공급을 늘리는 것만이 유일하고 근본적인 해결이다.
이 책은 토지의 공급을 왜 늘려야 하는지 그 이유를 설명하고, 토지 공급의 확대에 반대하는 논리들의 상당수는 설득력이 없음을 밝히는 데에 그 목적이 있다. -10쪽
집값이 비싸다 보니 한국은 소득에서 주거비가 차지하는 비중도 다른 나라들보다 높다. -12쪽
-사람이 아무리 많이 모여 살더라도 규제 없이 넓은 땅에 산다면 비좁을 이유가 없다.
- 비싼 땅에서 비좁게 사는 것은 우리가 자초한 것이다. -15쪽
주택 200만 호 건설 계획의 핵심은 사실상 토지 규제의 완화를 통한 택지 공급의 확대에 있었다고-18 쪽
- 지목별 국토 이용 현황의 통계롤 보더라도 2003년 현재 전국에서 임야, 논, 밭, 하천이 차지하는 비중이 88%이며, 우리가 집이나 상가, 공장을 짓는 땅의 지목인 대(垈)와 도로를 합하더라도 전 국토의 5%에 불과하다.
-19쪽
그러면 도시 용도의 땅을 어느 정도 늘려야 할까. 어림잡아 지금의 세 배 정도로 넓히는 것이 좋다. 지금 우리가 전 국토의 5%인 15억 평 정도를 쓰고 있으니 그 것을 45억평 정도로 넓히자는 것이다. -21쪽
- 구체적인 면적보다는 토지 공급의 원칙을 제시하는 것이 바람직.
- 농지나 임야의 공익적 가치는 아무리 많이 잡아도 대개 평당 5만 원을 넘지 않는다. 따라서 토지의 용도가 농지나 임야에서 택지 등으로 바뀔 때의 차액이 평당 5만 원 정도 될 때까지 토지를 공급하라는 것-22쪽
- (산림의 가치를 금액으로 환산하기 위해) 약간의 환산 작업이 필요하다. 이 금액은 매년 발생하는 가치, 즉 유량flow이다. 따라서 매년 발생하는 가치를 모두 합산할 필요가 있다.
- 가장 단순한 방법으로 연간 이자율을 5%라 가정하면 (산림청이 발표한 2000년 기준 우리나라 산림의 공익적 가치는 연간 50조원으로 이를 이자율로 나누면) 산림의 공익적 가치는 1,000조원이 된다.
- 그것을 산림의 면적인 200억 평으로 나누면 산림의 평당 공익적 가치는 5만 원이 된다.
- 따라서 토지 용도의 전환으로 인한 차액이 평당 5만 원 정도가 되도록 만들어 주는 것이 가장 바람직하다(p27).-26쪽
농지나 임야를 도시 용도로 바꾸는데 대한 규제를 없애고, 농지 전용 부담금이나 산림 전용 부담금 대신 임야에 대해서는 매년 평당 2,000원씩, 농지에 대해서는 매년 평당 500원씩 보조금을 지급할 것-30쪽
- 식량 안보라는 개념은 전쟁이 국민들의 운명을 좌우하던 냉전 또는 그 이전 시대의 유물이다. 세계화가 진척되어가면서 식량이 무기화될 가능성은 점점 더 희박해져가고 있다.
- 식량의 자급 생산보다는 국제 시장에서 식량 조달 능력의 제고 또는 식량 저장 수단 확충으로 방향을 잡는 것이 합리적이다.
- 식량 안보를 위한 농지 전용의 규제는 소비자들에게 물론 농민들 스스로에게도 불이익이다. -33쪽
농업의 비 환경성 ;
- 농업은 숲을 잠식하고 생태계의 다양성을 파괴한다. 농업은 단작에 기초하기 때문이다.
- 농림업은 전국토의 20% 이상을 사용하지만 거기서 생산되는 가치는 국내총생산의 4%에 불과하다.
- 농업에 보조금을 주고, 외국 농산물로부터 국내 농산물 시장을 보호해주는 것은 어떻게 보면 농업으로 환경을 파괴하라고 보조금을 주는 격이다.
