재개발 재건축 권리와 세금 뽀개기

재개발 재건축 권리와 세금 뽀개기
김예림.안수남.장보원 지음 / 삼일인포마인 / 2020년 3월

■ 서평 작성

>>주요 내용
이 책은 살짝 어려워요. 보고 또 봐도 이해가 쉽지 않아요.

책을 곁에 두고 계속 꾸준히 읽으면서 지식을 습득해야 해요.

실제로 재개발 재건축을 경험했다면, 책 내용이 쏙쏙 이해가 될 거예요.

저는 책 내용을 씹어가면서 정리를 해야 오래오래 기억에 남아요. 이는 융합적인 사고와 문제해결 능력을 키울 수 있어서 독서가 큰 힘이 됐어요.

그래서 어렵고 중요한 책은 꼭 알아야 할 핵심 요약이 학습에 효과가 훨씬 좋았어요.

한땀한땀 입력하면서 지식을 통째로 저장하다보면 다 피땀눈물이 되는 기회가 됐어요.

"재개발 재건축 권리와 세금 뽀개기"로 통해서 한 단계 더 성숙하게 지식을 축적할 수 있었어요.

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Part 1. 재개발 재건축 권리 뽀개기

01 재개발과 재건축, 어떻게 다를까? 늘 헷갈려요. 저는 입지에 따라서 재개발과 재건축이 다를 듯해요. 기승전 "입지"가 최고인듯 해요. 그래서 가급적 빠른 진행 속도의 사업 진행이 중요해요.

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첫째, 정비기반시설이 열악한 곳에서 이루어지는 것이 재개발 사업이고, 정비기반시설이 양호한 곳에서 이루어지는 것이 재건축 사업이다.
둘째, 통상 재건축 사업은 공동주택이 밀집한 지역을 대상으로 하고, 재개발 사업은 공동주택 아닌 주택이 밀집한 지역을 대상으로 한다.(14쪽)
 
 

02 재개발·재건축 사업은 어떤 절차로 진행될까? 절차는 늘 어려워요. 과연 언제 들어가야 적절하며, 자산을 안전하게 지킬 수 있을까요. 순간순간이 긴장감이 넘쳐서 지속적인 공부를 해야만 리스크가 줄일 수 있을듯 해요. 조합원은 장마로 인한 누수로 세입자의 연락이 힘들다고 하네요. 진행 속도를 제대로 알아야 열악한 환경에서 불편하게 살고 있는 세입자와 조합원의 마찰과 갈등을 좁힐 수 있을 듯해요.

정비구역지정과 추진위원회ㅡ조합설립인가와 시공사의 선정ㅡ사업시행계획과 인가ㅡ관리처분계획과 인가ㅡ착공과 준공, 그리고 이전고시

즉, 관리처분계획으로 조합원의 권리와 의무에 관한 사항들이 비로소 확정된다는 것이다. 참고로 양도소득세 법령에는 관리처분계획의 인가를 받은 때에 종전주택이 조합원입주권으로 전환된다고 명시하고 있다.


03 입주권과 분양권, 어떻게 다를까? 재개발·재건축 조합원으로서 끝까지 견뎌서 획득한 그 고통과 인내심은 엄청나게 대단해 보여요. 매번 힘든 고비를 잘 극복한 결실로 입주권을 억수로 희망해요. 분양권은 청약을 신청해서 높은 경쟁률을 뚫고 당첨되야 해요. 로또 청약으로 겁나게 쉽지 않아요. 서울 지역은 청약 포기자가 점점 늘어나고 있어요. 그래서 장위4구역, 흑석3구역에 관심이 억수로 많아요. 거의 당첨이 희박하다보니 재개발·재건축을 향한 열기가 점점 더 뜨거워요.


07 무허가건물에도 입주권이 나올까? 뚜껑은 입주권을 받을 수 있는 무허가건물이다. 소액으로 큰 수익을 낼 수 있기도 한다. 진입 장벽이 낮은 물건이라 매력적이나, 물량이 적은 게 단점이다. 그래서 뚜껑을 찾는 사람들은 그것만 공략하기도 한다. 뚜껑이라고 다 좋은 건 아니니, 꼼꼼하게 잘 따져봐야 한다. 



