10년 후, 이곳은 제2의 판교가 된다

10년 후, 이곳은 제2의 판교가 된다 - 수도권 부동산의 미래 가치를 핀셋처럼 짚어내는 프리미엄 투자 가이드북 ㅣ 10년 후, 이곳은
이승훈 지음 / 한즈미디어(한스미디어) / 2020년 4월

■ 서평 작성

1. 책제목/ 저자/ 출판사/ 읽은 날짜

책제목/10년 후, 이곳은 제2의 판교가 된다

저자/이승훈

출판사/한스미디어

읽은 날짜/2020.04.21.

2. 주요 내용

서울 아파트 값은 미친듯이 눈물나게 올랐어요. 투자금액이 억수로 높아서 영혼을 끌어들여도 쉽지 않아요.

과연 10년 후, 제2의 판교가 될 가능성 7곳(과천시, 위례신도시, 성남 구도심, 분당신도시, 미사신도시, 광명시, 평촌신도시)과 제2의 판교가 될 잠재력이 있는 10곳(고덕국제신도시, 일산신도시, 산본신도시, 동탄신도시, 송도신도시, 김포신도시, 광교신도시, 부천시 및 중동신도시, 용인시, 수원시), 수도권 총 17곳 부동산 중에서 어디가 판교보다 잘 나갈 수 있을까요.

참으로 서울 바깥에 기회가 있을까요. 이 책에 나온 어느 지역에 마음은 있으나, 절묘한 타이밍에 진입할 수가 없어서 아쉽네요. 정말 지금이 투자의 최대 기회인 것 같으나, 그럴때마다 자금이 부족하네요.

게다가 판교의 희소성을 대신할 수 있을지 살짝 반신반의했어요. 이 책을 통해 수도권 부동산 투자에서 미래 가치를 보는 안목부터 길러야 겠어요. 저자가 선별한 지역에 지속적인 관심을 갖고, 수시로 움직임을 체크하면서 적절한 타이밍에 기회를 잡고 싶어요.

3. 핵심문장 및 마음에 와닿은 구절 (3가지)

3장 판교는 어떻게 경기도 부동산 투자의 상징이 되었나_넥스트 판교의 다섯 가지 조건들(112~132쪽)

| 서울 접근성_서울과 가까워야 실수요가 증가한다. 경기도의 많은 신도시 지역은 주거지로서는 훌륭할지 모르지만 업무타운이 없어 자족 기능이 부족한 경우가 많다. 아무리 쾌적한 환경과 새 아파트를 제공해도 매일 3~4시간씩 출퇴근에 시간을 허비하고 싶은 사람은 없다. 그러므로 경기도의 업무타운이 부족한 지역은 서울과 무조건 가까워야 가격이 상승할 수 있다.

| 교통 편의성_교통 편의성이 좋은 지역이 가격을 선도하게 되고 향후 가격 상승률도 좋을 것이다. 교통 편의성이 좋은 지역이란 자가교통이나 버스 교통보다 지하철 교통이 좋음을 이야기하기 때문에 지하철역

까지 걸어서 이용 가능하며 되도록 가까워야 한다. 그러나 도보권을 논하기에 앞서 어떤 지하철역인지의 판별이 더 중요한데 여기에는 핵심 업무지역으로 빠르게 갈 수 있는 라인인지 판단하는 것이 최우선이다.

| 자족기능_자족기능에서 자족이라는 사전적 의미는 스스로 충족시킨다는 듯이다. 사전적 의미와 연계된 도시의 자족기능이란 '스스로 외부의 도움 없이도 생활할 수 있는 도시'이다. 대부분의 신도시는 주말에

무척 거주하기 편하다. 공원도 넓고, 시설도 새것이고, 쇼핑 시설이나 새로운 문화 체험 공간이 많다. 상권도 대부분 잘 발달되었다. 그러나 문제는 평일이다. 직장이 없기 때문이다. 그래서 베드타운이라는 말

이 생기는 것이다. 생활은 직장이 있는 핵심 지역에서 하고 신도시에서는 잠만 잔다는 의미다.

| 지역 규모_지역이 크면 자연스럽게 많이 노출된다. 그리고 시민들도 거주하기가 훨씬 편하다. 도시가 클수록 인프라가 잘 구성되어 있으므로 많은 사람이 유입될 수밖에 없다.

| 건축 연도_건축 연도라는 것 사실 시간이 흐름에 따라 희석될 수밖에 없다. 우선 재건축이 시작되면서 가격이 오르고, 완공 때까지 지속적인 상승을 한다. 완공 후 5년차까지도 신축 아파트는 대단한 인기다. 특히 주변에 새 아파트가 없다면 희소성은 더욱 강해져 가격은 더 치솟는다. 5~10년차에도 가격의 상승폭은 줄지만 여전히 다른 구축 아파트나 평균적인 부동산 상승에 비해서는 높다.

4장 10년 후, 이곳은 제2의 판교가 된다_숨겨진 잠재력을 다시 보라(169~183쪽)

| 성남 구도심_변수는 경기 변동과 정책인데, 경기 변동은 우리가 예상하기도 어렵고 어찌 할 수 없는 것이므로 신경 쓰지 않는 것이 낫다. 그러니 조금은 무책임하게 들릴지 모르겠지만, 이런 것은 신경 쓰지 말고 여유자금 내에서 장기간 투자한다고 생각하고 부동산의 가치평가를 고려해 투자하면 된다.

