꿈장사의 월세혁명

꿈장사의 월세혁명 - 2000만 원으로 시작해서 평생 월세 받는 탄탄한 직장인 노후준비 프로젝트
조영환 지음 / 잇콘 / 2019년 10월

탄탄한 직장인이 아니라 늘 조마조마한 직장인이니 누구보다 먼저 노후 준비에 관심이 많습니다. 게다가 소액 경매 투자로 월세 수익을 얻을 수 있다니, 이보다 더 좋을 수가 없습니다. 저는 경매 초보자로서 이 책을 읽고 또 읽었습니다. 기본기 다지기에 최고의 책입니다. 저도 경매를 통해 입지가 좋은 지역의 빌라 낙찰에 꼭 도전하고자 합니다.

부동산 투자는 현금의 파이프라인을 만든다는 생각으로 해야 합니다. 부동산의 주인이 됨으로써 매달 꼬박꼬박 월세를 받을 수 있는 것, 그런 시스템을 만들어서 미래를 완전히 뒤바꿔놓는 것을 ‘월세혁명’이라 부릅니다.

part 01. 월세 수입으로 가족의 미래를 혁명하라

서민이 부자 되는 유일한 방법

·열심히 일해서 부자가 될 수도 있지만_주식, 펀드, 부동산 등에 투자하여 자산을 불리는 것입니다. 제대로 된 노력이나 공부 없이 무턱대고 뛰어들었다간 있던 자산도 날리기 쉬운 게 투자이기도 합니다.

·부동산 투자에 복리의 마법을 적용한다면?_경매 투자는 낙찰만 제대로 받으면 본인 생각한 만큼의 수익이 나고, 패찰해도 입찰 보증금을 돌려받을 수 있기 때문에 손실 위험이 적은 편입니다. 그만큼 꾸준한 수익을 얻기에 적합한 것이죠.

·‘안 쓰고, 모으고, 투자하고‘를 반복하라_처음에는 열심히 일해서 안 쓰고, 모아야 합니다. 그리고 그 돈으로 투자를 합니다. 투자한 돈이 회수되면 다시 투자하고, 또 회수되면 또 다시 투자하고·… 이렇게 반복하는 것뿐입니다.

월세 내고 사는 사람 vs 월세 받고 사는 사람_닉네임에 ‘월천’이나 ‘달천’이라는 단어를 쓰는데, ‘월수입 1,000만 원’을 꿈꾼다는 뜻이더군요. 꼬박꼬박 매달 들어오는 현금흐름이 얼마나 중요한지를 잘 보여주는 닉네임입니다.

·8천만 원으로 월 260만 원의 현금흐름 만들기_종자돈 8,000만 원으로 월세가 나오는 17채의 빌라를 마련했습니다. 이렇게 내 투자금이 한 푼도 들어가지 않는 투자 방법을 ‘무피투자’라고 합니다. 대출 규제가 심해진 요즘에도 조금만 노력한다면 충분히 가능한 투자 방법입니다.

매매차익보다 월세 수입을 선호하는 이유

·한 방에 떼돈 버는 시대는 지났다_빌라 무피투자를 통한 임대수입 키우기입니다. 상승기에 흐름을 잘 타서 한두 번 큰 양도차익을을 거둘 수는 있어도, 하락기에 양도차익을 통해 꾸준한 수입을 만들기는 어렵다고 판단했기 때문입니다. 아무거나 사도 다 오르는 시대는 당분간 다시 오기 어렵다고 판단하기에, 대신 적더라도 꾸준히 월세를 받는 임대사업을 선택한 것입니다.

·저금리 시대에 적합한 안정적 투자_임대사업은 지금같은 저금리시대에 대출을 적극 활용하여 이자를 내는 대신 월세를 많이 받아 그 차액을 얻는 방식입니다. 월세는 연6% 이상으로 받고 이자는 연 4% 이하로 내면 그 차액을 취할 수 있습니다.

투자금을 잃어서는 안 된다

·기본은 싸게 매입하는 것_비록 홈이 있는 물건이라도 예상되는 수익이 확실하다면 좀 여유있는 가격으로 입찰합니다. 너무 싸게 먹으려다가 놓치는 것보다는 조금 더 돈을 쓰더라도 확실하게 낙찰받는 것을 목표로 삼기 바랍니다.

