그래서 다음번 진입타이밍은 언제일까 궁금하다면!

부동산 변곡점이 왔다 - 빅데이터로 분석한 최적의 진입 타이밍
삼토시(강승우) 지음 / 위즈덤하우스 / 2022년 12월

끝나지 않을 것 같던 부동산 상승기가 금리인상의 여파로 생각보다 빨리 찾아왔다. 혹자들은 아직 하락장이 오지 않았다고 했지만 실상은 그렇지 않다. 삼토시님은 현 부동산 상승기가 어떻게 해서 장기간 이루어져왔는지, 대부분 2023년까지 상승할 것으로 본 부동산 상승장이 왜 예상보다 빨리 찾아왔는지 이 책에서 다루고 있다.

한 편의 논문을 보는 것처럼 근거가 세밀하게 짜여져 있었다. 처음 부동산 책을 접하는 이라면 약간 딱딱한 내용과 그래프, 용어들에 조금 읽기 어렵다고 느꼈을 것 같다. 그렇지만 어렵다고 주옥같은 내용들을 무시하고 넘길 수는 없었다. 적어가며 하나하나 정리해보니 좀 더 이해가 잘 되었다.

이 책에서는 버블의 기준으로 삼는 지수를 "주택구입부담지수"로 다루고 있다. 사람들이 주택을 사기 시작하다가 내 소비여력의 일정 기준을 넘어서는 원리금 상환이 이루어진다면 더이상 부담이 되서 구입하지 않고 전월세로 회귀하게 되는 수치를 말한다. 지역마다 주택구입부담지수가 상이하다.

부동산 상승, 특히나 서울 부동산 상승이 장기간 이루어진 까닭을 4가지로 들었다.

1. 서울경기 10년차 부부가 많아짐 - 수요부분

2. 재개발, 재건축 규제로 공급 부족 - 공급부분

3. 코로나로 M1, M2 통화량 증가 - 유동성부분

4. 다주택자 양도세 중과로 인해 매물감소 - 규제부작용

tip) 다주택자 양도세 중과 시행/해제가 매매 신호

결혼하고 자녀를 낳고 보통 자녀가 학령기에 들어가면 당분간 이동을 하지 않는다. 나도 초등학생 때 이사로 인해 전학을 해봤지만 적응하기란 쉽지 않았다. 1학년이 끝나고 전학을 했는데 5학년 쯤이 되어서야 비로소 적응한 기분이었다고나 할까? 그만큼 새친구와 완전히 달라진 지역에 자리잡기가 쉽지 않았다. 그런터라 부모들이 자녀 학령기에 이사를 꺼려하는걸 백번 이해할 수 있다.

M1, M2는 바로 현금으로 유용 가능한 돈들을 말한다. 예금 및 채권같은 것들 말이다. 그리고 다주택자 양도세 중과와 함께 매물이 감소했으므로 (정부는 매물을 내놓으라고 했지만) 사려는 사람은 또 웃돈을 주고 살 수밖에 없었다. 따라서 다주택자 중과가 나온다! 하면 가격 상승으로 이어진다는 공식을 기억하면 좋을 것이다. 이번에도 그랬고 노무현 정부때도 그랬다.

지금 급격하게 가격들이 떨어지고 조정받고 있다. 거의 2019년 상승기 초반 가격으로 돌아온 매물들도 많이 보인다. 그럼 슬슬 주워야 할까? 라는 부분에서도 아주 섬세하게 팁을 남겨주고 있다. 대부분 무주택자나 1주택자들이 구입을 고민할 것으로 보인다. 이참에 상급지로 갈아타볼까 하는 사람들에게 좋은 시기도 알려주고 있다.

