[리뷰]월급쟁이 부자로 은퇴하라 - 부동산 공부 지침서

월급쟁이 부자로 은퇴하라 - 100억 자산가로 변신한 월급쟁이 ‘아는 선배’의 시스템 마련법
너나위 지음 / 알에이치코리아(RHK) / 2019년 5월

부동산 커뮤니티 '월급쟁이 부자들'에서 활동 중인 너나위 님의 책 <월급쟁이 부자로 은퇴하라>를 읽어보았다.

우리는 이제 직장에서 받는 월급으로는 부자가 될 수도, 풍족한 삶을 살 수도 없다는 것을 알고 있다.

평범한 직장인은 부자가 될 수 없는 것일까? 부동산공부는 어떻게 해야하는 것일까? 질문에 대한 답을 알려주는 책이다.

평범한 직장인이 돈과 경제, 부동산 공부를 하며 투자 준비를 하고 마침내 부동산 상승기를 맞이하여 70억 자산가가 된 이야기.

어떻게 보면 가능할까? 의문이 들기도 하지만 그 방법을 책을 통해 너나위님은 솔직하게 이야기하고 있다.

1장 WHY

왜 투자를 해야 하는가

많은 투자 관련 책들이 말하고 있듯이 우리는 경제, 자본주의가 무엇인지에 대한 교육을 제대로 받지 못했다.

자본주의 속에서 살고 있으면서도 자본주의를 너무 모르고 살고 있는 것이다.

왜 투자를 해야 하는가?

1. 인플레이션

통화량은 실제로 존재하는 돈보다 많다. 통화량은 계속 증가하고 있으며 이로 인해 돈의 가치가 하락하고 있다.

은행에 차곡차곡 넣는 적금은 돈의 가치 하락을 따라갈 수 없다. 돈을 자산으로 바꾸는 투자를 해야 한다.

2. 소득분배 불균형

우리의 월급은 오르지 않는다. 소득분배의 불균형이 점점 심화되고 있고, 나의 몫의 돈을 정부와 기업이 뺏어가고 있다. 회사 밖으로 눈을 돌려 사업이나 투자를 해야 돈을 불릴 수 있다.

3. 노후대책

지금 우리는 다른 어떤 세대보다 더 오래 살게 될 것이다. 은퇴 후 지금과 유사한 삶을 유지하려면 돈이 얼마나 필요한지 계산해보았는가? 고령화사회에 맞는 노후대비도 같이 이뤄져야 한다. 정부에서는 우리의 노후를 책임지지 않는다. 그저 기본 수준의 생계를 유지할 수 있도록 도와줄 것이다. 저자가 생각하는 투자의 첫 번째 목적은 바로 '노후 준비'다.

2장 DIRECTION

당신과 돈이 가야 할 방향

돈을 버는 방법에는 크게 두 가지가 있다.

1. 시간이 곧 돈인 사람은 자신의 시간을 투입해서 소득을 얻는다.

2. 시간과 무관하게 돈을 버는 사람은 돈과 시간이 모두 많다.

우리는 '시간과 무관하게 돈을 버는 사람'이 돼야 한다.

돈을 쓰는 방법에는 크게 두 가지가 있다.

1. 생산자산 : 시간이 지나도 가격이 오를 가능성이 있어 그 가치가 증대될 수 있는 자산

2. 소비 자산 : 사용함에 따라 가격이 떨어지기만 하는 소비적인 자산

우리는 시간이 흘러도 가치와 가격이 증대하는 생산자산의 주인이 되어야 한다.

우리는 3번 예비 경제적 자유인에서 1번 경제적 자유인으로 이동해야 한다.

직장을 다니면서 모을 수 있는 돈을 최대한 확보하면서 그 돈을 생산자산을 사는데 써야 한다. 이를 바탕으로 시스템으로부터 일하지 않고도 소득을 얻는 시간과 무관하게 돈을 버는 사람이 되어야 한다.

왜 부동산 투자인가?

저자가 부동산 투자를 택한 이유는 '정보 대칭'과 '레버리지' 때문이다. 부동산은 매수자 입장에서 직접 매물을 보고 확인할 수 있고 인터넷이나 중개소를 통해 비교적 쉽게 가격과 일련의 과정들을 확인할 수 있다. 주식과 달리 세력의 등장으로 인한 부작용을 벗어날 수 있고 기업의 정보를 미루어 짐작하지 않아도 되기에 비교적 균형 있는 정보를 얻을 수 있다.

또한 전세금을 활용한 레버리지 투자로 그 비용에 대한 이자 지급 없이 수익률을 극대화할 수 있다. 물론 부동산을 선택하는 데 있어서 적당한 안목과 그 외에 고려해야 할 요소들이 많지만 충분히 노력으로 극복할 수 있다.