5장 제2의 판교가 될 높은 잠재력을 가진 곳들_쾌적한 환경의 힘(289~303쪽)

| 산본신도시_재건축_용적률이 높아서 대지지분이 낮으면 투자하지 말아야 할 아파트이다. 그럼에도 투자해야 할 아파트도 있다. 산본신도시 내에서도 이런 아파트가 있다.

그림 5-16에서 보시다시피 산본신도시 내 아파트는 지적편집도상 노란색인 2종 주거지 혹은 3종 주거지역이다. 이곳의 용적률은 불과 217%이다. 2종 내지 3종 주거지역이었다면 사실상 재건축이 힘든 수준이다. 그러나 이곳의 용도지역은 상업지임을 명심해야 한다. 상업지역의 용적률은 600% 수준이기 때문에 사실 이 아파트는 사업성이 매우 좋은 아파트라고 봐야 한다. 그러나 가격은 이런 현실을 반영하지 않고 있다.

용적률과 대지지분이 중요하다는 기본 정보만 파악한 채 해당 단지의 용도지역이 무엇인지 보지 않고 무작정 용적률이 높다고, 지분이 작다고 지나쳐버린다면 위와 같은 투자처를 놓쳐버리기 쉽기 때문이다.

4. 배운 점. 느낀 점. 깨달은 점. 적용해볼 점

배운 점/그렇다면 어떤 부동산이 좋은 부동산인기?

첫 번째는 입지다. 두 번째는 희소성이다. 세 번째는 인지도이다. 입지가 좋고 다른 부동산에 없는 희소한 가치가 있는 부동산을 사람들이 알고 있다면, 그것이 좋은 부동산이다. 이런 부동산은 반드시 가격이 오른다. 우리는 이런 부동산을 구입해야 투자에 성공할 수 있다. 거래비용도 상대적으로 크기 때문에 단타보다는 장기 보유가 좋다. 매도는 더 좋은 부동산으로 갈아탈 경우에만 하라고 권하고 싶다.(9쪽) / 입지+희소성이 교집합이 된 물건이라면 장기 보유가 유리해요. 그래서 불황에도 강한 물건이 좋은 부동산이에요. 자신만의 흔들리지 않는 투자 마인드를 갖고 접근해야 겠어요.

느낀 점/여러분도 잘 아는 세계적인 부호이자 투자자인 오마하의 현인, 위대한 워런 버핏이 한 유명한 말이 있다.

"10년 이상 보유하지 않을 생각이라면 단 10분도 들고 있지 마라."(182쪽) / 조급해하지 말고, 장기간 투자할 수 있는 똘똘한 물건이 좋을듯 해요. 단타로 수익을 창출하기도 하나, 가급적 오래 보유하면서 적절한 투자 시기를 기다려야 겠어요.

깨달은 점/우리가 눈여겨보아야 할 것은 공급량은 동일하지만 송파에서는 가격이 2배 뛰었고 지방에서는 가격이 반 토막 났다는 것이다. 이유는 공급에는 변화가 없지만 수요에는 큰 차이가 있었기 때문이다. 송파구의 신축 아파트에 대한 유효수요는 가뿐히 1만 세대가 넘는다. 강남3구에 속한 지역은 전국구 수요이기 때문이다. 그러니 송파 헬리오시티는 '수요> 공급 = 가격 상승'이다. 그러나 지방 헬리오시티는 '수요 <공급 = 가격 하락'이다. 즉 공급량이 중요한 것이 아니라 그 지역의 수요 대비 공급이 어느 정도 수준인지 상대적인 비교가 중요하다.(54쪽) / 물량 앞에 장사가 없어요. 입지에 따라 다르나, 과잉 공급 물건에는 리스크 관리에 각별히 신경써야 해요. 지방은 입지와 일자리에 따라 역전세난으로 마음 고생하는 일이 생겨날 수 있어요. 가급적 일자리가 많은 지역으로 선택하면 좋을듯 해요, 누구나 선호하는 지역이 억수로 욕심이 나요.

적용해볼 점/그러니 현시점 부동산 매수의 적기는 지금이며 자금 여력이 되는 부동산을 구입하는 것이 현명하다. 서울의 부동산이 좋지만 모두가 서울을 구입할수는 없다. 서울이 힘들다면 비서울 지역을 사면 된다. 가깝게는 전망 좋은 경기도의 도심을 구입하면 된다. 상승폭은 적겠으나 투자금이 적으니 상승률은 서울 못지 않을 것이다.(77쪽) / "부동산은 오늘이 가장 싸다."고 하네요. 지속적인 임장 공부를 병행하면서 자금 여력이 가능할 때에 실행하면 좋을듯 해요. 투자금이 적게 드는 물건이라면 심리적 부담도 줄일 수 있어요. 그래서 준비된 사람에게 탁월한 기회가 생길거에요.

5. 작가에게 던지고 싶은 질문?

서울이 아닌 곳에 투자의 기회가 진짜 있을까요? 올해 상반기에 많이 올라서 타이밍을 놓친 게 아닌가 해요.

?

반드시 오를 서울 바깥에 좋은 입지, 교통, 일자리를 품은 17개 지역에 현장 분석 노하우를 알고 싶어요,?

6. 한 문장으로 이책을 요약한다면?

제2의 판교가 될 지역으로 미리 선진입하는 색다른 시각을 키우자.

미래가치를 꿈꾸는 제2의 판교, 책 속에서 수도권 부동산 총 17곳을 샅샅이 임장 공부해요.

입지, 타이밍, 정부의 규제 정책, 현장 정보까지 섭렵하면서 언제, 어디에, 왜 투자하는지 명쾌한 지침서!!!

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