거래량은 2019년 봄이 분수령이다.

이 때 30~40대 실수요자가 집을 사지 않으면,

2019년 집값이 오르기 어렵다.

그러나 서울은 여전히 공급이 부족한 상황(주택보급률 96%)이기 때문에,

2019년 입주물량이 증가하더라도 전세가 그렇게 많이 내려가지는 않을 것이다.

"빠르면 2~3년 후, 늦으면 3~4년 뒤 바닥에서 구매할 대기회가 열릴 것이다"

지방은 1~2년이 더 지나면 오를 가능성이 크다.

지하철 5호선 연장선 근처,

김포도시철도 근처,

수인선 연장선 근처에

주목하라!

(6) 남궁훈

부동산을 직접 소유 및 관리하지 않고도

5~7%대의 중수익을 안정적으로( 중위험&중수익) 원하는 사람은

리츠에 투자하는 것도 좋다.

2장. 주식/펀드

(1) 강남 스타 PB(김유선/오인아/임은순)

증권가의 얘기는 얼추 비슷한 거 같다.

한 마디로 말하면, "아직은 불경기에 접어든 게 아니다. 호경기의 끝물이다."

그래서 아직은 (물론 변동성은 크겠지만) 2019년 국내 주식 시장도 먹을게 있다는?

그런데 지수형 ELS, 펀드, 채권 등등 몇 가지를 조합해서 가지고 가면 안정적이다라고

이구동성으로 말하는데, 그렇게 기껏 조합해서 남는 수익이 5%남짓이라고 하니,

그닥 마음이 동하지는 않는다.

돈 많은 할아버지에게나 권할 법한 포트폴리오인듯 하다.

아직은 좀 더 공격적인 투자가 필요한 청장년층에겐 안 맞는거 같다.

가진 돈도 얼마 없는데, 얼른 종잣돈부터 키워야 파이가 커질 것 아닌가?

(2) 2019년 알짜 공모주 TOP5(이상범)

2019년 주식시장 전망은 좋지 않다.

하지만 그런 안 좋은 상황에서도 빛을 발하는 게 있으니..

그게 바로 "공모주 시장"이다.

공모주 시장은 주식시장과 상관관계가 높지 않다.

주식시장의 등락보다는 주도주 또는 코스닥 구성비율의 영향을 많이 받는다.

공모주 수익률을 결정하는 순서는 락업비율이 높은 것, 유통물량이 적은 것, 일반청약경쟁률이 높은 것 순이다.

일반청약은 답이 나와 있다.

100:1은 따라가고,

500:1은 무조건 따라가며,

1,000:1은 묻지도 따지지도 말고

따라가라!

일반청약 경쟁률 1,000:1 이상을 기록한 7개 업종의 시초가 평균수익률은 93%였다.

그러나 이처럼 경쟁률이 높은 종목은 수익률은 높지만, 배정 물량이 적어서 금액 자체는 작다.

하지만 2019년에는 대형주 공모가 가능할 전망이다.

◆ 2019 유망 공모주 TOP5

① 현대오일뱅크

② SK바이오팜

③ SK실트론

④ 카카오게임즈

⑤교보생명

기타: SK매직, 현대오토에버, 이랜드리테일, 바디프렌드, 삼성바이오에피스, 희성전자 등

(3) 일본의 사례로 배우는 자산관리법(홍성국)

일본은 "수축사회"의 전형적인 사례이다.

수축사회란,

기본적으로 인구가 줄어들어 소비가 줄어드는 사회이다.

반면 과학기술 발달로 공급능력은 대폭 늘어난다.

게다가 환경오염으로 인해 쓰지 않아도 될 돈을 쓰느라,

정작 써야할 곳에 쓸 돈이 부족해 진다.

팽창(성장)사회에서는 점점 늘어나는 파이로

인해 맨 위에서부터 맨 아래까지 풍요로움이 흘러 넘쳤다.(비제로섬 게임)

그러나 수축사회에서는 쪼그라드는 파이를 차지하기 위해

갈등이 격화된다.(제로섬게임)

앞으로는 저성장, 저금리, 저소비의 흐름이 기본 기조가 될 것이다.

모든 경제현상은 금리를 기준으로 해석해야 한다.