·월세수입을 높이느냐, 투자금을 줄이느냐_대출한도가 줄어들어서 내 돈이 전혀 들어가지 않을 수 없겠지만 가능하면 적은 돈으로 수익을 만드는 구조가 매우 중요합니다. 낙찰받고, 임대 놓고, 보증금으로 또 낙찰받고… 이렇게 눈덩이처럼 계속 굴리는 것입니다.

·욕심을 내면 망한다_과도한 욕심을 부리기보다는 내 생각대로 안 될 수도 있다는 가능성을 항상 염두에 두시고 감당할 만큼만 하시기 바랍니다.

흐름 타지 않는 투자를 하려면

·작은 수익에 연연하면 큰 흐름을 보지 못한다_단타매매로 인한 작은 수익에 연연하지 말고 시장 분위기를 살펴 가며 넉넉한 수익을 가져가시길 바랍니다.

·경쟁이 적은 분야일수록 수익이 높다_투자도 많은 사람에게 인기 있는 물건보다 남들이 관심을 안 가지는 물건에서 큰 수익이 납니다.

최소한 내 집 마련이라도 해라

·전세 제도는 언제까지 유지될 수 있을까_세들어 사는 집의 주인이 이제는 개인이 아니라 기업이 되는 것입니다. 저렴한 금리로 자금을 끌어올 수 있는 기업은 당연히 월세로 임대를 할 것이고, 전세는 더더욱 씨가 말라갈 것입니다.

·월세 부담은 갈수록 늘어날 것_우리나라도 선진국에서처럼 월급의 30~50%를 주거비로 지출하며 살게 될 것입니다. 월세 수익률이 높아지는 만큼 전세가 월세로 전환될 것이며, 그나마 남은 전세도 워낙 귀해서 전세가가 무시무시하게 오를 겁니다.

·반드시 아파트여야 할 필요는 없다_아파트를 마구잡이로 매수하지 말고, 최소한 그 지역에 앞으로 공급될 아파트 물량 정도는 살펴본 후에 매수 타이밍을 잡으시기 바랍니다. 어떤 지역에 앞으로 공급될 분양 예정 물량이 적다면 앞으로 가격이 더 상승할 수 있습니다.

insight_ 부자가 되려면 부자의 마음부터 배워야

·부자는 아낄 때와 쓰 때를 구분한다_무조건 짠돌이처럼 구는 게 아니라 쓸 때는 쓰는 것입니다. 자고로 진짜 자수성가한 부자들은 결코 돈 있는 것을 자랑하지 않습니다.

·절약은 기본 덕목_지금부터 수입의 90%를 저축해 보시죠. 80%라도…. 무조건 안 된다고 하지 말고 시도라도 해봅시다.

·부자는 수수료를 더 주고, 빈자는 수수료를 깎는다_부자는 계속 수익을 얻어 부자가 되고 가난한 사람은 계속 힘들게 사는 것입니다. ‘열심히 일하고, 안 쓰고, 안전한 곳에 투자하는 것’을 반복하는 것입니다.

part 02. 꾸준히 오래 투자하기 위한 무피투자 전략

투자금을 잃지 않는 경매 무피투자의 구조

·무피투자의 기본 구조_무피투자는 대출 등의 레버리지를 최대한 많이 동원해서 임대한 후 임대보증금이 회수되면 실제 투입된 투자금이 없거나 아주 적어지는 구조입니다. 주로 낙찰가는 저렴하면서 대출은 잘 받을 수 있는 경매를 활용합니다.

·무피투자와 부동산 경매의 밀접한 관계_장기적으로 안정적인 현금흐름을 만들기 위해서는 양도차익으로 투자금의 규모를 점점 키워야 합니다. 시세보다 저렴하게 낙찰을 받으므로 당연히 차익이 생깁니다. 여기에 오래 가져가면 땅값이 오르는 만큼 결국 시세상승으로 이어질 수밖에 없습니다. 그만큼 많은 차익이 생기고 노후가 풍족해집니다.

