경매는 어려운 걸 사는 게 아니다. 싼 걸 사는 것이다!
싸게 사서 비싸게 파는 돈 버는 비법을 알려주는 책,
<경매 교과서>를 읽어보았습니다.
생초보도 쉽게 따라 할 수 있는 경매라는 소제목처럼
진짜 생초보이고 부린이라고 해도
쉽게 읽고 배울 수 있는 책이더군요.
경매의 개념과 과정을 간단하게 파악할 수 있었습니다.
그리고 무엇보다 중요한
권리분석의 방법을 알 수 있어서 좋았습니다.
실전 경매에서는 상황이 복잡하게 꼬여있다거나
분쟁이 생긴다거나 어려움이 뒤따르는 경우가 있을텐데
그러한 어려운 경우를 해결한 성공담을 보게 된다면
"아~ 내가 무협지 한 편을 읽었구나 생각하세요. 무협지 읽으면서 주인공 마냥 나도 장풍을 쏘고, 절벽에서 뛰어 내리고 할 거 아니잖아요. 딱 그런 느낌으로 읽으시면 됩니다."라고 조언해주기도 하더군요.
권리분석을 통해서
어려운 물건이라면 패스하고
내가 해볼 만한 물건에 대하여 입찰하되,
인수해야 할 빚이 남아있다면 그만큼 제하고 경매금액을 정할 수 있는 것이
지혜로운 경매 투자일 것 같습니다.
책이 구어체로 쓰여있어
어려운 내용도 쉽게 읽을 수 있었어요.
꼭 경매 투자가 아니라 하더라도
현재 전세 세입자이거나
타지역으로 자식을 유학보내는 부모님과 그 학생의 경우
이런 책 한 권 읽어보면
전세 사기 피해도 예방할 수 있을 듯합니다.
요즘은 상식처럼 알고 계신 분들이 많은데요.
전입신고(대항력 여부 결정),
확정일자(이사하고 전입 신고할 때 전원세계약서에 받는 빨간색 날짜 도장, 배당순위 결정)를
말소기준권리가 되는 (근)저당권, (가)압류(90%가 이 두 가지 경우임)보다 빠르게 하여야 합니다.
대항력은 경매 낙찰인이 나가라고 해도 나가지 않고 버틸 수 있는 권리죠.
말소기준권리보다 전입신고일자가 빠른 선순위 임차인으로서 대항력이 있다면
경매가 된다고 해도
낙찰인이 전세 보증금을 돌려줘야 합니다.
그러니 세입자 입장에서는 경매가 된다고 해도 100% 전세보증금을 지킬 수 있다는 것이죠.
전입신고의 경우 오늘 신고하면 내일부터 효력이 발생하기 때문에
전입신고와 근저당이 같은 날에 된다면
전입신고가 뒤로 밀려서 후순위가 되고
낙찰자가 나가라고 하면 쫓겨날 수밖에 없는 처지가 되고 맙니다.
전입신고도 하고 확정일자까지 받았지만
배당요구를 하지 않는다면
경매에서 배당마저도 받지 못합니다.
전입신고와 확정일자가 혹시 다르다면
늦은 날짜에 따라 배당순위가 정해지기 때문에
무조건 일찍 함께 하고, 계속 유지하는 것이 좋습니다.
또 간혹
전입신고를 잠깐 뺐다가(전출) 다시 올려달라는 경우가 있다고 하는데
잠깐 뺀 사이에 집주인이 은행에 근저당을 잡히고 다시 전입신고가 이뤄지면
뒤에 전입신고가 이뤄진 날로 따르기 때문에
유지하는 것이 좋다는 것입니다. 중간에 전출하지 않는 것이 좋습니다.
또 다른 경우로
중간에 전세보증금을 올려달라고 하면서
새로 계약서를 작성하는 경우
반드시 원래의 계약서를 사본이라도 보존하고 있어야지만
최초의 확정일자를 증명할 수 있습니다.
이전의 확정일자가 있어야지 배당순위가 앞설 수 있으니까
계약서를 새로 쓴다고 하여도 반드시 원래의 계약서를 보관해야 합니다.
사는 중간에라도 한번씩 등기부등본을 떼어보고
어떤 일이 일어나는가 확인해볼 필요가 있을 것 같습니다.
전입신고가 이렇게나 중요하지만
이전에 살던 집에서 아직 보증금을 받지 못해서
이전 집에서 새로 이사가는 집으로 전입신고를 해서 옮길 수도 없는 상황이라면
주택 임차권등기를 통해서
전입, 확정, 보증금 관계를 등기부등록에 올려놓으면
보증금을 못 받고 전출을 하더라도 선순위 임차인의 지위를 유지할 수 있어 괜찮다고 합니다.
유익한 책이었습니다.
이런 걸 학교에서 가르쳐주었다면
부동산 피해가 줄지 않았을까 싶어요.
생존 수영뿐만 아니라
생존 경제도 가르쳐주는 학교가 되면 좋겠습니다.
네이버 북카페 책과 콩나무를 통해 출판사로부터 책을 제공받았습니다.