친절한 고수의 LOTTO 재개발

친절한 고수의 LOTTO 재개발
정현석(잘사는흥부) 지음 / 다다리더스 / 2021년 9월

부모님 집이 재개발에 들어가게 되어 관심이 갖게 된 계기가 된 것 같다.

재개발의 투자 목적은 아니였고 재개발은 처음이라 어떻게 해야 하는지 알고 싶어서 이 책을 읽게된 계기가 된 듯 하다.

목적은 달랐지만, 재개발 투자 필요성에 대해 배울 수 있는 책 이라 오히려 더 도움이 될 것 같다.

우선 재개발이란 무엇일까?

어떤 마을의 주택이 너무 오래되어서 낡았을 뿐만 아니라 도로, 상하수도 등 기반시설까지 열악하여 거주민들이 살아가기에 불편하고 화재나 범죄 등의 위험에 노출되는 경우가 많을 때 이를 개선하기 위해 그 마을 전체를 새롭게 바꾸는 계획을 세우고 그에 따라 개발을 하는 사업이 재개발 이다.

기반시설이 잘 갖춰진 곳은 재 건축 이라는 이름으로 사업이 진행된다고 한다. 둘의 차이점은 기반시설이 얼마나 갖추어져 있느냐에 있는것 이다.

그렇다면 재개발 투자는 왜 해야하는걸까?

재개발 부분은 워낙 복잡하고 어렵게 느껴져서 위험하기도 하고 어렵다고만 생각하고 아예 눈길 조차 주지 않아서 2차 공법시간이 너무 힘들었던 부분이었던 거 같은데, 재개발 투자에서는 기간 리스크만 부담한다면 재개발은 큰 수익을 낼 수 있는 좋은 투자법이 될 수 있다는 것이다.

기간 리스크는 투자기간과 수익률이 정해진 은행의 정기예금이나 국공채에 투자하지 않는 이상 투자 상품 대부분에 존재하는 위험이라고 한다.

두번째는 사업리스크 인데, 나는 사업리스크가 더 큰 위험이 아닌가 하는 생각도 하긴 했다.

사업리스크란 처음 예상했던 것 보다 사업이 늦어진다든가, 중단되어 아예 아파트가 되지 못하는 상황이 발생한다든가, 내가 예상한 투자금 외에 추가로 납부해야 하는 비용이 발생하는 것을 말한다.

                                    

이 사진에서 보면 A,B,C,D,E 사업장중에 어디에 투자해야할지 눈에 보인다.

딱 봐도 최고의 조건은 B 사업장이고 , 그다음으로 D 사업장이 적합하다는걸 알 수 있다.

리스크는 적고 마진은 많으니까 투자하면 무조건 수익이 날 수 있다는 답이 나오는 것이다.

재개발 투자의 보상마진에는 6가지가 있다.

1. 기본마진

기본적으로 2억짜리 빌라가 있고 , 그옆에 5억짜리 아파트가 있다면, 재개발 이후엔 2억짜리 빌라가 추가금 1억을 내고 아파트 입주권을 얻어 5억원짜리의 아파트가 된다는 것이다.

2. 입지마진

역세권, 초품아 등등 주위의 지하철역이있느냐, 학교가 있느냐에 따라 가격이 달라진다는 것도 있다.

3. 연식마진

재개발로 인해 신축이 되기 때문에 오히려 이전에 비쌋던 아파트 보다 재개발로 인한 신축 아파트가 더 가격이 높게 측정되는것 을 말한다.

4. 세대수마진 , 5 브랜드마진

이건 내가 느끼기엔 비슷한것 같다.

세대수가 많으면 당연히 아파트 값은 높게 측정이되고 (거래가 활발할거라는 이유라고 생각함), 우리 한국 사회는 역시나 브랜드에 익숙하니 1군 브랜드에 세대수 까지 많으면 금상첨화가 될거라 생각하는 부분이다.

이 책에서 예를 들어 보여준 보상마진 종류의 사진중 하나 인데, 알아보기 쉽게 설명되어져있다.

                                    

                                    

첫번째 나오는 A 아파트에 대한 보상마진 계산구조를 설명해줘 내가 임장을 하며 투자해야할 부동산에 대한 계산구조를 통해 미리 예상 수익을 내고 비교해볼 수 있지 않을까 싶다.

재개발이 어렵게만 느껴져 쳐다도 안보고 싶어 했었는데, 이렇게 쉽게 이해가 쏙쏙 되는 책은 처음이었다.

뭔가 나도 도전해볼수 있을것 같고 재개발에 더욱 더 관심을 가지게 된 계기가 될 것 같다.

이 글은 컬처블룸 카페로 부터 도서를 협찬받아 주관적인 견해에 의해 작성되었습니다.