무피투자의 기본은 레버리지의 활용

·소액투자를 힘들게 만드는 방공제 제도_대출규제로 인해 대출금액 자체도 줄었지만, 대출한도액에서 일정 금액을 깎아버리는 방공제(방빼기)가 그것이다. 2019년에 낙차를 받는다면 서울은 3,700만 원, 수도권 과밀억제권역은 3,400만 원만큼 대출금이 깎이고 기타지역은 좀 더 공제 금액이 적습니다.

·보증보험으로 방공제를 피해갈 수 있다_방공제를 피해가지 위해 사용하는 것이 MCI나 MCG 같은 보증보험입니다. 즉, 방공제로 인해 은행이 손실을 봤다면 보증보험을 통해서 보전받을 수 있으므로 굳이 방공제를 하지 않아도 되는 겁니다.

무피투자의 4가지 리스크, 어떻게 극복할까

·대출금리가 오르면 어떡하죠?_금리가 오른다는 것은 경기가 좋아진다는 뜻이기도 한다. 경기가 좋아진다면 주식과 부동산 시장도 상승하거나 안정세를 보이게 될 것이고, 부동산 매매도 잘 될 것입니다.

·월세가 제때 안 들어오면 어떡하죠?_월세를 계속 밀려서 보증금을 다 까먹기 전에 미리 행동해야 한다는 것입니다. 보증금이 없어지면 세입자는 오히려 ‘배 째라’로 나오는 경우가 많기 때문입니다.

·은행에서 대출금을 상환이라고 하면 어떡하죠?_이자만 연체하지 않고, 담보가치가 하락하지 않는다면 전체 상환하라는 요구까지는 하지 않을 것입니다.

·수리비용이 많이 나가면 어떡하죠?-월세 놓은 물건의 유지·보수에 관한 위험성이라고 하면 수리비용으로 많은 비용이 드는 것을 말합니다. 세입자와 계약을 할 때 임대차계약서를 특약사항에 ‘현 상태대로 계약하며 큰 비용이 들지 않는 보수는 사용자 원칙에 따라 세입자가 해결한다’라는 문구를 넣어주면 될 것입니다.

·미래의 리스크까지 생각하라_우리는 죽을 때까지 꾸준한 월세 수익을 추구하는 장기 투자자이기 때문에 미래의 수익이 지금보다 더 나아야 하기 때문입니다.

무피전략 ①: 개수보다 수익률을 우선할 것

·중요한 것은 수익률_항상 시세와 임대수익 등을 철저히 따져보고 미리 수익률을 계산해서 입찰가를 산정하는 노력이 필요합니다.

·투자의 기준을 세우자_한 가지 확실한 점은 자기만의 기준이며, 그 기준에는 반드시 수익률과 리스크가 고려되어야 합니다.투자에서는 꾸준히 돈을 버는 사람이 고수이지, 가지고 있는 집의 개수가 많다고 고수가 아닙니다.

무피전략 ②: 최소의 수리로 최대의 수익률을 낼 것

·구조가 좋다면 수리비는 최소화할 수 있다_집의 구조도 좋고, 앞뒤로 탁 트여 빛이 잘 드는데다가 깔끔하니 금방 세가 나간 것입니다. 올수리까지 하지 않고 적당한 수리만 해도 무리 없이 임대롤 놓을 수 있습니다.

·테트라 님의 셀프 수리 이야기_집 전체를 수리할 경우에는 계획을 잘 세워야 힘도 덜 들고 비용을 아낄 수 있습니다. 뭐든 적당히! 수리도 너무 과하면 안 좋습니다.

무피전략 ③: 남들이 기피하는 물건을 노릴 것

·동시에 6건의 명도를 진행하다_물건에 점유하고 있는 사람들 중 상당수는 전세세입자라서 전세금을 모두 돌려받지는 못하고 일부 금액만 최우선변제금으로 돌려받는 상황이다. 배당일이 늦어지자 속이 타들어갑니다. 결국 대출도 많이 나와서 투자금도 거의 안 들어가는 물건이고, 크지 않지만 월세 수익도 나오고, 이행강제금이 400만 원이나 줄어들었습니다.

