GTX 시대, 돈이 지나가는 길에 투자하라

GTX 시대, 돈이 지나가는 길에 투자하라 - 사두면 오르는 아파트, 서울을 거치는 신설 역세권에 있다!
박희용 지음 / 길벗 / 2020년 3월

■ 서평 작성

1. 책제목/ 저자/ 출판사/ 읽은 날짜

책제목/GTX 시대, 돈이 지나가는 길에 투자하라

저자/박희용

출판사/길벗

읽은 날짜/2020.03.22.

2. 주요 내용

3부 광역급행철도(GTX) 파헤치기

11 생활권에 혁명을 불러올 GTX

| 서울 인구 분산을 위해 도입된 GTX_서울 도심 중심부와 경기도 외곽지역을 빠르게 연결함으로써 서울에 집중된 주거 범위를 확대하여 주택난을 해소하는 효과를 기대하는 것이 광역급행철도(GTX)의 도입 배경이라고 볼 수 있다.

| 출퇴근 시간 2배 이상 단축될 것으로 기대_경기도 외곽에서 서울 업무중심지로 이동하는 데 걸리는 시간이 2배 이상 줄어들면서, 물리적으로 팽창이 불가능했던 서울이 결과적으로 팽창하는 효과가 생긴다.

| GTX, 서울에서 멀어질수록 투자가치 상승_GTX를 이용할 경우 기존 교통수단 대비 서울 접근시간이 획기적으로 줄어드는 지역에 투자하는 것은 GTX 공사기간과 맞물려 커다란 기회가 될 것이다.

12 GTX는 아파트 시세에 영향을 미치는 호재가 아니다?_GTX 개통이 무조건 호재는 아니라고?

문제1_2배 이상 증가하는 교통비_양주 덕정역에서 삼성역까지 왕복 거리는 약 80km이므로, 하루 교통비를 계산하면 약 6,000원이 나온다.

문제2_GTX를 타기까지 걸리는 이동시간_GTX가 빠른 속도를 꾸준히 유지하기 위해서는 지하 40m 이상으로 깊숙이 내려가야 한다. 따라서 탑승하고 내리는 데 적잖은 시간이 소요될 것으로 보인다.

문제3_긴 배차 간격_GTX의 일반적인 배차 간격은 6분 정도로 예정되어 있는데 이는 일반 도시철도의 2배에 해당된다.

| 문제는 해결하라고 있는 것

해결1_ 환승 시스템 도입_일반환승 할인율을 적용할 경우 GTX 요금 역시 광광역버스 요금과 유사한 수준으로 낮아질 것이며, 당초 예상하던 금액의 절반 수준에서 교통비가 형성될 것으로 보인다.

해결2_고속 엘리베이터 설치로 이동시간 단축_GTX역에 수직 고속 엘리베이터가 도입되면, 엘리베이터를 몇 번이나 타고 내려야 역사 밖으로 나가거나 다른 노선으로 환승할 수 있는 불편함이 사라져 상당한 시간이 단축될 것으로 예상된다.

해결3_표정속도에 주목_GTX처럼 역간 거리가 긴 노선에는 해당 노선 최고속도의 약 80% 수준에서 표정속도를 설정한다. 따라서 정차하는 정거장 수를 줄이고 최고속도를 올리면 그만큼 표정속도에 의한 효과는 배가 된다고 볼 수 있다.

해결4_광역환승센터 구축_광역환승센터가 도입되면 각 노선 간 이동거리가 줄어들고 환승 방법이 한결 간편해져 특히 출퇴근 시 불필요한 시간 낭비를 최소화할 수 있다.

13 운정부터 동탄까지 GTX-A 노선

| 사업 현황 및 계획_열차 운행 속도를 높이기 위해 지하 4m가 넘는 깊이에 직선 철도를 건설하며, 최고속도는 200km, 평균속도는 110km 정도로 알려져 있다. 이 노선이 개통되면 경기도 북서지역과 서울 간 통근시간이 기존 전철과 비교해 크게 단축될 것으로 예상된다.

| 개통 이점_광역급행철도를 이용해 매일 30분 이내로 출퇴근할 수 있고, 아파트 시세도 훨씬 저렴한 경기도 외곽 신도시가 각방받게 된다.

| 호재가 예상되는 지역

파주 운정 및 일산 인근_GTX-A 노선이 착공되어 본격적인 공사가 진행되면 파주 운정이나 일산 등이 빛을 보게 된다. 일산은 매매가와 전세가의 갭차이가 다소 부담스러운 수준이어서 투자 목적으로 들어가기에 최적의 조건은 아니라고 판단된다.