-34쪽
건축 밀도와 재건축 규제도 완화해야 :
* 건물을 높이 올리는 것은 한정된 땅에서 최대한 넓은 공간을 많이 만들기 위함이다. 그런데 밀도에 대해 규제하면 공간의 생산이 억제되고 그만큼 공간의 가격이 비싸진다. 또 사람들은 좁은 공간에서 비좁게 살아야만 한다. (p39)
* 이처럼 밀도규제는 공간의 값을 올리고 사람들이 비좁게 살도록 만든다. 대한민국은 그런 밀도 규제가 심한 나라이다.
*밀도규제를 하는 '이유없는 무덤'
- 건물이 높을 경우 해가 들지 않아 겨울에 도로가 쉽게 언다 ; 염화칼슘을 뿌리면 되는 시대에 비싼 땅을 낭비하는 일이다.
- 기반시설용량의 한계 ; 상하수도는 더 늘이면 되고, 교통량은 장기적으로 토지 이용 밀도가 높아진다고 교통량이 늘어나지 않는다.
-39쪽
장기적으로 밀도 규제가 오히려 도시의 평균 밀도를 더 높일 수 있다. 밀도 규제의 효과라는 측면에서 볼 때, 도시는 한곳을 누르면 다른 곳이 튀어나오는 '풍선'에 비유할 수 있다.
- 즉 높이 규제가 도심의 밀도는 낮추지만 변두리의 밀도는 오히려 높이게 돼 ; p43 그림에서 세계의 다른 도시의 밀도와 비교하여 서울은 도심이나 변두리나 별 차이없이 고원형을 이루고 있다.
-41쪽
일조권을 규제하든 안 하든 사람들이 즐기는 햇빛의 총량은 정해져 있다. 일조권 규제는 일조량을 늘이지 못하면서 건물의 면적만 줄일 뿐이다. 따라서 일조권은 없애는 게 좋다
-44쪽
재건축을 하는 이유는 간단하다. 현재의 땅에다 더 좋고 더 넓은 아파트를 짓겠다는 것이다.
재건축은 저밀도로 낭비되는 땅을 귀하게 써가는 과정이다.
-48쪽
- 그 동네가 어느 정도로 살기좋은 가를 결정짓는 데에는 잘 갖춰진 인프라 외에도 끼리끼리 모여 사는 것이 큰 역할을 한다. 부자는 부자끼리, 가난한 사람은 가난한 사람끼리 모여 살아야 서로 편하다. (Tibout's paradox, "voting with feet")
- 재건축 단지에 임대주택이 필요하다면 정부가 시장가격에 필요한 집을 사서 임대하는 방식이어야 한다. 재건축 조합원들이 정부에 빚을 진 것도 아닌데 왜 정부가 그 중 일부를 자기들이 정한 값에 강매하려하는가? (초기 임대주택 분양자에 대한 편익) -51쪽
규제를 풀면 값이 오르지 않을까 ?
- 토지공급을 늘려 값을 내리려고 규제를 풀자는 것인데, 규제를 풀고 나서 땅값이 오른다면 논의의 전제 자체가 잘못된 것이 아닌가하는 물음에 땅값은 높아지지만 집값은 낮아진다고 대답.
- 실례로 신도시 공급으로 인해 당시의 수도권 전체 아파트 가격이 낮아졌다. 즉 규제가 풀린 곳의 땅값은 높아지지만, 도시 전체의 집값과 땅값은 낮아진다. 더욱 중요한 것은 사람들이 더 싼 값에 주택을 마련할 수 있다는 사실이다.
- 재건축에 대한 규제를 풀면 재건축 대상이 될만한 집들의 값은 오르겠지만 다른 집값은 내리게 된다. 그러면 사람들은 더 싼 값에 주택을 마련할 수 있게 된다.
- 다만 규제 완화를 통한 주택 가격 하락 효과가 충분히 나타나기까지 상당한 시간이 걸리기 마련이다( 장기에 있어서 균형? )
-52쪽
도시 용지의 공급을 늘리려면 현재의 녹지 파괴는 감수해야한다.(편익이 있으면 이에 상응하는 비용을 지불해야만한다)
- 다만 토지가 풍부하게 공급되어 땅값이 싸지면 녹지가 바로 내 곁에 온다.