·겁먹지 말고 도전하면 수익률이 돌아온다_경매는 불법건축물뿐만 아니라 남들이 꺼리는 물건을 유심히 살펴볼 필요가 있습니다. 잘 분석해보고 리스크보다 수익이 더 크다면 공격적으로 투자해야 할 것입니다.

무피투자가 어려워진 게 사실이지만

·상황에 따라 전략은 바뀌어야 한다_대항력 있는 선순위 세입자가 있다 보니 투자자들이 입찰을 꺼립니다. 낙찰자가 이 물건을 얼마에 낙찰받든지 이 세입자의 전세보증금 4억 원을 고스란히 책임져야 합니다. 이처럼 단 한 번의 낙찰로 1억 원씩 남는 거래가 경매 말고 또 뭐가 있을까요. 경매는 입찰가를 정하는 순간 벌써 수익이 결정됩니다.

·꾸준히 입찰하면 반드시 한 두개는 잡힌다_경매에는 의외성이 존재해서 생각보다 쉽게 권리문제가 해결되리 물건들도 감정가의 70% 밖에 안 되는 가격에 단독낙찰되기도 합니다. 낮은 가격으로 매일같이 입찰을 한다면 가끔 대박도 터집니다.

·어떤 상황에서도 기회는 항상 존재한다_환경이 좋으면 당연히 수익을 내기도 좋지만, 환경이 나빠진다고 수익을 못 내는 것은 아니란 거죠. 많지 않을 뿐이지 기회는 항상 존재합니다.

insight_ 젊은 직장인 투자자들에게 당부하는 말

·돈은 아끼되 배움은 아끼지 말자_기본기부터 착실히 쌓은 후에 심도 있는 공부를 하셔야 합니다. 종자돈이 모일 때까지는 당장 투자를 할 수 없겠지만 그 사이에 미리미리 준비를 해두어야 기회가 옵니다.

·투자에서는 사람이 무기다_적은 수익이나마 실패하지 않아야 자산이 더 많이 늘어납니다. 이런 이유로 수익이 적더라도 실패하지 않는 투자가 중요하고, 그러기 위해서는 실수의 위험성을 미리 알려줄 멘토가 필요합니다. 멘토가 있으면 성공할 가능성이 높습니다.

·포기하지 않으면 결국은 이긴다_중요한 것은 투자를 지속하는 것입니다. 조급함을 버리고 차근차근 해 나가다 보면 더 큰 부자가 되어 있지 않을까요.

part 03. 경매는 월세 혁명을 위한 최고의 무기

경매의 기본 절차 알아두기

·입찰 전에는 정확한 권리분석을 해야 한다_권리분석이라고 하면 법률지식이 필요하니 어렵다고 생각하지만 기본말 알면 쉽습니다. 입찰자는 낙찰된 후에 인수되는 권리, 즉 사라지지 않고 낙찰자가 끝까지 책임져야 하는 권리만 알고 피하면 됩니다.

·낙찰 및 대출 실행_낙찰이 되는 것이 쉽지는 않지만, 정말 문제는 낙찰이 아니라 그 다음부터는 시간을 넉넉히 두고 대출을 알아보는 것이 좋습니다. 다양한 대출 상품을 비교해서 대출한도는 더 많이, 금리는 더 낮게, 중도상환수수료는 적게 해주는 곳으로 대출을 알아봐야겠죠.

·점유자를 내보내는 명도_경매 과정에서 가장 마음이 쓰이는 것이 명도입니다. 원만한 명도를 하려면 딱 한 가지만 기억하시면 될 것입니다. “만약 당신이 버티면 나는 강제집행을 할 수밖에 없고, 그럼 집행관들이 찾아와 강제로 문을 뜯고 소중한 살림살이를 마대자루에 마구잡이로 담아서 컨테이너에 넣어버릴 것입니다. 당신이 이 물건을 찾아가려고 해도 집행비용을 내야 합니다. 하지만 만약 원만하게 이사날짜를 협의해 주신다면 강제집행까지는 갈 필요가 없고, 약간의 이사비도 지원해 드리겠습니다.”