Part 2. 재개발 재건축 세금 뽀개기

01 재개발 및 재건축 사업과 관련된 세금문제는 왜 복잡할까? 진짜 세금은 억수로 복잡해요. 사실 봐도 잘 모르겠어요.
주택 vs 입주권_재개발·재건축과 관련된 세금은 종전 부동산을 조합에 제공하여 조합원입주권(이하 "입주권"이라 한다)을 취득하였다가 다시 신축이 된 경우에 새로운 아파트를 취득하게 되므로, 어느 시점에 취득하고 어느 시점에 양도하느냐에 따라 규정의 적용이 달라진다.(155~157쪽)


02 조합원입주권으로 변환되는 시기는 언제일까? 시기가 진짜 중요해요. 정보를 잘 습득하여 시기를 놓치는 실수를 저지르지 말아야 한다.
재개발·재건축 사업의 진행과정_관리처분은 계획을 수립하여 관할관청의 인가를 받아야 비로소 효력이 있는데, 세법에서는 부동산이 입주권으로 변환되는 시기를 관리처분계획인가일로 본다. 그리고 입주권이 다시 부동산(신축아파트)으로 변환되는 시기는 신축아파트의 준공일(사용승인일)이다.(158~162쪽)


03 1세대 1주택 양도소득세 비과세 비과세 받기도 생각보다 쉽지 않으니 꼼꼼하게 잘 따져봐야 해요.

​(1) 요건_1세대 1주택 양도소득세 비과세는 1세대 요건, 2년 보유 요건, 조정대상지역의 경우 2년 거주 요건, 양도 당시 1주택(양도가액 9억 원을 초과하는 고가주택은 제외한다) 요건이 모두 충족되면 적용된다.(163~167쪽)

 

>>핵심문장 및 마음에 와닿은 구절 (3가지)
20 투기과열지구에서 제한되는 조합원의 권리, 세 가지_재건축 구역에서 조합설립인가 이후에, 재개발 구역에서 관리처분계획인가 이후에 조합원의 주택 또는 입주권을 양수받았다면 입주권을 취득할 수 없다는 것이다.
이때 양수에는 매매나 증여처럼 권리관계를 변동시키는 모든 행위가 포함된다. 그러나 상속이나 이혼처럼 당사자의 의사와 무관하게 소유권을 취득하게 되는 경우에는 양수로 보지 않는다.(107~112쪽)


10 주택이 입주권으로 바뀐 뒤 세금문제는 어떻게 변할까?(194~201쪽)
(1) 주택 vs 입주권 vs 청산금_종전주택 또는 입주권의 매각시 양도소득세 비과세_종전주택이 관리처분계획인가일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 경우로서 양도일 현재 다른 주택이 없다면 1입주권 양도 시 양도소득세의 부담은 없다. 청산금은 권리자가 당초 보유주택의 평가액을 기초로 한 권리가액보다 재전축 후 더 큰 주택을 받고자 할 때에 추가적으로 납부하는 금액을 말하기도 하고, 당초 보유주택 권리가액보다 더 작은 주택을 받고자 할 때 교부받는 금액을 말하기도 한다. 즉, 권리자 상호 간의 정산금을 의미하는 것이다.


11 주택이 입주권으로 바뀐 뒤 세금문제는 어떻게 변할까?(98~201쪽)
(2) 장기보유특별공제 등_원조합원이 관리처분계획인가 전 부동산으로 양도했다면 적용받을 수 있는 장기보유특별공제를 '입주권'으로 바뀌었다고 적용 배제하는 것은 형평에 어긋나기 때문에 당연히 적용받는 것이지만, 일단 '입주권' 상태로 바뀐 후의 양도차익에 대해서는 장기보유특별 공제를 적용할 이유가 없으므로 관리처분계획인가 후 양도차익에 대해서는 장기보유특별공제가 적용되지 않는 원리이다.



