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이은하의 부동산 절세 오늘부터 1일 - 양도세, 종부세, 종소세, 상속, 증여까지 부동산 세금의 모든것
이은하 지음 / 스마트북스 / 2019년 7월
평점 :
구판절판
■ 소개
* 저자
- 한국 및 미국 세무사
- 13년간 미래에셋대우에서 세무컨설팅과 절세 세미나 강의
- 동아일보 및 서울신문에서 재테크 칼럼을 연재
* 키워드
- 양도소득세에 대한 A부터 Z
- 1세대 1주택 양도소득세 비과세
- 2주택 비과세 받는 법
- 다주택자 절세법
- 주택 보유세 줄이기
- 증여를 통한 양도세 절세법
- 비사업용토지, 농지 양도소득세 절세법
- 토지 수용과 세금
■ 요약
1 부동산 세금, 아는 만큼 아낀다
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양도소득세를 구하는 4단계 과정
1단계 양도차익 구하기 : 양도가액 - 취득가액 - 필요경비
2단계 장특공&기본공제 빼고 과세표준 구하기 : 과세표준 = 양도차익 - 장특공 - 기본공제 250만원
3단계 양도소득세 구하기 : 양도소득세 = 과세표준 * 세율 - 누진공제액
4단계 총 납부세액 구하기 : 양도소득세 = (양도가액 - 취득가액 - 필요경비 - 장특공 - 기본공제) * 세율 - 누진공제액
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필요경비(자본적 지출)
18년 4월 이후 증빙서류 없이 청구서나 송금내역으로 인정해줌
'실제 취득가액'으로 신고할 때만 빼준다(환산가액으로 신고하면 취득 당시 기준시가의 3% 일괄 공제함)
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양도소득세 장기보유특별공제율
1세대 1주택 외 경우 : 3년 이상~4년 미만 6% 부터, 1년 늘 때마다 2% 증가
1세대 1주택 : 3년 이상~4년 미만 24%(4배)부터, 1년 늘 때마다 8% 증가(9억 초과 주택은 연 8%)
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양도소득세가 중과되는 경우
조정대상지역 내 다주택자 중과
-2주택자 : 일반 세율+10%P
-3주택자 : 일반 세율+20%P
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양도소득세 신고 및 납부 : 양도한 달의 말일로부터 2개월 이내
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조정대상지역
서울 전역
부산시 해운대구, 동래구, 수영구
경기도 과천시, 광명시, 성남시, 고양시, 남양주시, 하남시, 화성시, 구리시, 안양시 동안구, 광교택지개발지구, 수원시 팔달구, 용인시 수지구, 용인시 기흥구
세종시 행정중심복합도시, 건설예정지
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양도소득은 분류과세
다른 종합소득과 합산되지 않는다
2 1세대 1주택 비과세, 확실히 챙기기
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조정대상지역의 주택은 2년 보유 & 거주해야 됨
비조정대상지역의 주택은 2년 보유만
21년부터는 보유 주택 다 처분 후 최종 하나 남은 주택을 2년 이상 거주해야 비과세 혜택
취득할 때 조정지역이었다가 팔 때 해제되면 거주 조건 채워야 비과세 혜택
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2년 거주 안해도 받을 수 있는 특례
임대사업자 등록하면 됨
단, 9억원 초과라면 초과분 양도차익은 양도소득세를 내야 하고 장특공은 2년 거주를 안했으므로 연 2%를 적용받게 됨
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부부 공동명의 유리
1) 종부세가 각자 과세되므로 인당 6억 해서, 12억이 초과되어야 나옴
2) 종합소득세 시, 1년에 주택임대소득이 4000만이라면 각각 임대소득이 2000만원이다. 하지만 임대소득 2000만원 이하는 종합소득 과세 안하니까 분리과세로 끝남
3) 양도소득세 시, 양도차익이 10억이라면 각각 나뉘어 누진세율이 낮아짐
3 2주택이라도 비과세 받는 법
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이사로 인한 일시적 2주택
조정대상지역에 주택이 한 채 있는데 비조정대상지역에 집을 샀다면,
종전주택을 3년 이내에 팔면 양도세 비과세 적용
둘다 조정대상지역이라면 2년 이내 매도해야 비과세 적용
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다주택자가 살고 있는 집을 비과세 받으려면?
1) 임대사업자 등록, 세무서에 사업자등록 냄
2) 임대주택은 임대 개시일 당시 기준시가 6억원 이하여야 한다
3) 임대주택으로 5년 이상 임대해야 한다
4) 임대료 인상률 연 5% 상한 규정 지킨다
5) 거주주택에 2년 이상 살아야 한다
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2019년 세법 개정으로 바뀐 내용
2019년 2월 이후 취득분부터는 주임사 거주주택에 대한 비과세 혜택은 평생에 한번만 받을 수 있게 됨
4 다주택자 양도소득세 절세법
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다주택자 중과, 달라진 점
1) 장기보유특별공제를 받을 수 없다
2) 양도소득세 세율을 중과한다
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조정대상지역이 아닌 경우 다주택자 중과는?