수익률의 정답은 언제나 현장에 있다

·꼼꼼한 임장이 함정을 피하게 해준다_임장을 제대로 하지 못했기 때문에 집 내부에 하자가 많지 않을까. 수리비가 얼마나 들까 걱정이 됐습니다. 유일하게 보유한 반지하 빌라입니다. 다행히 임대는 잘 되었지만 과연 언제 팔 수 있을지는 솔직히 잘 모르겠습니다.

·무엇을 살펴봐야 할까_주변 상황, 경사도와 분위기, 물건의 상태, 점유자의 성향과 내부 상태, 정확한 시세, 수익률과 실거래가 등을 살펴야 합니다.

·중개업소를 최대한 활용하자_오래된 중개업소 사장님들은 동네 사정에 아주 밝고, 의외로 많은 정보를 수집할 수 있습니다.

·임장이 부족하면 ‘승자의 저주’에 걸린다_임장을 하지 않은 물건은 차라리 입찰하지 않는 것이 최선입니다. ‘승자의 저주’는 입찰 경쟁에서는 이겼으되 오히려 손해를 보게 되는 저주입니다.

패찰보다 더 나쁜 건 무리한 낙찰

·세 번의 임장 끝에 입찰가를 낮추다_낙찰 그 자체보다 중요한 건 수익률입니다. 서두르다 보면 꼭 봐야 할 것들이 낙찰을 받고 나서야 보이는 법입니다,

·수익률 안 나오는 물건에는 미련을 갖기 말 것_“되면 좋고, 안 되면 말고!” 낙찰을 못 받더라도 다음 기회가 많이 있으니, 무리하게 높은 가격에 입찰할 이유가 없다는 뜻입니다.

명도는 정말 어렵고 무서운 일일까

·명도의 핵심은 배려와 대화_점유자와 첫 대면을 할 때는 최대한 상대방을 배려하는 모습으로 다가가시기 바랍니다. 즉, 낙찰자는 적이 아닌 조력자라는 생각을 심어 주어야 합니다.

·이사비는 얼마나 줘야 할까_명도가 완료될 때까지 내야 할 대출이자, 강제집행에 들어가는 비용 등을 감안해서 그 안에서 이사비를 책정하시면 될 것입니다.

입찰 전에 반드시 고려해야 할 것들

·명의 분산하려다 보험료 폭탄 맞는다_임대수익이 늘어날수록 건강보험료도 늘어나게 되겠지요. 물건을 낙찰받고자 한다면 월급이 적은 사람 앞으로 낙찰받는 것이 종합소득세(종소세) 신고 시에 유리하다는 것도 알아두시기 바랍니다.

·대출은 반드시 미리 확인해야_미리 대출 등 자금계획을 세워야 피같은 내 돈을 날리지 않습니다. 그래서 해당 물건의 예쌍 낙찰가를 바탕으로 미리 대출상담사와 협의해서 대충 가능 여부와 가능한 금액을 가늠한 후 입찰해야 한다.

·연체관리비를 미리 비용에 포함하자_① 공용부분에 대한 관리비만 부담한다. ② 3년 이내의 관리비만 부담한다. ③ 연체이자는 부담하지 않는다.

·입찰 당일까지 다시 한 번 체크하라_입찰 당일 아침에 항상 선순위 권리신고, 유치권자 권리신고, 대위변제 등이 접수되지 않았는지 체크하시기 바랍니다.

잘못 낙찰받았다면 서둘러 불허가신청을

·심각한 누수, 불허가 받을 수 있을까_시간이 없어 한밤중에 임장을 갓던 게 화근이었습니다. 불허가를 받아야 하는데 매각물건명세서, 감정평가서, 등기부등본 등을 뒤져가며 불허가 사유가 될 만한 것이 없는지 눈에 불을 켜고 찾습니다.

·마지막까지 소중한 투자금을 포기하지 말자_경매에서는 가끔 미처 파악하지 못한 리스크 때문에 입찰보증금을 날려야 하는 경우가 생길 수 있습니다. 쉽게 포기하기보다는 내가 할 수 있는 모든 방법을 동원해서 최대한 불허가신청, 이의신청, 매각취소신청을 해보는 것이 좋습니다.