- 여의도 면적은 우리나라 전체 녹지 면적의 0.003%(10만분의 3)이다. 그야말로 눈꼽만틈이니 여의도 면적의 몇 배나 되는 녹지가 없어졌다고 해서 그리 놀랄 건 없다.
-54쪽
난개발 ?
- 난개발을 해결하기 위한 가장 좋은 방법은 계획성있게 신도시를 건설하는 것이다.
- 기반시설을 조성하지 않은 채 규제만 풀어버리면 나중에 (대개는) 지방자치단체가 기반시설을 건설하기 위한 비용을 부담해야 한다.
- 즉 신도시 부지를 분양하면서 분양가에다 기반시설 조성 비용을 모두 부담시키는 방법을 택할 수 있다.
- 난개발에 대한 확실한 해법은 신도시 건설을 통해 토지를 공급하는 것이다.
-57쪽
기업도시 건설에서 개발 이익 환수 문제
- 정부가 거두어가야 하는 이익은 정부의 사회간접자본 투자로인해 발생한 가치 상승분이다.
- 그런데 신도시에서 사회간접자본 투자는 대부분 개발 기업이 스스로 할 것이다. 그 이전에 투자된 SOC의 가치는 모두 기존 토지 가격에 반영되어 있다. 따라서 기업이 시장가격으로 수용한다면 기존의 SOC투자에 대해서는 모두 보상하는 것이 된다.
- 그 이후 기업이 투자를 하개 되므로 개발 이익 문제를 따로 거론할 이유가 없다.
- 단순히 수용권을 준다는 이유만으로 개발 이익을 환수할 이유는 없다.
기업도시를 어디에 건설할 지, 어떤 성격의 도시를 만들지는 지방자치단체와 기업이 협의해서 결정할 일이다. 중앙정부는 수용의 요건만을 결정해주면 되는 것이다.
-62쪽
한국은 수도권 규제가 가장 강력한 나라
- 수도권 집중 억제 정책 : 수도권 정비 계획법, 산업집적 활성화 및 공장설립에 관한 법률
-64쪽
- 에드윈 밀스(Edwin Mills)는 인구의 대도시 집중 현사이 급속한 경제 성장의 불가피한 부분이며, 어쩌면 성장의 전제 조건일 수도 있다고 말한다.
- 혼잡이나 오염을 이유로 아예 산업 자체를 들어오지 못하게 막는 것은 빈대 잡기 위해 도끼를 꺼내 드는 격이다. -66쪽
- 수도권에서 사용 가능한 땅을 늘리는 데에 가장 큰 장애물은 바로 수도권 규제이다.
- 수도권 규제는 오히려 수도권 지방 정부의 혼잡에 대한 대처 능력을 떨어뜨린다. -68쪽
모든 지역에 인구나 산업을 고르게 분포시키겠다는 발상은 분업과 특화를 성장의 동력으로 하는 현대 산업사회에 걸맞지 않다. 지금도 1인당 생산과 소비 수준은 전국적으로 상당히 고르게 분포되어 있다.(?) -73쪽
- 일반적으로 어느 지역이든 인구 증가는 소위 로지스틱 곡선의 형태를 따른다. 즉 인구가 어느 정도 성장하고나면 그 성장 속도가 매우 더뎌지는 것이다. 반면 성장의 추진력을 얻게 되면 일정 기간 내에 상당히 빠른 성장을 하게 된다.
- (행정수도의 경우) 투자가 많으면 많을수록 행정수도 인근 지역으로 몰려드는 인구는 많을 것이다. 그런데 사람들은 어디서 빠져 나올까. 아마도 수도권보다는 다른 지방에서 전입해 올 것이다.
- 이 문제의 해법은 수도의 이전이 아니라 중앙정부의 권한을 줄이는 데서 찾아야할 것이다. 막강한 권한은 그대로 둔 채 그 장소만 옮긴다면 또 다른 형태의 집중이 일어날 뿐이다.
-75쪽
- 부동산 소득 과연 불로소득인가
- 시장 가격은 수요와 공급의 법칙에 의해서 결정된다.
