[마이리뷰] 피크아웃 코리아

피크아웃 코리아 - 미래가 없는 사회에서 살아남기
채상욱.김정훈 지음 / 커넥티드그라운드 / 2024년 4월

챠부심 채가연 ㅎㅎ
부돈산.금리 .정책

금리와 부동산 수익률고금리 환경의 압박은 주택에도 동일하게 적용된다. 주택의 경우상업용 부동산과 달리 자산수익률이 집계되지는 않지만, 비근한지표로 전월세전환율이 있다. 전월세 전환율은 전세를 월세로, 원세를 전세로 환산할 때의 비율을 말하는데, 주로 월세 수익률로 활용한다. 전세의 경우, 세입자가 집주인에게 전세보증금을 대출해주는 것이므로 원래는 이자를 받아야 하는데, 그 이자 대신 매월 주거비를 내지 않고 주택에 거주하는 셈이기 때문이다. 즉, 매달 내야 할원세를 전세보증금의 이자와 상쇄하는 것이다. 쉽게 말해 월세는전세의 이자라고 할 수 있고, 따라서 전월세전환율은 전세의 금리,
전세의 기대수익률과 비슷한 의미가 된다. 여기서 보통 주택 매매가는 전세의 2배 정도 되므로, 전월세전환율을 2로 나누면 월세 임차료 소득/주택가격의 비율이 나온다. 가령 현재 서울의 아파트 전월세 전환율은 4.8%인데, 이 경우 매매가 대비 월세 임차료의 비율은 2.4% 정도가 된다. 쉽게 말해 10억짜리 아파트를 사면 이 집을가지고서 2,400만 원 정도의 연간 월세, 즉 다달이 200만 원 정도의월세를 받을 수 있다는 의미이다(보증금이 0원이라면).
현재 주택담보대출 금리는 4~5%다. 이 금리 수준에서 대출을받아 아파트를 사서 월세로 돌리는 것은 밑지는 장사다. 예컨대 10억짜리 아파트를 매수하기 위해 6억 대출을 받으면 5% 금리에서 - P192

는 이자가 연간 3천만 원 발생하는데, 이 아파트에서 기대할 수 있는 임차료는 연간 2,400만 원에 불과하다. 게다가 금리가 올라가면서 아파트 매매가격 자체가 2021년 말의 고점보다는 확연히 낮은시점이기 때문에 시세 차익을 기대하고 매도하는 것도 어려운 상황이다. 만약 당분간 고금리가 유지되고 자금조달이 어려운 환경이유지되면서 한동안 주택가격이 상승하지 않는다면 오랜 기간 높은원리금을 상환하면서 버텨야 한다. 이런 계산은 과거부터 존재해왔다. 그러나 과거에는 이렇게 월세 수익률이 낮더라도 아파트는 결국 수요가 상승해서 가격이 올랐기 때문에 이러한 계산상의 비합리성을 무시하고 매수하는 것이 관행이었다. 그러나 앞으로 인구가감소하는 시대에 이러한 가정이 언제까지 이어질 수 있을까? 중장기적으로 주택가격은 우상향한다는 사고가 사회 전체적으로 무너졌을 때 시세 변화는 어떻게 될까?
이는 결국 상업용 부동산이든 주택이든, 금리가 올라갈 때 부동산을 취득하는 것은 비합리적인 투자라는 것을 보여준다. 부동산을•취득했을 때 발생하는 현금흐름과 소득보다 그것을 유지하기 위한이자 상환 비용이 더 비싸다면 결과적으로 자산에 손실이 발생한다. 저금리 환경에서는 금리가 기대수익률을 밑돌기 때문에 투자가이치에 맞지만, 고금리 환경에서는 기대수익률보다 금리가 높아서투자할 이유가 없다. - P193