상급지로 갈아타기 좋은 시기

-상승장 전반부(향후 상승지 초과 상승 예상)

-하락장 막바지(상급지 초과 하락 마무리 단계)

상급지로 갈아타기 나쁜 시기

-상승장 막바지(하락장 전환시 상급지 초과 하락)

-하락장 전반부(향후 상급지 초과 하락 예상)

상급지는 하급지보다 더 많이 오르고 더 많이 빠진다. 그래서 이걸 잘 파악하지 못하고 막 빠지기 시작했다고 섣불리 옮겼다가 옮기자마자 남은 하락을 맛봐야 할 수도 있다. 물론 오래동안 거주한다면 그 부분을 다시 메꿀지는 몰라도 꽤 오랫동안 마음 한 켠이 아릴 것이다.

지금이 어느 시기라고 대놓고 말하진 않았지만 책으로 미루어보아 지금은 하락장 전반부가 아닐까? 작년 중반기를 넘어서면서 정점을 찍었다고 생각하고 한 동안 호가로만 불리다 거래가 잘 이루어지지 않다가 하반기 들어서면서부터 하락기사가 많이 보이기 시작했다.

3기 신도시가 조용히 토지매입이 이루어 지고 있다. 나만 몰랐다! 토지보상이 이루어지면 착공하고 입주까지 5년 정도 걸린다고 한다. 빠르면 2026년부터 입주가 이루어진다. 또한 서울 재개발, 재건축의 입주가 2026~2028년에 이루어진다고 하니 서울부터 경기도까지 집값에 큰 영향을 미칠 것이다.

지방 광역시 부동산 시장은 입주물량이 전세가를 넘어 매매가에도 큰 영향을 미쳤다고 한다. 광역시는 주택구입부담지수와 전세가율로 펀더멘털을 확인하고, 전망은 단기 구간은 착공 물량, 중장기구간은 인허가 물량으로 판단해도 무방하다고 결론 내렸다. 투자자들이 입주물량 앞에는 장사없다는 말이 괜한 말이 아니다. 투자는 대거 입주물량이 있는 시기는 잘 피해가도록 하자. 실거주자라면 이 시기에 마피같은 물건을 저렴하게 겟! 할 수 있는 기회되 있겠으나 내가 전세로 살고있다면 또 그 전세금을 빼내서 주기가 쉽지 않아서 오도가도 못하는 사람들이 속출하게 되는 상황을 여럿 보았다.

중장기적으로 앞으로 더 좋아질 서울, 수도권 및 광역시 아파트들도 다루었다. 지하철 역이 없어서 울산광역시는 빠졌다는 슬픈 이야기. 학군지 아파트는 다루지 않았다고 한다. 어차피 좋고 앞으로도 좋을거니까.^^ 궁금하다면 책에서 만나보길 바란다.

#재테크 #부동산변곡점이왔다 #삼토시 #리뷰어스클럽 #위즈덤하우스

이 책은 리뷰어스클럽으로부터 도서를 제공받아 작성한 솔직한 후기입니다

[100자평] 부동산 변곡점이 왔다

부동산 변곡점이 왔다 - 빅데이터로 분석한 최적의 진입 타이밍
삼토시(강승우) 지음 / 위즈덤하우스 / 2022년 12월

현재 부동산 시장의 흐름을 진단해주고 다음번 진입타이밍은 언제인지 알아보는 책

책을 읽으면서 든든한 부자 언니를 둔 것 같은 책

네가 더 부자가 되면 좋겠어 - 러브나애나의 가장 친절한 재테크 수업
유현정 지음 / 애드앤미디어 / 2022년 12월

편한 에세이 형식의 책이라 경제 왕초보도 쉽게 읽을 수 있는 책으로 올해 첫 독서록 문을 열어보았다. 가상의 인물(?) 어쩌면 너와 내 주변에 있는 평범한 그 누군가가 될 수도 있는 '제나'에게 친한 언니가 조언해주는 형식으로 책이 서술되어 있다. 딱딱한 경제서적이 손에 익지 않은 누군가라면 올해의 첫 경제서적으로 이 책을 추천해본다.

