대한민국 마지막 투자처 도시재생

대한민국 마지막 투자처 도시재생
양팔석.윤석환 지음 / 라온북 / 2020년 1월

■ 서평 조하
>>책제목/대한민국 마지막 투자처 도시재생
저자/양팔석, 윤석환
출판사/라온북
읽은 날짜/2020.01.30.

>>주요 내용
추천사

프롤로그_ 앞으로 3년, 도시재생 투자의 대중화 시대를 준비하자

1장 왜 도시재생이 새로운 투자 기회일까?

01. 신고가의 행진, 우상향은 계속될까?
02. 부동산 시장은 갭투자 이상을 원한다
03. 신도시의 기회와 한계는 무엇일까?
04. 오래된 좋은 입지는 도시재생을 피할 수 없다
05. 해외 각국에서도 도시재생이 대세다
06. 떠나는 사람과 들어오는 사람, 어느 줄에 설 것인가?
07. 상생하면 기회가 찾아온다

2장 앞으로 부동산 시장은 도시재생 투자가 이끈다

01. 도시재생사업 어디까지 진척되었나?
02. 마지막 신규 대단지의 기회, 뉴타운사업
03. 달동네를 새롭게 변화시키는 주거환경개선사업
04. 도시재생의 대표 사업, 재개발사업
05. 대단지를 중심으로 헌 집 주고 새집 받는 재건축사업
06. 새집처럼 고쳐 쓰는 리모델링
07. 길이 있는 곳에 돈이 있다, 가로주택정비사업
08. 지정에서 제외된 지역을 직접 개발하는 자율주택정비사업
09. 작고 낡은 단지를 새로 짓는 소규모재건축사업
10. 조합 없이 쉽고 빠른 지주공동사업

3장 정비구역 지정에서 시작되는 도시정비사업

01. 정비구역 현황을 파악하자
02. 재개발과 재건축, 언제 들어가고 나와야 할까?
03. 남의 운명을 내 것으로 만드는 조합원 권리 거래
04. 반드시 확인해야 할 대출 규제
05. 꿩 먹고 알 먹는 1+1 분양권
06. 후불제 투자의 룰을 이해하자
07. 취득 단계에 따라 세금이 달라진다
08. 놓치지 말아야 할 비과세와 중과세 요건

4장 3억 원으로 건물주 되기, 소규모주택정비사업

01. 3억 원으로 건물주 되기, 2배의 개발 이익에 도전해보자
02. 빈집정비사업, 불 꺼진 빈집도 되돌아보자
03. 일몰제, 정비사업 해제가 기회다
04. 건축물 간 협정으로 수익률을 올리자
05. 가로주택정비사업, 가로구역 요건과 층수 제한 완화의 기회를 잡아라
06. 가로주택정비사업은 소규모주택정비사업의 만능열쇠
07. 소규모 단지에도 재건축의 기회가 있다
08. 소규모주택정비에 가장 적합한 지주공동사업

5장 저평가된 황금 입지에서 노다지 찾기

01. 될 곳은 되고, 안 될 곳은 안 된다
02. 큰 개발계획부터 살펴보면서 관심 범위를 좁혀가자
03. 서울의 아름다운 개발계획들
04. 복합개발을 중심으로 살펴보는 서울의 5개 생활권역
05. 서울의 마지막 새 아파트가 될 수 있는, 해제되지 않은 정비구역
06. 해제 지역은 노후도와 관리현황을 확인하자
07. 일자리가 있는 곳에 돈이 있다
08. 부촌 지역을 묶어주는 황금노선, 신분당선
09. 신설 역세권과 GTX 광역교통의 완성
10. 부동산 입지의 사슬과 도로망을 이해하자
11. 수도권 도시재생사업은 신도시와의 경쟁에 유의하자
12. 광역시와 지방의 도시재생사업