통탄역 인근_전세가율이 30%대로 낮아서, 투자 목적으로 동탄역 역세권 아파트를 매입하려면 5억원 이상의 많은 현금이 필요하다는 점이 매우 부담스러운 부분이다.

신수원선 115, 116역_GTX-A 노선 동탄역과 수분 내로 환승이 가능하다는 측면에서 보면 이야기가 달라진다. 신수원선 115, 116역 주변 아파트는 신수원선과 동탄역 GTX-A 노선이 연결되는 시기가 가까워올수록 가치가 더욱 높아질 것이다.

대곡역_역세권 개발은 역사를 중심으로 초역세권 범위 내에는 상업 지역과 공원을 배치하고, 그 배후에 아파트가 들어설 주거지역을 배치하는 형태로 계획하기 때문에 초역세권 범위 내에는 아파트가 위치하지 않는다는 것을 참고로 알아둘 필요가 있다.

14 인천시청, 평내호평이 수혜 받을 GTX-B 노선

| 사업 현황 및 계획_GTX-B 노선은 사업 추지 속도가 GTX 3개 노선 중 가장 느리다. 계획대로라면 2022년 말에 총 80.1km의 대규모 사업으로 착공한다.

| 개통 이점_GTX-B 노선을 이용할 경우 송도에서 서울역 구간은 현재 약 80분에서 27분으로, 평내호평에서 서울역 구간은 약 85분에서 25분으로, 마석에서 서울역 구간은 약 90분에서 30분으로 각각 빨라질 것으로 예상된다.

호재가 예상되는 지역

송도의 인천대입구역 인근_송도처럼 전세가율이 낮고 많은 투자자금이 필요하다면, 굳이 송도를 고집하기보다는 동일한 투자자금 대비 다른 노선으로 눈을 돌리는 것이 더 효율적일 것이다.

평내호평역 인근_평내호평역 인근 아파트에 투자하려면 GTX-B 노선 착공시기를 기준으로 적절한 매입 시기를 판단해야 한다.

마석역 인근_GTX-B 노선 신설은 마석역에 분명한 호재이지만, 마석역과 인근 주거 지역의 특이한 구조 때문에 막상 GTX가 개통되어도 이용하기에는 상당한 불편함이 있을 것이며, 추후에도 아파트 가격상승을 크게 이끌지는 못할 것으로 본다.

인천시청역 인근_대부분의 사업구역에서 본격적인 이주 및 철거에 들어가면 인천시청역 주변 아파트에 전세수요가 집중되어 전세가율 상승을 견인할 것이며, 이러한 추세는 입주 전까지 이어질 것이다. 저세가율 상승은 곧 적은 자금으로 투자하기에 더 좋은 환경이 만들어진다는 의미이므로 투자자에게는 절호의 기회가 될 수 있다.

15 수원에서 덕정까지 GTX-C 노선

| 사업 현황 및 계획_GTX-C 노선은 예상 사업추친 속도에 맞춰 진행된다면 2021년 말쯤 착공될 예정이다. GTX-C 노선 역시 철도를 건설하는 방식 및 최고속도와 평균속도가 다른 GTX 노선과 비슷할 것으로 보인다.

| 개통 이점_GTX-C 노선을 이용할 경우 수원역에서 삼성역 구간은 현재 약 78분에서 22분으로, 의정부역에서 삼성역 구간은 약 74분에서 16분으로, 덕정역에서 삼성역 구간은 약 80분에서 23분으로 빨라진다.

수원역 인근_수원역 주변 아파트에 관심 있는 투자자라면 수원역 인근의 다른 개발호재보다는 GTX-C 노선 공사 진행상황에 초점을 맞춰 투자시기를 조율하는 것이 바람직하다. GTX-C 노선 착공을 목전에 두고 있는 지금부터 실제 착공시점까지를 적절한 매입시기로 생각하고 접근하면 좋을 것으로 본다.

의정부역 인근_중앙2구역 분양권을 매입하고 입주시기에 맞춰 전세임대를 주어 결과적으로 갭투자 형태로 만드는 것도 좋은 투자방법이 될 것이다.

덕정역 인근_덕정역 역세권 아파트는 대부분 70%대의 전세가율을 형상하고 있고 매매시세가 전체적으로 저렴해, 1억원 미만의 적은 투자자금으로 매입하기 좋은 여건이 형성되어 있다. GTX-C 노선은 의정부역과 덕정역 주변 아파트 가격 상승에 결정적인 영향을 줄 유일한 개발호재라고 볼 수 있다.