책 10권 읽는 것보다 낙찰 1건 받는 게 낫다

두렵더라도 한 번 해보자_경매 시력을 쌓는 데에는 경매책 열 권 읽는 것보다 한 건 낙찰받아 처리해 보는 것이 훨씬 좋습니다. 경매도 결국 과정보다는 결과가 중요합니다. 즉, 낙찰을 받아야 수익이 결정됩니다.

insight_ 매도시에는 박수칠 때 떠나는 지혜가 필요하다

·모두가 몸을 사릴 때 기회를 잡아라_몇 년이 흐른 지금 적게는 몇 천만 원, 많게는 몇 억 원씩 가격이 올랐으니 그 아파트를 팔면 충분한 수익이 났을 것입니다.

·파도가 출렁이듯 기회는 항상 온다_상승이든 하락이든 무리하게 투자하지 말고, 적당히 감내할 정도의 리스크라면 공포든 조바심이든 이겨낼 수 있습니다. 머리 꼭대기에서 팔려는 것은 욕심입니다. 욕심을 버리고 적당히 잘 빠져나오는 것이 중요하다니까요.

part 04. 빌라 투자 우습게 보지 마라

빌라 투자는 허접하다고?

·아파트 vs 빌라의 양도차익 비교_현실적으로 아파트에 비해 빌라의 낙찰가율이 훨씬 낮으므로 이를 반영한 것입니다. 아파트가 대락 감정가의 90% 수준이라면 빌라는 약 80% 수준입니다.

·아파트 vs 빌라의 임대수익 비교_빌라 투자가 아파트에 비해 결코 떨어지지 않는다는 것입니다. 빌라는 임대를 놓으면 투자금이 회수될 뿐만 아니라 개수가 채워질 경우 매월 일정 금액의 임대소득이 발생하므로 노후를 위해 추천할 만한 상품입니다. 다만, 빌라는 아파트에 비해 수리, 월세 체납, 세입자와의 갈등 등 귀찮은 일이 많은 것은 사실입니다.

리스크 적은 임대수익에는 빌라가 최고

·양도차익보다 임대수입을 우선하는 투자라면_임대를 줘서 보증금으로 현금을 챙기고, 대출이자를 뺀 월 임대료로 한달에 10여 만 원씩 받는 게 더 나은 것이죠. 필자는 월세 임대를 고집할 것입니다. 미래에는 금리는 더 떨어질 것이며 월세는 오를 것입니다.

·무피투자 가능한 거의 유일한 주거용 부동산_빌라는 현 시점에서 유일하게 무피투자가 가능한 상품입니다. 제가 빌라를 선호하는 이유는 단 하나! 임대수익률이 좋기 때문입니다. 중요한 것은 빌라든 아파트든 오피스텔이든 무조건 ‘전월세 대비 저평가 되어 있는 물건에 투자하라’입니다.

빌라는 정말 안 팔릴까

·문제는 빌라 자체가 아니라 지역과 수요_아파트의 전세금이 너무 많이 오르면서 최근에는 서울과의 교통 접근성이 좋은 곳의 빌라 전세금도 덩달아 오르기 시작했습니다. 우리는 잘 팔릴 만한 지역을 미리 저가에 공략하기 위해 부단히 노력을 기울여야 할 것입니다.

·전세가가 오르면 빌라값도 오른다_아파트 전세가가 올라가니 월세도, 빌라값도 올라가더란 말입니다. 지가(地價) 상승으로 땅의 가치는 높아지기에 이왕이면 대지지분이 넓은 빌라가 좋습니다.

주의점 ①: 임대가 잘 되는 지역이어야 한다_보증금 시세의 중요성, 지역 시세가 싼 데에는 이유가 있다

주의점 ②: 건축년도에 주의하라_신축빌라: 수익률은 낮지만 수리 걱정이 없다, 약 10년 경과: 임대 놓기 가장 적당한 물건, 약 20년 경과: 상태를 보며 골라서 낙찰받아야, 30년 이상 경과: 임대보다는 재개발 양도차익을 목표로, 연식은 낙찰가율에 반영되어 있다