- 토지로부터 발생하는 소득, 그 중에서 특히 개발 이익이나 자본 이득은 토지 가격이 변화하기 때문이다. 그런데 가격은 수요와 공급의 상호 작용에 의해 결정된다. 수요가 늘면 가격이 뛰고 공급이 늘면 가격이 내린다. 따라서 땅값이 오르면 그것을 소유한 사람은 돈을 벌고, 값이 내리면 돈을 잃는다. 다른 것(상품)과 하등 다를 것이 없다. 소득에 대해 소득세를 거두는 것은 정부에서 재정 자금이 필요하니 어쩔 수 없지만, 불로소득이기 때문에 환수해야 한다는 주장은 정당성이 없다. -81쪽
토지 가격상승에 따른 이익의 배분을 둘러싼 갈등은 계속될 것이고, 돈이 있는 사람만 그 게임에 참가할 수 있는 현재의 구도도 개선될 수 없을 것이다. 토지도 주식고 똑같은 누군가가 대신 나서서 투자를 해주는 일이 허용되어야 한다.-84쪽
세금은 토지 공급을 줄여서 장기적으로 오히려 부동산 문제의 해결을 어렵게 만들 뿐이다. -86쪽
부동산 보유세가 오히려 집값을 올린다(재정 지출 유발 효과를 고려)
- 보유세는 본래 기초자치단체인 시군구의 세원이었다. 그래서 보유세가 늘면 해당 시군구의 재정이 늘게 되고, 그러면서 자연히 재정지출도 늘기 마련이다. 그런데 시군구의 재정은 대개 주민들이 살기 좋게 만드는 데에 쓰이고, 동네가 살기 좋아지면 그만큼 집값은 다시 오르게 된다.
- 보유세 중과는 부자 자치단체의 재정을 확대해 주는 부작용을 초래-89쪽
- 종부세를 지방세로 해야한다는 결론은 우리나라의 지방 재정 구조를 살펴보면 더욱 확연해진다. 지방세에는 광역자치단체의 세금이 있고, 기초자치단체의 세금이 있다. 광역자치단체의 세금에는 취득세와 등록세가 있고 기초자치단체의 세금에는 종합토지세와 재산세가 있다. 우리나라의 전체 세금 중에서 광역자치단체의 세금은 18%이고, 기초자치단체의 세금은 5%이다. 나머지 77%는 중앙정부가 관리하는 국세이다. -92쪽
-우리가 과세의 공평을 따지는 것은 재정의 혜택을 누리면서 혜택에 상응하는 세금은 부담하지 않을 때이다. 누군가 세금을 부당하게 적게 내면 다른 누군가가 억울하게 많은 세금을 내야하기 때문이다.
-재산세는 기초자치단체의 세원이며 재산세의 세수는 기초자치단체별로 사용된다.
- 재정자립도가 높은 기초자치단체들은 중앙정부로부터 받는 교부세도 거의 없다. 따라서 과표가 높아지고 보유세 부담이 높아지면 그 지역의 재정 수입이 증가하게 된다. 문제는 그 수입이 집값을 높이는 용도로 사용될 것이라는 사실이다.
- 과표 현실화율을 포함한 재산세 부담 결정권은 지방정부의 몫이어야 한다.
-93쪽
거래세 폐지 ;
- 우리나라와 미국의 중요한 차이는 재산 거래세의 비중이다. 한국은 재산거래세의 비중이 전체 조세 수입의 7.03%로서 재산관련세 11.4%의 2/3가 넘는다. 반면 미국은 재산거래세가 전체 세수입의 0.15%로 매우 낮다. 미국의 경우 재산관련세는 대부분 보유과세로 구성되었음을 알 수 있다.
- 거래세는 응익성도 응능성도 없다. 다만 다른 세금들에 비해 거두기 쉽다는 사실은 정부가 세금을 거두기 위해 특별히 노력할 필요가 없음을 의미한다. -96쪽
- 취득세와 등록세가 광역자치단체의 중요한 세원이므로 거래세 폐지를 반대할 것이 분명하다.