6장 도시재생 연관투자 수익 분석하기

01. 재개발사업, 비례율을 확인하라
02. 재건축사업, 지분율을 따져라
03. 소규모주택정비사업, 현실적인 수치를 파악하라

7장 나만의 투자 전략을 세워보자

01. 종합예술과도 같은 도시재생 연관 투자
02. 돈 되는 기회를 잡으려면 준비가 필요하다
03. 넓어진 선택지, 무엇을 택해야 할까?
04. 지금 가지고 있는 것에서 출발하자
05. 타이밍의 예술, 위험과 수익의 상관관계
06. 100세 시대, 연령대별 투자전략
07. 도시재생 지역 주변에도 기회가 생긴다
08. 기술과 시장의 변화를 읽어라

에필로그_ 생각의 차이와 선택이 모여 성공 투자를 만든다


>>핵심문장 및 마음에 와닿은 구절 (3가지)



강남의 성공 요인을 분석해보면 다음과 같다.
첫째, 반듯한 도로로 종횡을 연결하고 깔끔한 주거지역과 상업지역, 업무지역, 교통, 문화시설을 계획적으로 배치하였다.
둘째, 강북의 명문 학교와 유수 기업, 법원 인프라를 대거 이전하였다.
셋째, 압구정동, 청담동을 시작으로 사회지도층 인사를 입주시켜 지역의 이미지를 상승시켰다.
이렇게 만들어진 신도시는 강북의 좁은 길과 열악한 인프라, 문화 환경과 대비되어 높은 인기를 누렸고 '강남스타일'이라는 말이 나올 정도로 한국을 대표하는 지역 브랜드로 성장했다.(30~31쪽)


도시재생의 목적은 크게 세 가지로 나눌 수 있다.
첫째, 토지이용의 효율을 높이고, 건축물이나 기반시설을 새롭게 하며 쾌적한 환경을 조성한다.
둘째, 지역경제와 상권을 되살리고 신산업 및 일자리의 창출을 도모한다.
셋째, 환경을 개선하여 주민의 만족도와 참여를 높이고 지속 가능한 커뮤니티를 조성한다.(39쪽)


"무슨 일이 있어도 사대문 밖으로 이사 가지 말고 버텨라. 멀리 서울을 벗어나는 순간 기회는 사라지며 사회적으로 재기하기 어렵다."
조선의 실학자였던 다산 정약용이 자녀들에게 남긴 유언이다. 그런데 이 말은 오늘날에도 통용되는 것 아닐까?
낡은 도시의 성공적인 발전 뒤에는 그림자가 뒤따른다. 바로 젠트리피케이션(gentrification)으로, '둥지 내몰림 현상'이라고도 한다. 낙후된 구도심 지역이 개발되면서 기존의 저소득층 원주민이 밀려나며 중산층 이상의 새로운 계층이 유입되어 대체되는 현상으로 볼 수 있다. 주거, 상권, 관광, 교육 등 환경이 급변할 때는 자본의 쏠림 현상이 발생하는데, 이때 비자발적으로 떠밀려나는 이주 현상은 큰 문제이다. 주거지역이 개발되면서 원주민의 거주비용이 급등하게 되고, 이때 변화하는 환경에 적응하지 못하면 결국 그곳을 떠나게 된다. 팽이가 빨리 돌면 밖으로 밀려나는 원심력이 점점 커지는 것처럼, 도시가 발전할수록 도심권에서 한번 밀려나면 집값의 차이가 커지면서 다시 중심부로 들어오기가 점점 더 어려워지는 것이다.(51~52쪽)


>>배운 점. 느낀 점. 깨달은 점. 적용해볼 점

배운 점/서울시의 주거환경개선사업으로 선정된 곳은 현재 34개 구역이다. 강북과 서남부 지역에 주로 분포하며 종로구와 구로구에 가장 많은 사업이 진행 중이다. 주거환경개선사업은 열악한 환경에서 시작한 만큼 큰 폭으로 변화할 가능성이 높은데, 달동네가 깔끔한 주거촌으로 변신할 수 있다. 외부의 투자자보다는 실거주 원주민들이 가난을 벗어나는 기회로 활용하는 것이 바람직할 것이다.(73쪽) 가장 많은 사업이 진행 중인 종로구와 구로구에 주거환경개선이 기대되며, 실거주 원주민들이 깔끔한 주거촌에서 생활하면 좋겠어요.