>>배운 점. 느낀 점. 깨달은 점. 적용해볼 점
배운 점/24 정비구역이 사라진다,‘일몰제’_왜 2020년 3월인가_2012년에 일몰제에 관한 규정을 도입하면서 2012년 1월 31일 이전에 정비계획이 수립된 정비구역에서 승인된 추진위원회의 경우에는 2016몀 3월 2일부터 4년 내에 조합설립인가를 신청하지 못할 경우에 정비구역지정을 해제할 수 있도록 예외 규정을 두었기 때문이다.(128~130쪽)  / 일몰제를 뉴스 기사를 통해 자주 접했어요. 다만, 수시로 달라지는 규제로 일몰제가 득이 될지 몹시 궁금해요. 꾸준한 공부로 재개발·재건축 사업에 대한 리스크를 감당할 수 있어야 해요.

느낀 점/25 분양가상한제로 추가분담금이 늘어날 수 있다_분양가상한제란 건축비와 택지비를 더한 값을 기준으로 일정 수준 이상 분양가를 올리지 못하도록 하는 제도를 말한다. 결국, 다시 말하면 분양가상한제의 적용으로 줄어든 일반분양 수익만큼 조합원이 비용을 추가 부담해야 한다는 뜻이다.(131~135쪽) / 추가분담금이 줄어들기는 결코 쉽지는 않아요. 입지가 좋은 지역은 더 많은 요구로 단합이 어렵다고 들었어요. 살짝 부족한 지역은 오히려 단합이 잘 진행되어 사업 속도가 빠르다고 하네요. 불어나는 추가분담금은 입주 후에 등기조차 어렵게 만드는 원인을 제공하기도 해요. 조합원의 비용 추가를 최대한 줄이는 노력이 반드시 필요해요. 시간이 지연될 수록 눈덩이처럼 불어나는 추가분담금에 잘 대비해야 해요.

깨달은 점/21 다주택자 양도소득세 중과세는 어떤 내용일까?_1세대 1주택 양도소득세 비과세  요건에 조정대상지역 내 2년 거주요건을 추가하고, 조정대상지역의 다주택자의 양도소득세율 인상과 장기보유특별공제 배제가 핵심적인 내용이었다.(243~247쪽) / 세금은 전문 분야의 세무사님과 미리미리 상담하면 좋을듯 해요. 비과세요건과 거주요건을 잘 숙지해야 겠어요. 요건 충족이 생각보다 쉽지 않으니 철저한 계획을 잘 세워야 해요.

적용해볼 점/34 재개발·재건축 권리 &세금과 관련한 절세방안_어느 시기에 취득하는 것이 유리할까?_1세대 1주택 양도소득세 비과세 규정을 적용함에 있어 보유기간의 계산과 신축주택을 양도함에 있어서 장기보유와 특별공제를 적용함에 있어 보유기간 계산은 부동산을 취득하였을 경우에는 취득일로부터 양도일까지 계산되지만, 입주권을 취득하였을 경우에는 사용승인일이 취득일이 되어 일반적으로 입주권으로 취득하는 것이 불리하다.(297~301쪽) / 취득 시기가 중요하며, 입증 자료도 꼼꼼하게 준비해야 해요. 아는 만큼 보이니 "세금 요정"이 되어 긴 호흡으로 관심갖는 게 중요해요. 

>>작가에게 던지고 싶은 질문?
입주권을 받을 수 있는지, 입주권을 팔 수 있는지, 세금이 있는지 없는지 억수로 궁금해요. 근데 어디를 사야 입주권을 받거나 팔 수가 있을까요?

안 오른 지역이 없기에 재건축·재건축으로 어디로 많이 진입하나요?

세금이 수시로 달라져서 ​효율적인 절세방안을 어떻게 공부해야 좋을까요?

재개발 재건축 권리와 세금에 관련 실제 사례가​ 더 풍부했으면 좋겠어요.

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>>한 문장으로 이책을 요약한다면?
우리의 재산권을 지키는 재개발 재건축 권리와 세금을 쉽게 이해할 수 있다.

"입주권을 언제 사고팔아야 절세가 되는지" 권리와 세금 정보를 잘 전달시킨다.

조합원과 입주권을 사고팔 때에 술술 풀리는 마법인 이 책을 뽀개기 해야 한다.

재개발 재건축을 알아야 분양예정지로 선진입할 수 있는 기회를 획득할 수 있다.

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