주의점 ③: 이런 빌라는 피하자_오래된 벽돌조 빌라, 좁은 골목 안의 빌라, 높은 곳에 위치한 빌라, 구조가 반듯하지 않은 빌라, 외벽에 금이 많이 간 빌라, 반지하 빌라, 5층 이상의 빌라, 햇빛이 들어오지 않는 빌라, 기찻길 옆 빌라, 도시가스가 연결되지 않은 빌라

insight_ 리스크 있는 투자는 오래갈 수 없다

·투자의 정답은 ‘조금씩이라도 꾸준히’_대박을 노리다보면 그만큼 리스크도 커집니다. 적더라도 꾸준히 수익이 날 때까지 인내심을 발휘하다 보면 부동산의 개수가 늘어나고, 그것이 수익으로 보답할 날이 온다는 것을 믿으십시오.

part 05. 은퇴 없이 평생 가는 임대사업을 위하여

당신의 노후는 어떤 모습인가요?

·돈의 주인이 될 것이냐, 노예가 될 것이냐_어떻게 준비하느냐에 따라서 은퇴는 지금보다 더 아름다울 수 있습니다. 현금흐름이 꾸준히 들어온다면 하고 싶은 일만 하면서 살 수 있게 되기 때문입니다.

·준비되지 않은 노후는 재앙이다_은퇴, 노후, ‘넘치는 자유시간’이 정말 하고 싶었던 일을 하는 행복한 시간이 될 것이냐, 아니면 할 일 없이 시간만 죽이는 재앙이 될 것이냐는 지금부터 준비하는 것에 따라 달라질 것입니다. 저는 그 준비 방법의 하나로 부동산 임대사업을 택한 것입니다.

임대사업은 당당하고 훌륭한 사업

·사람들은 왜 임대사업자를 부러워할까_임대사업은 1인 사업으로 단순한 편에 속합니다. 1년 365일 동안 일하지 않아도 됩니다. 내가 일하고 싶을 때 일하고 쉬고 싶을 때 쉬면 되므로 마음이 편합니다. 이것이 바로 임대사업의 가장 큰 장점입니다.

·지속가능한 임대사업으로 인생의 리스크를 줄이자_임대사업은 다른 자영업에 비해 소득수준이 일정한 편입니다. 많든 적든 현금이 항상 일정하게 들어오기에 소비를 계획적으로 할 수 있게 됩니다. 사업자이지만 월급은 따박따박 나오는 것이죠.

·흔들리지 않는 사업이 필요한 시기_임대사업이 제대로 자리를 잡으면 경기가 좋든 아니든, 직장이나 사업이 불안하든 안정적이든, 나와 가독이 건강하든 아니든, 그 어떤 충격에도 휘청거리지 않는 삶을 보장받을 수 있습니다. 결코 남의 손을 빌리지 않고 나와 내 가족의 안녕을 지킬 수 있는 것이지요.

집이 많다고 다 임대사업일까

·지속적 현금흐름이 있어야 한다_사는 건 내 맘대로 해도 파는 건 내 마음대로 되지 않습니다. 당장의 양도차익을 노리고 단타를 치려다가 물려서 고생하느니 좋은 주식이나 부동산에 묻어두는 장기투자가 마음도 편하고 건강에도 좋습니다.

·일정 규모 이상이 돼야 한다_임대사업은 규모의 경제가 적용되어 일정 수준 이상이 되어야만 됩니다. 최소 열 채는 있어야 월 150만 원에서 300만 원 정도의 수입이 됩니다.

·첫째도 수익률, 둘째도 수익률_임대가가 결국 매매가를 결정한다고 생각하기 때문입니다. 임대사업을 위한 경매는 최고로 좋은 물건을 낙찰받는 것이 아니라, 수익이 가장 좋은 물건을 낙찰받는 것입니다.

임대사업은 주택으로만 하는 게 아니다_소형 아파트: 임대사업의 기본, 다세대주택: 가성비 좋은 임대수익률, 다가구주택: 1주택자의 다양한 혜택이 가능, 오피스텔: 세금과 임대수요에 주의할 것, 원룸: 오피스텔의 저렴한 버전, 상가: 수익률 높지만 투자 실력이 필요하다, 아파트형공장: 수익률 좋지만 많은 자본금이 필요하다

세입자 상대하기가 어렵고 무섭다고?