3장 WHAT

평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과

부동산 투자를 하려면 어떻게 해야 하는가?

1. 투자를 고려할 땐 입지를 우선순위로 보고, 다음으로 신축인지 구축인지를 따져보는 것이 현명하다. 106쪽

2. 애초에 가격 조정을 마친 후 계약서를 써야지, 매도자 면전에서 가격 협상을 하는 건 정말 어려운 일이며, 계약이 깨질 확률도 높다는 것이다. 111쪽

3. 투자 경험이 쌓이면서 크게 깨닫게 되는 것 중 하나는 중개인과의 관계가 투자 결과에 미치는 영향 또한 작지 않다는 것이다. 투자를 하면서 모든 일은 결국 사람끼리 한다는 것도 알게 되었다. 113쪽

4. 내가 투자를 결정할 때 첫 번째 기준으로 삼는 것은 '해당 물건이 현재 저평가된 상태냐 아니냐' 하는 것이다. 116쪽

5. 투자 대상으로 적합한 물건을 찾기에 수월한 시기는 장마철이 시작되는 6월 초부터 한여름 휴가철에 속하는 8월 중순까지의 여름 비수기, 대학 수능시험이 있는 11월 초부터 설 명절이 있는 1월 말까지의 겨울 비수기가 그 시기다. 119쪽

6. 입지는 여러 가지 항목에 따라 구성되고 상황에 따라 우선순위를 조금 다르게 두어 결정할 때도 있다. 그럼에도 나는 대게 해당 지역 인근의 직장, 강남 등으로 향하는 교통, 편의 시설이나 자연 등의 환경, 중고등학교와 학원가로 평가할 수 있는 학군 등을 입지 판단의 주요 요소로 본다. 122쪽

7. 부동산의 가치는 입지로 결정된다. 네 가지 가치요소가 기준이다. 이 요소들을 따져본 후 다른 것과 비교해보는 과정을 거쳐야만, 해당 물건이 싼지 비싼지 판단할 수 있다. 이것이 바로 '비교평가'다. 125쪽

8. 당신이 두발로 직접 현장에 나가서 해당 물건의 직장이 어떻게 조성되어 있는지, 교통이 어떤지, 어떤 사람들이 어떤 환경에서 살며, 자녀들을 어떤 학교와 학원에 보내는지 알아봐야 한다. 이것이 '부동산 투자의 성공 비결은 발품에 달렸다'라고 하는 이유다. 127쪽

9. 협상의 기본은 주는 것에 있다. 내가 상대에게 무엇을 줄 수 있느냐에 따라 원하는 것을 얻느냐 얻지 못하느냐가 결정된다. 130쪽

10. 투자 시장에 들어와서 첫 투자를 통해 돈을 벌었다면, 당신은 운이 좋은 것이다. 다만 이런 행운이 매번 찾아오는 건 아니라는 걸 명심하라. 134쪽

11. 나는 가급적 절대적인 가격 수준이 그다지 높지 않은 물건들에 투자한다. 우선, 절대 가격이 높으면 전세가율이 높다 해도 투자금이 많이 들어가기에 수익률 면에서는 대단한 장점이 없다. 137쪽

12. 나는 보통 어느 지역에 임장을 다녀온 뒤에는 그곳의 대장 격인 아파트 단지와 실제 투자를 검토했던 단지 위주로 꾸준히 시세를 모니터링한다. 141쪽

13. 입주 물량이 많다는 이유 하나만으로 무조건 투자를 미루지는 않는다는 것이다. 나에게 최우선 투자 기준은 저평가 여부이기 때문이다. 145쪽

14. 자산 시장에서 투자자가 꿰어야 할 첫 단추는 '싸게 사는 것'이므로 나는 가격을 최우선 기준으로 삼고 협상을 시작했다. 148쪽

4장 CONCEPT

성공 투자를 위한 필수 지식

종잣돈 마련을 위해서는?

1. 지출 관리를 통해 불필요한 지출을 줄이자.

보험 정리, 여행경비 소모품 구입비 줄이기, 인스턴트커피 마시기 등 지출 줄이기

2. 자본 재배치로 나의 돈이 나를 위해 일하도록 하자.

거주 등의 이유로 묶여 있는 돈(전세보증금)을 활용하기 위해 전세자금 대출을 받아 투자에 활용

But) 자본 재배치도 중요하지만 잃지 않는 투자를 할 수 있는 실력을 갖추는 것도 중요하다.

직장인에게 가장 좋은 투자 방식은?