한국은 여전히 좋지 못한 상태다. 우리나라의 경우, 주식시장의•변동성이 높으며 특히 당기순이익의 편차가 큰 편이어서 당기순이익 성장률보다는 순자산을 시가총액으로 나눈 값인 PBR을 주로 활용한다. 쉽게 말해 한국 기업은 소득, 즉 영업이익이나 순이익이 들쑥날쑥하므로 소득이 아닌 자산의 성장률을 봐야 하며, 이 자산의성장률을 살펴보기에 쉬운 지표가 PBR이다. 그런데 현재는 이 PBR을 활용하여 자산 가치 상승률을 가늠해보더라도 금리에 비해 수지타산이 맞지 않는 상황이다. 투자를 선택해서 위험을 짊어진 대가로 받는 프리미엄이 충분하지 못하다는 것이다. 핵심은 금리가제로일 때는 2~3% 수익률도 높았지만, 3~4% 금리가 유지된다면4~5% 수익률은 위험을 지기에 너무 낮은 수익률이라 매력이 떨어진다. - P195

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채상욱.김정훈 지음 / 커넥티드그라운드 / 2024년 4월

한국군의 규모는 현재 매우 빠르게 감소하고 있다. 2018년 59.9만명으로 60만 명 가깝던 병력 규모는 2022년 기준 50만 명으로4년 만에 9.9만 명이 감소했다. 현재 추세라면 2040년에는 군대 갈남성이 고작 14만 명에 불과할 것이다.
이러한 변화에 따라 국방 인력의 재구성이 필요한 시점이다.
먼저, 미국 등을 보면 총인구 대비 상비군의 수는 0.4%, 유럽은0.2~0.3%이며, 현재 한국은 1%를 유지하고 있다. 상비군 대비 예비군의 수가 미국이 60%, 유럽이 20%인데 한국은 560%이다. 현재약 275만 명에 이르는 예비군이야말로 우리나라 군 병력의 핵심이라 할 수 있다. 다만, 군대 내 민간 인력의 수가 너무 적다. 다른 나라는 적어도 3분의 1에서 절반 이상의 비중을 차지하나 우리나라는 불과 7% 수준이다. 앞으로는 민간인의 국방 분야 진출이 매우높을 것으로 보인다. - P173

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피크아웃 코리아 - 미래가 없는 사회에서 살아남기
채상욱.김정훈 지음 / 커넥티드그라운드 / 2024년 4월

안전진단 완화 및 용적률 상향 등 특혜 조항이 부당하다고 주장하는 야당은 여당과 국회에서 치열하게 논쟁을 벌였다. 그 결과, 안전진단 면제 대상에 몇 가지 의무사항을 추가했다. 노후도시계획법은 안전진단을 면제하는 조건으로 사업지 내에 특별정비구역을 만들고, 특별정비구역에는 공공기여(기부채납)를 포함해야 한다고 규정했다. 그러나 근본적으로 초고밀도 재개발이 가능해졌다는 것이이 법이 갖는 의미다.
2024년 1월 이 법의 시행령을 발표하는 자리에서 공공기여에관한 내용을 더 구체화했다. 핵심은 현행 재건축 관련 법에서 용적물상에서는 공공기여를 10~40% 사이에서 조례로 정하고, 노후도시계획법으로 인해 특례 용적률을 받는 추가분에 대해서는 기여를40~70% 사이에서 정하게 하여 특례 용적률 부분에 대한 경제적인센티브를 상당히 회수하겠다는 것이었다.
과연 현실성이 있는 내용일까?
현재 1천 세대로 구성된 용적률 200%의 단지가 있다고 하자.
계산을 쉽게 하기 위해 모든 세대의 면적이 동일하다고 가정할 때용적률 100%당 500세대가 들어가는 셈이니, 용적률 300%가 된다 - P112