다주택자라도 조정대상지역이 아닌 곳의 주택은 장기보유특별공제 됨, 양도소득세 세율도 일반 세율 과세됨
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다주택자 중과 때 '주택 수'에서 제외되는 주택
1) 수도권 및 광역시 특별자치시 외의 지역에 있는 주택
2) 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가 합계액이 3억원 이하
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일반인들이 '주택 수' 계산에서 자주 혼동하는 것
양도세 계산할 때 '주택 수에서 빼주는 주택'은 '다주택자로서 양도소득세 중과 여부'를 판단할 때 빼준다는 의미.
중과 여부 판단이 아닌 그냥 양도소득세를 계산할 때는 주택 수에 포함한다.
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3주택 이상 적용되는 중과배제주택
조정대상지역에 있더라도 3년 이상 보유했다면 연 2%의 장특공을 받을 수 있고 세율도 일반 세율인 6~42%로 과세된다
임대 개시일 당시 기준시가 6억원 이하로 임대주택으로 등록한 임대주택은 다주택자 중과를 받지 않는 것.
-> 중과배제주택을 빼고 한 채의 주택만 남을 때 그 주택을 팔면 중과에서 제외된다.
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'주택 수에서 제외되는 주택'과 '중과배제주택'의 차이점
양도세를 계산할 때 '주택 수에서 제외되는 주택'과 중과배제주택은 둘 다 중과되지 않는다.
그런데 '주택 수에서 제외되는 주택'은 다른 주택을 팔 때 주택 수에서 빼주지만 중과배제주택은 주택 수에 포함된다.
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9.13 대책 이후 임대주택 세제혜택의 변화
기준시가 6억원 이하면서 전용 85m2 이하인 주택을 장기임대주택으로 등록하고
8년 이상 임대한 후에 양도할 때 장기보유특별공제를 받을 수 있다
2018년 9월 14일 신규주택 취득 후
양도소득세 중과배제 x
종합부동산세 비과세 x
5 알면 덜 내는 주택 보유세
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재산세 과세표준은 시가표준액에 적용률을 곱하여 구함.
토지 및 건축물은 시가표준액의 70%를 곱하고, 주택은 60% 곱한다. 이 과세표준에 세율을 곱하면 -> 재산세
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임대수입이 연 2,000만원 이하인 경우
분리과세와 종합과세는 둘 중 세금이 더 적게 나오는 걸 택하면 된다.
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분리과세를 선택할 경우
임대주택으로 등록했으면 필요경비율 60%와 기본공제 400만원 공제
임대주택으로 등록하지 않았으면 필요경비율 50%에 기본공제 200만원만 공제한다.
여기에 세율 14%를 곱하면 임대소득에 따른 세금이 나온다.
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다주택자의 건강보험료 체크하기
- 피부양자의 3가지 요건
1) 직장가입자의 부양가족
2) 사업자등록이 되어 있다면 사업소득이 없을 것
사업자등록이 없는 사업자라면 사업소득 합계액이 연간 500만원 이하
사업자가 아니라면 소득의 합계액이 연 3400만원 이하
3) 재산세 과세표준의 합이 5.4억 이하
재산세 과세표준의 합이 5.4억 초과하면서 9억 이하일 경우, 소득의 합계액이 1000만원 이하
재산세 과세표준의 합이 1.8억 이하(형제, 자매일 경우에 한함)
6 증여를 통한 양도소득세 절세법
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관계에 따라 공제액이 다르다
1) 배우자 : 공제금액 6억
2) 직계존비속 : 성인 5천 / 미성년 2천
3) 기타 친족 : 1천
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과세표준에 따라 세율이 다르다
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증여세는 10년 합산이다
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자녀에게 저가양수한 경우
증여로 판단할 때의 기준은 시간의 30% 정도
7 비사업용토지, 농지 양도소득세 절세법
8 토지 수용과 세금
■ 리뷰
양포 세무사(주택 양도소득세 상담 no)라는 신조어가 무색하게, 꼼꼼히 세금에 대해 기록되어 있다.
구성이나 글의 전체적인 면을 봤을 때 다주택자에게 유리한 절세법에 초점이 맞춰져 있다.
궁금했던 부분, 꼭 알아야 할 부분이 꽉꽉 들어차 있다.
책상 앞에 비치해 놓고, 궁금할 때마다 꺼내읽고 싶은 실용적인 세금 절세 가이드다.