[서평] 알면 보이고 보이면 돈이 되는 상권의 비밀(이홍규 지음)

알면 보이고 보이면 돈이 되는 상권의 비밀 - 상권분석 전문가가 알려주는 상가 투자 절대원칙
이홍규 지음 / 새로운제안 / 2022년 7월

오래간만에 상가에 대한 책을 읽었다.

한동안 부동산. 특히 주거용에 대한 책 또는 투자 거장들의 주식에 대한 통찰력을 읽을 수 있는 책들을 읽은 것 같은데 솔직히 조금 지쳤다.

뭔가 분위기를 다른 데로 전환해 보고 싶었는데 상권의 비밀 괜찮은 것 같다.

상가 투자는 미리 말하지만 매우 어렵다.

기본적으로 온라인 시장과 경쟁해야 하는 부분도 많고, 정권이 바뀔 때마다 정책적인 이슈, 임차인과의 갈등 문제가 빈번하게 발생한다. 뭐 이런 게 너무 신경 쓰이는 분이라면 그냥 배당주를 선택하는 게 속 편한 결정일 수도 있다.

하지만 이미 사업을 경험해 본 적이 있거나, 최악의 경우에 내가 직접 상가에서 사업을 운영할 준비가 되어 있는 분이라면 굳이 피할 이유도 없을 것 같다. 직접 차린다는 마음가짐으로 뛰어들면 안 될 것도 없지 않겠는가?

조심만 하면 된다. 사실 우리 부모님도 이미 한차례 실패를 맛 보았...

지은이 이홍규 님은 '좋은 창 공인 중개사무소'의 대표와 창업 플랫폼 '창업은 뷰티풀'의 영업대표로 활동 중이며 상권분석 강의와 점포 개발 컨설팅을 하고 있다. 역시나 점포 개발 출신이었다. GS리테일과 공차, 버거킹에서 근무하며 상권분석에 대한 경험과 지식을 쌓으셨다고 한다. 책 다 읽고 알았는데 유튜버 '장사 권프로'님이 운영하는 네이버 카페 "똑똑한 사장들의 모림'에서 칼럼니스트로 활동 중이시라고 한다. 나는 이 카페 회원은 아니지만 장사 권프로님 유튜브 방송은 종종 본다.

책은 총 5개의 장으로 구성되어 있다. 1장 상권분석의 절대기준 3가지, 2장 당신이 몰랐던 상권과 입지에 관한 사실 12가지, 3장 초보 투자자의 상권에 관한 착각 6가지, 4장 상가 투자가 처음이라면 꼭 알아야 하는 실전 팁 5가지, 5장 상권분석 짧은 Q&A 8가지. 이렇게 총 5개의 장으로 구성되어 있는데 오늘은 각 장의 주요 내용을 써머리하는 식으로 설명하지는 않겠다. 왜냐하면 3+12+6+5+8=34. 따라서 34가지 팁을 알려주는 그런 식의 책 구성이 아니기 때문이다. 일부는 내용이 겹치기도 하고, 일부는 해야 할 것이 아니라 하지 말아야 할 행동에 대해 설명하기 때문에 각각의 장을 파고들기보다는 내가 책을 읽으며 느낀 부분에 대해 같이 공유하고자 한다. 책에서 읽은 내용에 내 생각을 가미한 것이다.

1) 배후세대는 거짓말을 하지 않는다.

"유동량은 거짓말을 하지만 배후세대는 거짓말을 하지 않는다" -15p-

배후세대는 상권에서 소비할 수 있는 사람의 수, 즉 얼마나 많은 사람들이 점포에 방문할 수 있는가를 의미한다. 이를 정확히 파악하는 것이 상권분석의 시작이다. 단, 유동인구와 동일하게 판단해서는 안 된다. 나 역시 바글바글한 유동인구를 보고 좋은 상권이라 생각했지만 실제로는 매출로 이어지지 않는 경우를 많이 봤다. 사실 매출로 이어지지 않는다 수준이면 다행이고, 사람이 바글거리는 와중에 1년 내내 '임대 구함' 표시가 붙은 공실인 상가도 허다하다. 제대로 배후세대를 구해야 한다.

2) 상가 공급량도 확인할 것

신규 택지 개발 지구가 높은 경쟁 강도를 보이는 경우가 많다고 저자도 얘기한다. 사실 당연한 게 2기 신도시 이후부터는 도시 계획을 할 때부터 상업지 비중이 1기 신도시보다 훨씬 높다. 상업용지의 분양이 전체 주거세대 대비 높다는 의미이다. 산본역이나 범계역 상권 보다 위례 신도시 상가가 한산한 이유가 여기에 있다고 본다. 또, 김포 라베니체도 예로 나오는데 라베니체의 경우 사실 아름다운 곳이기는 하지만 너무 크다. 1.5Km 가량 되는데 상가가 너무 많다 보니 상권의 접근성이 장기역 대비 많이 떨어지는 모습이다.

3) MD 구성도 중요하다

광교 중흥 S 클래스는 아파트 가격은 판교 뺨칠 정도로 높게 형성이 되었는데 상가인 어뮤즈 스퀘어는 공실이 많다. 물론 2,231세대 아파트에 500여 개 수준의 상가가 너무 많기도 하지만, 가까운 엘리웨이에 가보면 상가 운영이 매우 활발하게 잘 되고 있다. 무슨 차이일까? 엘리웨이의 경우 분양상가가 아니라 전부 직영이다. 그렇다 보니 개별적으로 임대차계약을 진행한 게 아니라 시행사 측에서 MD 구성을 처음부터 계획해서 제대로 짜임새 있게 구성한 것이다. 그렇다 보니 우량한 임차인도 유치할 수 있었고, 집객효과를 가져올 수 있었다.

책에는 다양한 내용들이 많은데 역시나 풍부한 경험을 가진 전문가로서의 조언과 시각이 많이 돋보였다.

대부분의 상권은 이미 나도 한 번씩 가본 지역이라 저자의 의견에 동의한다. 상가 투자에 관심이 많은 분이라면 꼭 읽어보면 좋다. 물론, 상권이 좋으면 또 그만큼 가격도 높게 형성되어 있긴 하지만, 그 안에서 또 좋은 입지를 고르는 법도 알려주므로 활용가치가 높다. 안 좋은 상권에서 좋은 입지, 최선의 입지를 찾아내는 것도 큰 노하우이므로.

마지막으로 상가의 경우 언제나 신규 분양은 아주아주 보수적으로 생각하는 게 좋다.

자본주의 사회다. 네이버에서 '상가 분양'으로 직접 검색을 해보시면 형형색색의 블로그들이 온갖 휘황찬란한 썸네일로 중무장하고 있다. 안에 눌러서 들어가 보면 전부 다 다른 안내전화. 이거 다 MGM이다. 내가 상가 하나 분양받을 때마다 1~3% 정도의 수수료가 분양대행사 쪽으로 넘어간다고 생각하시면 된다. 그만큼 안 팔리기 때문에 이런 거 하는 거다. 호구 하나만 걸려라 하는 마음으로 열심히 작업하는 건데 쉽게 낚이지 않도록 제대로 공부하고 신중하게 투자하셨으면 한다. 또 정말 좋은 물건을 분양받는다 하더라도 건축 과정에서 출입구나, 단차, 완충녹지, 안전시설 등 생각지도 못한 장애물들이 내 상가의 접근성이나 가시성을 방해하는 경우가 정말 많다. 초보라면 더더욱 신규 분양 상가는 피하시길 권한다.