텔레비전에 나오는 연예인들 자수성가해서 어릴 적 힘들게 산 이야기들을 보면 어쩜 저렇게 힘든 사람이 많을까 생각이 들었다. 저자도 어릴적 반지하에 살면서 그리고 작은 빌라에서 신접살림을 시작하면서 부자를 꿈꿨다. 내 어릴적 모습, 그리고 자그마치 10년 전만해도 우리 집도 너무나 암담했다. 이 분 이야기 못지 않게 서술할 이야깃거리들이 남아있다. 나도 꼭 부자가 되면 내 이야기를 들려줘야지 그리고 꼭 책으로 내봐야지 하는 생각이 들었다. 신랑도 거들기 시작했다. 여보, 우리 처음 원룸에서 신혼생활 시작했는데 거기다가 보증금 사기까지 당한걸 쓰면 스토리 하나 나온다! 우리도 만만치 않게 고생했어.^^라고...이제 이야깃거리를 풀어내기 위해 부자가 되는 일만 남았다.

부자가 되기 위해 내가 지금 당장 할 수 있는 것(스스로 써보기)

-매일 아침 경제뉴스 보기

-경제서적 꾸준히 읽기

-가계부 쓰고 예결산하기

신혼부부들을 위한 조언, 통장합치기. 우리도 결혼 전에 매달 얼마가 자동으로 나가야하는지 고정비를 계산해보고 둘이 모으면 얼마가 되고 얼마정도 저축할 수 있을지 예산을 적어봤었다. 당시에는 엑셀로 관리를 안 하고 다이어리에 매달 수기로 적었는데 몇 년 전부터는 엑셀로 관리해서 정확도를 높이고 있다.

당시 애도 없고 둘이 살림도 많지 않아 가든하게 거의 하루 이틀 먹을거만 냉장고에 두고 자주자주 장을 보는걸로 해서 생활하다보니 매달 월급때마다 250만원씩 저축했었다. 당시에 신랑이 좀 많이 벌어오는 기간이기도 했다. 물 들어올 때 노 젓는다고 열심히 적금들고 예금풍차돌리고 하니 금방 목돈이 마련되더라.

머니마스터가 되기위한 만다라트 표 예시인데 가운데 9칸은 주어지는 것이고 나머지 부분들을 채워 넣어야하는데 생각보다 쉽지 않다. 각 주제마다 8개씩을 채워야하는데 그만큼 내가 많은 것들을 해야하고 성과도 내보여야 하는 것이기 때문에 한칸 한칸 채워나가는 재미도 있을 것이다.

종잣돈을 열심히 모으고 투자를 해서 불리는 것이 경제적 자유에 다가가는 길이다. 열심히 투자하는 분들이 어느 순간되면 잠깐 쉬어가는 시기가 생긴다. 아직 그런 시기는 좀 멀긴했지만 그분들은 결국 그 부의 길에 이르는 과정을 혼자 독차지 않겠다는 결론에 이르게 되는 분들을 많이 봤다. 돈은 좋은 것, 부자는 욕심쟁이가 아니라 부자는 좋은 것이고 너도 될 수 있으며 그런 마인드를 가져야 돈이 너에게 온다는 마음가짐을 내가 알고 있는 부자들은 나누려고 한다.

행복한 감정만이 성공을 불러온다.

부자공부에서 빠질 수 없는 것이 마인드셋인것 같다. 성공학 학문을 보면 결국 다 마인드를 다지는 일 아니던가. 부자 마인드가 부의 길에 이르게 하고 돈을 불러온다. 돈에도 감정이 있다는 것들을 꾸준히 부자인 사람들에게 보고 듣고 배웠으니 나도 항상 돈에게 감사하고 부자를 존경하고 부의 길을 따르려고 노력한다.

책을 읽으면서 든든한 부자 언니를 둔 것 같은 책이었다. 언제든지 물어보면 이건 이렇고 하고 알려줄 든든한 나의 재테크 멘토같은 책이었다.

