한 권으로 끝내는 서울 재개발 투자지도

한 권으로 끝내는 서울 재개발 투자지도
이은홍.김인만 지음 / 원앤원북스 / 2021년 5월

■ 서평 작성

1. 책제목/ 저자/ 출판사/ 읽은 날짜

책제목/한 권으로 끝내는 서울 재개발 투자지도

저자/이은홍, 김인만

출판사/부동산컨설턴트

읽은 날짜/2021.05.04

2. 주요 내용

생생한 “서울 재개발 투자 지도”를 한눈에 파악할 수 있어요.

재개발사업은 인내와 긴 기다림으로 고단하지만, 그 결실은 억수로 달콤해요.

신흥 부촌 마용성 재개발은 ‘아현뉴타운(아현 1·2구역, 염리 3구역)’, 눈여겨봐야 할 서울 알짜 재개발은 ‘노량진뉴타운(노량진 1~8구역)’이 억수로 탐나요.​​

​이 책과 함께 입지나 선호도, 장기적인 투자가치가 있는 곳에 임장을 다니면서 재개발 지역을 꾸준히 공부할래요.

반드시 손품, 발품, 인품을 팔아서 재개발 투자에 도전해 볼래요.

그래서 용기와 소신있는 결정으로 재개발 지역을 꼭 품고 싶어요.

3. 핵심문장 및 마음에 와닿은 구절 (3가지)

재개발 투자수익 계산하기(133~138)_서울 재개발사업의 일반분양에 당첨되기는 하늘의 별 따기이고 조합원분양가는 일반분양가보다 현저히 낮게 책정된다. 서울의 경우 분양가상한제 영향으로 일반분양가도 주변시세보다 낮게 책정되기 때문에 계산상 일반분양가와 총 투입금액이 큰 차이가 나지 않아도 실제는 투자가치가 있다고 할 수 있다.

재개발 투자 성공 노하우 1(139~143쪽)

| 단계별 투자전략

추진위원회 또는 조합설립 단계_처음부터 지나치게 큰 투자금액이 투입된다면 자금이 묶이는 유동성 위험은 커지고 예상치 못한 변수로 인해 사업 기간이 길어질수록 상당한 고통이 수반될 수 있으니 주의하자.

사업시행계획인가 단계_자금계획에는 무리가 없으면서 오랜 사업 기간에 대한 불확실성 위험을 줄이고 싶다면 사업시행계획인가 단계에 들어가는 것이 좋다.

관리처분계획인가 단계_위험이 대부분 제거된 만큼 가격은 올라가 있어 투자보다는 실수요 목적이 우선되면 좋은 단계다.

재개발 투자 성공 노하우 2(144~151쪽)

현장 부동산 의견에 귀를 기울이자

대지지분은 클수록 좋다

감정평가액이 높을수록 좋다

비례율도 중요하다

종세분화를 확인하자

조합원 수가 중요하다

같은 가격이라면 건물상태가 좋은 것을 선택하라

무허가 건물 매입은 잘 따져보아야 한다

4. 배운 점. 느낀 점. 깨달은 점. 적용해볼 점

배운 점/동작구의 신흥 주거지 노량진뉴타운 1_노량진뉴타운은 총 8개 구역으로 개발되는데 1구역과 3구역이 입지는 가장 좋고, 2구역과 6구역, 7구역은 진행 속도가 빠른 편이며 5구역과 8구역은 사업성이 좋다.(255~258쪽) / 입지가 좋은 노량진 1구역이 억수로 탐나네요. 하지만 조합원들의 재개발 반대로 다소 사업 속도가 느린 단점이 있어요, 매력이 넘치는 노량진뉴타운 8개 구역이 원활하게 잘 진행되기를 바래요. 재개발이 다 완료되면 미래가치가 빛 보는 날이 올 거예요.

느낀 점/흑석1구역_기반시설이 부족하고 열악해 불편함을 자주 느껴야 조합원들이 일치단결되어서 재개발사업에 속도를 낼 수 있는데 현재가 만족스럽고 이득이 더 크다면 재개발사업에 반대하거나 소극적인 조합원들이 늘어나면서 개발이 제대로 진행되지 않는 경향이 있다.(278~281쪽) / 생각만 해도 부러운 한강 조망권에서 살고 싶어요. 희소성이 있는 한강 조망과 교통이 좋은 흑석1구역이 조합원들과 협의가 잘 이뤄지길 바래요. 반면에 선호하는 입지가 아니면서 환경이 열악한 곳은 오히려 조합원들의 단결이 빠른 편이라고 하네요.

깨달은 점/지역주택조합 선택 기준_현장조사를 하고 팩트체크를 했음에도 타당성을 확인할 수가 없거나 확신이 없다면 투자하지 않는 것이 좋다. 성공보다는 실패 확률이 더 높으니 말이다.(72쪽) / 잘 아는 지역을 투자를 해야 하며, 확신이 생길 때까지 계속 현장조사를 철저히 해야 해요. 재산을 불리는 것 못지 않게 잘 지키는 것도 중요해요. 그래서 부단한 노력(입지 분석)으로 손해보는 확률을 줄여야 겠어요.

적용해볼 점/재개발사업에 적용되는 2가지 규제_① 재당첨 제한: 5년 내 투기과열지구 정비사업 조합원이나 일반분양에 당첨되었다면 투기과열지구 정비사업의 일반분양도 안 되고 조합원 당첨도 안 된다는 것이다. ② 재개발 조합원 지위양도 금지(조합원 분양권 전매 금지): 재개발 구역의 입주권(조합원 분양권)을 팔고 싶다면 관리처분계획인가가 나기 전에 전매를 해야 한다.(119~125쪽) / 재개발 정비사업에 계속된 복잡한 규제를 잘 파악해서 억울하게 현금청산이 되는 일이 없어야 해요. 부동산 규제가 미치는 영향을 잘 파악해야 두려움을 이길 수 있어요.

5. 작가에게 던지고 싶은 질문?

절대 놓치고 싶지 않는 재개발 지역을 지금이라도 소액으로 투자 기회가 있을까요?

6. 한 문장으로 이책을 요약한다면?

미래가치가 있는 재개발 구역의 살아있는 현장을 차곡차곡 담았어요.

#한권으로끝내는서울재개발투자지도

#부동산컨설턴트

#이은홍

#김인만