3. 핵심문장 및 마음에 와닿은 구절 (3가지)

실거주냐, 투자용이냐? 평범한 서민에게 서울은 둘 다 어렵다_투자 수익성만 본다면 지방이나 경기도보다 서울에 있는 아파트를 공략하는 것이 맞다. 다만 내가 주장하는 것은 현실성을 감안할 때 서울 아파트에 비해 수익성은 다소 낮더라도, 광역철도 및 도시철도에서 경기도로 파생되는 신설 노선과 수도권 광역급행철도(GTX) 노선을 중심으로 서민도 큰 부담 없이 투자할 수 있는 곳을 찾자는 것이다.(32~38쪽)

역세권도 역세권 나름이다_역세권이라고 해서 다 같은 역세권이 아니다. 그리고 물리적으로 거리와 정거장 개수가 많다고 무조건 먼 것도 아니다. 역세권 중에서도 열차운행 간격이 짧고, 기다리는 시간이 길지 않으며, 물리적 거리와 상관 없이 서울 중심지까지 출근시간이 40분 내외인 곳에 신설되는 역세권 아파트라면 충분히 미래가치를 기대해도 좋다.(39~43쪽)

공급물량? 공급물량 앞에서는 장사 없다?_서울 업무중심지 접근성이 좋은 지역에 세대수가 많은 역세권 아파트의 조건을 모두 충족한다고 할지라도 조만간 바로 인근에 대규모 아파트 공급이 계획되어 있다면, 투자 계획 자체를 철회하거나 공급이 마무리되는 시점에 시세변동추이를 보고 투자 여부를 신중히 결정해야 한다.(161~164쪽)

4. 배운 점. 느낀 점. 깨달은 점. 적용해볼 점

배운 점/신설 역세권 아파트 시세는 3번 요동친다_미래가치가 큰 신설 전철역 주변 아파트의 시세는 개발계획이 확정될 때, 공사를 시작할 때, 마지막으로 준공을 앞두고 요동친다(51~52쪽) 5호선 연장 하남선을 계속 주시해야 겠어요.

느낀 점/휴식과 문화를 즐길 수 있는 BN2(토평)역 인근_BN2(토평)역 주변은 별내선뿐만 아니라, 현재 활발히 연장공사가 진행 중인 다른 모든 노선을 통틀어 서울 업무중심지역으로 접근성이 기존 교통망에 비해 가장 좋아지는 지역이라고 할 수 있다.(71~74쪽) 신설 철도 노선은 서울 업무중심지역으로 이동시간이 절반 이하로 줄어드는 곳에 미래가치가 억수로 크네요.

깨달은 점/건설사? 건설사의 이름값, 정말 중요할까?_투자 목적으로 아파트를 매입한다면, 브랜드 선호를 고집하기보다는 역사와의 도보거리와 세대수에 중점을 두고 선택하는 것이 바람직하다.(155~160쪽) 역사로부터 한계선 500m를 넘지 않는 선에서 600세대 이상을 기준으로 삼아야 겠어요.

적용해볼 점/비과세 혜택을 받으려면 준공일까지 기다려야_준공되는 순간부터 실체가 있는 주택으로 간주되기 때문에 총 보유기간이 2년을 초과하면 아파트가 준공되는 시점부터 양도소득세가 비과세 된다. 또한 관리처분인가일 이후에 매입한 재개발 입주권은 준공 후 2년 동안 소유해야 비로소 비과세 혜택을 받을 수 있다.(199쪽) 세법상 입주권으로 간주하는 시기는 관리처분인가일 이후부터 준공일 전까지이며, 이 기간에는 주택이 아니므로 비과세 혜택을 받도록 기다려야 하겠어요.

5. 작가에게 던지고 싶은 질문?

지금은 GTX, 도시철도 진짜 수혜 지역으로 어디로 들어가야 할까요?

사두면 오르는 아파트, 소액 투자처가 가능한 곳을 찾는 눈은 어떻게 키워야 할까요?

6. 한 문장으로 이책을 요약한다면?

신설 철도노선을 중심으로 안전하게 수익을 얻는 방법, 책 속에 해답을 찾다.

사두면 오르는 아파트, 개발호재로 수익을 실현하고 실전 매매전략까지 돈 되는 책이다.