[100자평] 네가 더 부자가 되면 좋겠어

네가 더 부자가 되면 좋겠어 - 러브나애나의 가장 친절한 재테크 수업
유현정 지음 / 애드앤미디어 / 2022년 12월

책을 읽으면서 든든한 부자 언니를 둔 것 같은 책이었다. 언제든지 물어보면 이건 이렇고 하고 알려줄 든든한 나의 재테크 멘토같은 책이었다.

밥먹듯이 하는 재테크 루틴 만들기

재테크 루틴의 기적 - 무작정 투자부터 하실 건가요?
진예지 지음 / 동양북스(동양문고) / 2022년 12월

수많은 재테크 서적과 경제서적을 꾸준히 읽고 있다. 내가 그것들을 통해 얻고 싶은 것은 무엇일까? 저자 미스페니는 재테크를 통해 우리가 얻고 싶은 것은 바로 안정감이라고 말한다. 재테크 루틴을 만드는 것은 경제적 에어백을 구축하는 것이다. 재테크 루틴을 연간, 월간, 주간, 매일 이렇게 나누어서 소개하고 있다. 들을 때는 쉬워보이지만 막상 빈칸을 채우려고 하니 쓰기 막막한 부분들도 있었다.

연간은 재무 목표를 세우면서 구체화 하는 작업들이다. 이것들은 매년 새로 가계부 엑셀파일을 정리할 때 간단히 적어본다. 그래서 올해는 어떤 돈들을 모아야 하는지 얼마정도의 목돈을 목표로 잡을지 예산을 세워본다.

✔️재무 목표 세우기

해야하는일 : 부모님환갑, 시아버지칠순

하고싶은일 : 34평 아파트 구매, 미국여행(요세미티,디즈니랜드)

월간 재테크 루틴은 양적, 질적, 감정 평가를 해보는 것이다.기본적으로 가계부 쓰기가 들어간다. 그래야 양적으로 수입과 지출 결산이 가능하다. 질적 평가 예시를 보니 시장상품권을 싸다고 샀는데 나도 시장 갈 일이 잘 없는데 괜히 구입했다 싶었다. 더구나 환불도 안되니 언제까지 이 돈을 못쓰고 들고있어야 하나 싶다. 주변에 시장도 잘 없을 뿐더러 사용가능 상점까지 가려면 좀 걸어야 한다. ㅠㅠ

주간으로는 경제독서를 말한다. 성인이 1년간 4.5권의 책을 읽는다고 한다. 주변에 둘러보면 1권도 읽지 않는 사람들이 많으니 일부의 사람들이 꽤 많은 책을 몰빵해서 읽는게 아닐까 싶다. ㅎㅎ 그중 나도 한 명이라고 생각된다. 어쨌든 평균적으로 월간 2권 이상씩은 읽었으니 말이다.

매일매일 해야하는 루틴에는 경제일기가 있다. 이게 경제기사 읽기에서 좀더 나아간 버전이라고 본다. 읽기만 하면 '응 그래 그렇구나'하고 넘어갈 수 있는데 일기라는 형식의 기록으로 남기게 되면 다시 한 번 되돌아보고 정리하게 된다. 오래 기억에 남을 수밖에 없다. 그리고 매일 적다보면 시장의 흐름도 자연스레 파악하게 된다. 생각보다 매일 한다는 것이 쉽지 않을 것이다. 그래서 평소에 아침에 5분 정도만에 끝낼 수 있도록 휴대폰에 앱이랑 스프레드시트 같은 것들로 준비해서 후루룩 한단다. 육아에서 아침 시간이 제일 바쁜 시간인데 조금 서둘러서 일어나면 다 할 수 있는 것들인데 왜이렇게 아침 잠이 늘었는지 모르겠다.

에필로그에서 결혼을 잘 하는 방법은 변수인 상대가 아니라 상수인 나를 바꾸는 것이라고 말한다. 내 삶과 내 경제적 사정이 바뀌기 위해서는 로또복권을 기다리는 방법도 좋지만 결국 내가 바뀌어야 한다는 것이다. 내 삶의 주인은 바로 나니까.

이 책은 소정의 도서를 제공받아 작성한 글입니다

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