느낀 점/소규모주택정비사업은 도시정비사업에서 알맹이만 추린 축소판이라 할 수 있다. 빈집 및 소규모주택정비법에 의한 소규모주택정비사업은 대규모 재개발이나 재건축이 어려운 구역을 개발할 수 있으며, 간소한 절차와 정책적 지원이 가장 큰 장점이다.

단순한 시세차익을 기대하는 부동산 투자에서 한 걸음 나아가 직접 개발에 참여하여 높은 수익을 만들 수 있다. 자율주택정비사업은 1~2인부터 시행이 가능한 가장 작은 규모의 정비사업으로, 일반적인 낙후주택의 단독개발에 비하여 세전 기준 2배에 가까운 수익률을 달성할 수 있다.(161~163쪽) 대출금을 활용하여 실투자금 3억 원으로, 자율 주택에서 2배의 개발 이익에 도전해 보고 싶어요.







깨달은 점/서울시는 2010년 7월 15일 서울시 도시정비법 조례를 일부 개정해 도시정비기본계획 지정을 생략한 대신 다음과 같은 방법으로 재개발ㆍ재건축을 추진할 수 있도록 하고 있다.
첫째, 각 지자체가 고시ㆍ공람을 통해 정비계획 수립.
둘째, 타당성 검토를 통한 방법(이때 50% 이상 찬성과 25% 미만 반대를 동시 충족해야 한다).
셋째, 재정비촉진지구 해제 지역에 변경공고를 통한 방법.
넷째, 지구단위계획 수립을 통한 방법.
다섯째, 재건축의 경우 안전진단을 통한 방법이다.



현재 정비기본계획이 수립된 곳은 서울특별시, 6개 광역시(부산, 대구, 인천, 광주, 대전, 울산), 경기도 16개 시(과천, 고양, 남양주, 부천, 수원, 성남, 시흥, 안양, 안산, 용인, 의왕, 의정부, 양주, 파주, 하남, 화성), 지방 9개 지역(김해, 진주, 창원, 원주, 포항, 전주, 청주, 천안, 아산시)이다. (116쪽) 정비구혁의 지정과 관련된 도시재생사업의 흐름을 쉽게 알 수 있어요.


적용해볼 점/30년 이상 오래된 건축들은 녹물, 균열, 부패, 주차장 부족 문제와 함께 지진에 취약한 안전문제도 가지고 있다. 따라서 이러한 도심의 노후건축물을 중심으로 활발한 도시재생이 필요하다.(42쪽) 도심권 노후 건물의 재개발, 재건축을 규제하거나, 도시재생사업에서 제외하고 있는데, 시급한 조치가 이루어지면 좋겠어요.




도시재새사업을 본격적으로 추진하기 위해 2013년 '도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법'이 시행되었다. 도시재생이라는 큰 목표 아래 7개의 연관 목표를 설정했다.(216쪽) 도시재생법을 중심으로 장기적인 정책 방향을 잘 제시해야 겠어요.




가로주택정비사업은 각종 규제를 완화하며 사업성을 높이고 있다.(188~189쪽) 입주민의 만족도와 사업의 수익성이 개선되면 좋겠어요.




가로주택정비사업은 단독 및 공동주택으로써 가로구역과 규모, 노후도, 주민 동의 요건을 충족해야 한다.
가로(street, 街路)는 시가지의 도시계획도로를 말하며 일부가 광장, 공원, 녹지, 하천, 공공공지, 공용주차장과 접한 것도 도로로 인정한다.(94쪽) 새로운 블루오션이 될 가능성이 높은 가로주택정비사업이 억수로 기대돼요.




>>작가에게 던지고 싶은 질문?

뉴타운 내 재개발 구역뿐 아니라 재건축 구역 역시 느린 속도로 진행 중이지만 투가가치는 매우 높을 것이다.(70쪽) 상대적으로 저평가된 뉴타운 대규모 단지의 기회는 어디일까요?





>>한 문장으로 이책을 요약한다면?

우리가 도시재생과 관련하여 투자의 대상으로 관심을 가져야 할 영역은 도시재생사업, 대규모와 소규모주택정비사업이다.(217쪽) 도시재생 뉴딜사업으로 지역의 이미지와 환경이 개선, 일자리 창출의 효과가 있으면 좋겠어요.