·미리 겁부터 먹을 필요는 없다_임대가 시작되면 대부분 한 달 안에 한 번 정도 전화가 오는 게 평균적입니다. 골치 아프다며 미리 겁먹고 임대사업을 안 하시겠습니까? 어느 정도의 수고는 하지 않을 수 없지요. 하지만 그 정도의 수고로움 때문에 평생 월급 받는 직업을 포기하시겠습니까?

·가장 좋은 계약은 재계약_“굳이 번거롭게 다른 데 가서 월세 계약하느니 그냥 나와 다시 계약을 하자”는 신호를 보내는 것입니다. 점유자를 내보내기보다는 다시 계약하는 것이 지출을 줄이는 가장 놓은 길이자 수익을 최대화하는 길입니다.

월세가 밀릴 때의 대처요령

·밀리지 않도록 미리 챙기자_만약 두 달 이상 연체하면 계약해지를 알리는 내용증명을 보내면 됩니다. 그리고 명도소송을 시작합니다. 필자는 내용증명을 보낼 때 명도소송이 끝날 때까지의 월세와 소송비용에 법정이자 연 15%를 더하여 세입자의 보증금에서 제하고 지급하겠다고 작성합니다. 어떤 임대인이 본인의 피 같은 보증금을 다 까먹을 때까지 버티겠습니까?

·보증금은 충분히 받아두어야 한다_보증금은 최소한 월세 1년치 정도는 확보되어야 합니다. 그렇지 않으면 세입자에게 질질 끌려 다니다가 결국은 이사비까지 주고 내보내는 경우가 생기니, 보증금이 너무 적거나 보증금 없이 세를 놓는 일은 없어야 하겠습니다.

·시작이 반! 명도소송을 무서워하지 말자_“○○일까지는 나갈 테니 남은 보증금은 돌려주실 거죠?” 이처럼 보증금이 충분해야 임차인 관리가 수월하고, 임대인 본인의 손실이 없습니다.

임대사업은 앞으로도 유망할까

·임대수익률은 갈수록 좋아질 것_미래로 갈수록 이자 부담이 적어지니 지금이라도 임대사업을 준비하면 수익률을 점차 높일 수 있을 것입니다. 그 사이에 시세는 당연히 오를 테니 양도차익은 덤이고요. 어쩌면 덤이 더 클 수도….

·1인 가구 증가와 임대사업의 관계_1~2인 가구가 많이 찾는 오피스텔, 소형 아파트, 빌라 등이 점점 유망해질 것이라 생각합니다. 지역과 물건의 종류를 분산하는 것이 리스크를 줄이는 가장 좋은 길이 아닌가 생각합니다.

insight_ 투자자에게 인간관계가 중요한 이유

·묻는 것도 잘 물어야 한다_물어보는 것도 잘 물어봐야 한다. 어중간하게 아는 사람에게 물어보면 오히려 큰일 날 수 있습니다. 정확하게 알지 못하면 큰 손해를 볼 수 있습니다.

·담당자에게 정확하게 확인하라_이왕이면 담담자를 찾아가서 정확하게 확인하는 것이 좋습니다. 결코 귀찮아 할 일이 아닙니다.

·거미줄 같은 인적네트워크를 구축하자_평소에 도움이 되어줄 사람들의 네트워크를 주변에 거미줄처럼 만들어 놓으시기 바랍니다. 인적 네트워크를 형성하는 데에 주저하면 결코 성공 투자를 할 수 없습니다.

부록. 다양한 사례로 살펴보는 실전 경매 투자_실제 사례를 통한 경매를 잘 익혀서 경매의 목적인 무조건 낙찰받는 게 아니라, 수익이라는 사실을 절대 잊지 맙시다.

2019년 완전개정판인 『꿈장사의 월세혁명』은 투자의 기본은 대박이 아니라, 꾸준하게 버는 것이다. 즉, 당장 일이 년 동안 반짝 한다고 되는 게 아니라 장기적 목표를 세우고 꾸준히 진행해 나가야 할 인생 프로젝트입니다. 월세혁명은 지금부터 시작해도 늦지 않습니다.

저도 이제부터 월세혁명을 시작합니다. 경매를 통해 평생 동안 월세 받는 경제적 자유를 꿈꿉니다.

그리하여 행복 부자가 되기를 희망합니다.