- 취득세와 등록세의 세수 정도가 걷힐 수 있도록 부동산 보유세를 올리고 그 세수를 광역자치단체와 기초자치단체가 나누어 갖는 방식
- 즉 거래세를 없애고 보유세를 높여서 그 세수를 광역 및 기초 자치단체가 공동으로 활용하는 것이 최선의 방식
-97쪽
Henry George의 토지세를 실현하기 위한 몇가지 조건들
- 토지 보유세 이외의 다른 지방세를 폐지해야 한다
- 토지 보유세의 세율은 지방주민들이 스스로 결정해야 한다.
- 토지 보유세의 세율은 모든 토지에 대해서 동일하게 적용되어야 한다. 농지든, 상업용지든, 택지든, 부재지주의 토지이든, 동일한 세율이 적용될 때 비로소 '중립성'이라는 토지세의 바람직한 속성이 실현될 수 있다.
- 장점을 잃은 토지세를 강화한다면 국민의 조세 부담만 높이고 마는 꼴이 될 것이다.
-100쪽
1가구 다주택 소유는 필요하다;
- 1가구 다주택자에 대한 푸대접은 주택에 대한 보유 수요를 줄여서 공급도 그만큼 위축시킨다. 특히 임대주택의 공급이 절대적으로 줄어든다.
- 우리나라 사람들은 소유에 너무 집착한다고들 한다. 그래서 소유가 아닌 거주의 개념으로 바뀌어야 한다고 말한다. 그러나 소유에 집착하지 않으려면 소유하지 않고도 편안하게 거주할 수 있는 주택이 많이 공급되어야 한다. 그것은 1가구 다주택 소유를 통해서만 가능하다. 임대주택 업자는 모두 자기가 직접 거주하지 않는 주택을 소유하기 때문이다. 임대주택이 부족한 상황에서 소유에 집착할 수밖에 없다.
-102쪽
분양가를 공개할 이유도, 규제할 이유도 없어;
- 시장경제에서 가격은 소비자와 공급자에게 당해 물건이나 서비스의 진정한 가치를 알려주는 역할을 한다. 그래서 가격은 원가가 아니라 팔릴 만한 수준에서 결정되어야 하는 것이다.
- 따라서 생산원가와 소비자의 알 권리는 관계가 없다. 원가는 소비자들이 주택의 가치를 판단하는 데 도움이 되지 않는다. 오히려 기업의 프라이버시를 침해할 뿐이다.
- 문제는 아파트를 시장 가격으로 분양하는데 있는 것이 아니라, 토지공사가 택지를 시장가격이 아닌 감정가로 분양하는 데 있다. 따라서 해법도 토지공사가 경쟁입찰을 통해서 주택공급업체들에게 택지를 분양하는데서 찾아야 한다. 그렇게 하면 건설업체들의 초과 이윤은 사라지게 된다. 택지의 경쟁입찰을 통해서 조성될 막대한 재원은 해당 지역의 기반시설을 만드는 데 사용하거나 국민기초생활보장제도의 재원으로 사용할 수도 있을 것이다.
-104쪽
분양가가 높아서 전체 집값이 오르는 것이 아니라 전체 집값이 올라서 분양가도 따라서 오른다고 보는 편이 맞다. 분양되는 주택은 전체 주택의 4~5%에 불과해 분양가가 전체 주택의 가격을 좌우한다고 보기 어렵다. -106쪽
- 분양가 규제나 원가 공개는 신규 주택의 공급을 줄여서 오히려 전체 주택의 평균가격을 올릴 뿐이다.
- 주택시장 전체의 가격을 낮추려면 주택의 공급을 늘려야 한다.
- 그럼에도 불구하고 분양가를 낮추라고 요구하는 것은 최초 분양자에게 자본 이득을 주고자 함이다. 즉 분양가를 일부러 낮추어 놓을수록 주변시세와 비교하여 차액은 커지고, 최초 분양 받은 사람은 높은 프리미엄을 얻을 수 있다.
- 결국 분양가 규제는 전국민의 공짜 심리를 부추기는 것이다. -107쪽
- 토지를 인간이 만들지 않았기에 사유화의 대상이 될 수 없다면, 마찬가지로 국유화의 대상이 될 수도 없다.
- 신이 만든 것은 국가의 소유로 한다면 국가를 신격화하는 것이나 다름없다. -118쪽
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