급여라는 안정적인 현금 흐름을 유지할 수 있는 사람이라면 당장 얼마 되지 않는 월세 수익보다는 장기적으로 볼 때 절대적인 자산의 규모를 키우는 것이 현명한 방향이다. 195쪽

절대로 돈을 잃지 않는 투자법

모든 투자에서 공통적으로 돈을 잃지 않는 투자 원칙은 저평가된 좋은 물건을 싸게 사는 것이다.

이를 위해서는 물건의 가치를 알아보는 안목이 필요하고 진짜 저평가된 것이 맞는지 비교 분석을 통해 판단을 내릴 수 있어야 한다. 또한 여기에 전세가율이 높아서 나의 투자금이 적게 들어간다면 최고의 투자처이다.

215쪽

확실한 투자를 했다면 굳이 부동산을 사고팔기를 반복하기보다는 꾸준히 장기보유하는 것이 좋다.

시간이 갈수록 물가는 상승하고 나의 자산의 가치도 상승할 것이다. 부동산은 사고팔수록 비용이 많이 들어간다. 10년을 바라보는 투자를 할 수 있는 장기적인 안목을 가지고 투자에 접근하는 것이 좋다.

항상 위기에 대비하자.

전세 레버리지를 통한 투자 시 제일 위험한 상황이 역전세난으로 인해 보증금을 오히려 돌려줘야 할 경우이다.

주변 공급에 의해서 매매가가 올라도 전세가는 오히려 하락하는 경우가 있다. 좋은 자산을 오랫동안 보유하기 위해서는 항상 최악의 사항을 생각하고 출구 전략을 짜야 한다.

입지가 좋은 곳은 전세가 하락에 대한 우려가 비교적 적다. 실수요자가 선호하는 지역에 투자하면서 만약의 상황을 대비해서 신용대출, 마이너스 통장 등을 활용하여 투자를 진행하지는 말아야 한다. 마지막 방어선을 마련해야 한다.

5장 HOW

누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼

1. 확실한 투자 기준 세우기

2. 가격이 상승할 지역 선정하기

나는 부동산 시장의 커다란 움직임은 근본적으로 수요와 공급이 만든다고 생각한다. 또한 부동산 시세 기울기의 급격하거나 완만한 변화는 시장에 참가하는 사람들의 수가 큰 영향을 미치고, 시장 참여자의 수는 곧 전반적인 분위기, 즉 대중들의 심리에 영향을 받는다고 생각한다. -259쪽

부동산 상승과 하락에는 흐름이 있고 부동산 흐름은 지역마다 다르다. 이런 흐름을 파악하여 지역을 선정하고 꾸준하게 지켜보면서 투자의 타이밍을 찾아야 한다.

3. 임장 전, 지역조사하기 (손품)

오늘날 대한민국에서 살아가는 사람들이 살고 싶어 하는 곳인가 아닌 가로 좋은 입지를 찾자.

일자리, 교통, 환경, 학군, 지역의 분위기와 위상 등

4. 지역을 눈에 담는 현장조사(발품)

지역주민처럼 지역을 눈에 담자. 중개소를 방문하여 아파트의 입지와 가격을 파악하고 실제 매물을 확인하자.

6장 MIND

당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면

322쪽

내가 어찌할 수 없는 상황에 매달리기보다는 내가 할 수 있는 것을 해야 한다. 지금 상황에서 스스로 바꿀 수 있는 범위를 설정하고 무엇을 할지 선택하자. 책을 읽고 공부를 하면서 알게 된 사실을 통해 변화를 갈망하고 있다면 실행에 옮기자.

329쪽

조급함을 버리고 투자를 잘하기 위한 공부를 꾸준히 해야 한다. 경제 관련 책을 읽으면서 자본주의와 그 속성에 대해 깨닫고 부동산 관련 책들을 읽자. 또한 비슷한 관심사와 생각을 가진 사람들과 함께 하면서 멀리 갈 수 있는 밑거름을 마련하자.

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부동산 투자에 앞서 하나하나 알려주는 기본서 같은 책이다. 어떤 마음으로 투자에 임해야 하는지 어떻게 하면 투자를 지속할 수 있는지 방법을 하나하나 알려준다.

직장을 다니며 받는 월급으로는 부자가 되기 힘들어진 세상에서 집값의 거품이 빠지길 기다리며 살기보다는 일단 이런 상황에서 내가 할 수 있는 것이 무엇인지 찾고 공부하고 실행하는 것이 우선일 것 같다.

너나위님의 말처럼 '아는 것'에 그치지 말고 '행동'하는 사람이 되어야겠다. 차근차근 하나하나 시작하며 나와 내 가족에게 어떤 것이 필요한지 생각해봐야겠다.

부동산 공부를 꾸준히 실행할 수 있는 힘을 주는 책

너나위님의 <월급쟁이 부자로 은퇴하라> 추천합니다.