경기가 안 좋으면 금리가 떨어지고(왜냐하면 시장에 돈을 풀기위해 정부에서 금리를 내리니까)

경기가 좋으면 금리가 올라간다(경기과열을 막기 위해 정부에서 금리를 올리니까)

앞으로 금리가 떨어지면, '경기가 나빠지겠구나'라고 예상해야 한다.

반대로 '금리가 오르면, 경기과열을 막기위해 정부에서 금리를 올린거구나,

이제는 주가와 집값도 끝물이구나, 빠져나갈 준비를 해야겠구나'라고 예상하고

대비를 해야 한다.

3장. 글로벌 투자

(1) 지금 사야할 글로벌 자산(신동준)

2019년과 2020년에도 미국경제의 팽창은 계속될 것이다.

그러나 이는 미국경제가 망가지거나 침체에 빠지지 않는다는 것이지,

주식이 계속 간다는 말은 아니다.

즉, GDP(국내총생산)은 여전히 (+)성장률을 기록할 것으로 예상되지만,

그 폭이 줄어들 것이란 뜻이다.

(참고: GDP 성장률이 3%이상을 호황이라고 하고, 1% 성장을 불황이라고 표현함)

경기순환사이클상으론 2018년 4분기가 정점을 형성하고,

2019년부터는 하강곡선을 그리는 관점에서 불황이라고 표현할 수도 있다.

반면, 중국경제는 2019년 2분기쯤에 거의 저점을 지날 확률이 높다.

이 때 중국주식은 물론 중국과 관계가 깊은 한국주식을 담을 필요가 있다.

1~2분기에 중국의 경제성장률은 5% 후반으로 떨어지고,

관세의 영향으로 대미수출 증가율은 현재의 두 자릿수에서 마이너스로 바뀔 가능성이 높다.

미국의 장단기 금리차는 미국경제 사이클의 전형적인 패턴의 하나이다.

즉, 미국 국채 10년물의 금리가 2년물의 금리보다 낮아지면,

중앙은행은 '시장이 침체에 빠질 가능성이 높다'라고 해석하고 금리인상을 멈춘다.

그래서 아마 2019년 3월 쯤이면 금리인상을 멈출 확률이 높다.

그렇게 되면 시장심리는 안정화 되고, 7~10개월(평균 9개월)이 지나고 나서는

장단기 금리차가 평년수준으로 복원되면서 주가도 고점을 형성하게 된다.

** 이 때가 바로 주식 매도 타이밍이다!**

그리고 나서 다시 3~9개월(평균 7개월)이 흐르면 불황에 빠진다.

이러한 예상 시나리오라면,

아마 2019년 말~2020년 초쯤이 진짜 주식 매도타이밍이 되지 않을까?

(2) 해외채권(마경환)

채권투자자는 경기침체를 설레는 마음으로 기다린다.

즉, 경기침체를 새로운 투자 기회로 인식하는 것이다.

채권가격은 경기가 나빠질수록 올라간다.

채권과 달러는 거의 같이 돌아간다.

즉, 경기침체기에 드러나는 투자 포트폴리오의 취약점을 보완해 줄 수 있는 것이 채권이다.

투자할 때는 90%를 확신하더라도, 나머지 10%의 오류(실패) 가능성에 대비해야 한다.

그런 측면에서 안정적인 채권투자는 훌륭한 분산투자 대안이 될 수 있다.

(또한 불황기에 손가락만 빨고 있을 수는 없으므로,

'투자의 연속성'을 이어가기 위해서도 채권투자는 필요하다.)

금리가 올라가면, 채권가격이 하락하고,

금리가 내려가면, 채권가격이 상승한다.

따라서 채권은 그밀가 내려갈 때 투자해야 한다.

즉, "경기가 나빠서 금리가 내려갈 때가 채권투자 타아밍이다."

4장(세금), 5장(노후설계), 6장(아트테크)는 좀 억지로 끼워 넣은 느낌이다.

다양한 분야, 여러 사람의 이야기를 실으려다 보니,

지면제약으로 인해 어쩔수 없이 후반부가 쪼그라든 느낌이다.

내용이 별로 특이할 게 없어서 가볍게 쭉 읽었다.

다만, 마지막 장 아트테크는 처음 접하는 낯선 분야라서 호기심이 갔는데,

분량이 너무 적어서 아쉬웠다.

일반인도 접근할 수 있는 예술작품 투자 방법을 좀 더 자세히 실어줬더라면 하는

아쉬움이 남는다.