•면 1,500세대가 지어질 수 있다. 이것이 현행 도시정비법상의 상한용적률이다.
노후도시계획법은 300%의 1.5배인 450%까지 허용한다. 추가로 150%p 라는 특례 용적률을 더 적용받는 셈이다. 그렇다면 주택은 자연스럽게 기존 1천 호에서 도시정비법 + 특례법을 조합해 합•산 450% 용적률을 적용받을 수 있어서 총 주택 수는 2,250세대(500세대 X450%)까지 증가한다. 다만 2,250세대가 구 조합원들을 위한 1천 세대와 공공기여 세대, 일반분양 세대로 나눠지고 그에 따른 의무사항만 달라질 뿐이다.
이 사례에서 최저 공공기여 상황을 가정해보자. 도시정비법상 증가할 용적률에선 10%, 노후도시계획법상 증가할 용적률에선40%를 공공기여해야 한다. 그렇다면 100%의 0.1배, 150%의 0.4배용적률이 공공기여이고, 이를 뺀 수치가 일반분양이다.
최저 공공기여 시의 공급 구도는 조합분양은 1천 세대(고정), 공공기여는 500X0.1+500×1.5×0.4 = 50+300=350세대, 일반분양은 1,250-350-900세대가 된다.
•최대 공공기여 시의 공급 구도는, 조합분양은 1천 세대이며 공공기여는 500X0.4+500×1.5×0.7=200+525=725세대, 일반분양은 1,250-725-525세대가 된다.
이때 일반분양하는 주택가격을 입지에 따라 각각 9억 원, 6억-원, 3억 원이라고 가정해보자. 그리고 사업 비용은 공사비와 이자비 - P113

의 현실적 수준을 고려하여 4억 원이라고 가정해보자.
먼저, 주택가격이 9억 원인 경우 최저 기여에서 분양 매출은 일반분양 900세대 X9억원= 8,100억 원이며, 공공기여인 350세대는 원가에 분양해야 하는 손익분기점(BEP) 사업이고, 잔여사업원가는 조합원 1천 세대 + 일반분양 900세대 = 1,900세대 X4억 원으로7,600억 원이 된다. 그렇다면 이 사업은 500억 원의 수익을 낼 수있고, 이는 조합원당 5천만 원의 환입금이 생길 수 있는 조건이다.
그런데 최대 기여에서는 어떻게 될까? 분양매출은 일반분양525세대 X9억= 4725억 원이고, 공공기여 725세대는 BEP 사업.
잔여사업가는 조합 1천 세대 + 525세대 1,525세대 X4억원=6,100억 원이다. 사업손익은 4,725억원-6,100억원 = -1925억원이며, 이는 조합원당 약 1.9억 원의 추가분담금을 내야 한다는 얘기다. 즉, 최대 기여에서는 주택가격이 9억 원이라고 해도 손실이발생한다는 의미다. - P113

즉, 용적률을 450%로 높이더라도 기여율이 올라가면 3억원을내야 하고, 기여율을 최저로 낮추어도 1.8억 원을 내야 하는 상황이다. 이는 물가 상승으로 주택가격과 사업비(공사비 + 금융비 등)가 오르면서 빚어진 결과이다.
물론 이런 단순한 계산이 모든 정비사업에 그대로 들어맞는 것은 아니다. 하지만 추세가 어떻게 흐르는지에 관한 이해는 도와줄수 있다. 위와 같은 계산에서 나온 결론은 간단하다. 이른바 9억원이 넘는 고가 주택이 아니라면 재건축의 수익성이 점차 사라지고있다는 것이다. 중위 주택가격 수준부터는 어느 사업 사례가 되더라도 현재의 분양가/공사비/금리 같은 구조에서는 마이너스 수익물로 이어진다고 결론 내릴 수 있다. 공공기여도를 최대한 낮추는구조에서도 마찬가지다.
이런 계산은 사실 문방구 계산기만 있어도 간단히 할 수 있는만큼 국토부 역시 이 사실을 모두 알고 있으며, 관련 정부 관계자역시 잘 알고 있다. 이런 결과를 알면서도 입법을 추진했다고 보는것이 타당하다. 이러한 입법의 문제는 2024년 1월 발표된 도시정비법 개정안에 담겨져 있다. 모든 사업장에서 사업성에 대한 근본•적 검토보다는 추진위원회 결성과 조합설립인가를 먼저 받도록 해서정비사업과 관련된 재건축 시장의 이권 관계자들이 무리하게 사럽을 추진하게 만드는 환경을 조성했다.정비사업 자체사 나쁘다는 것이 아니라, 진지한 사업성 검토 없이 무분별하게 사업장이 만들어질 수 있는 위험을 정부가 조장하고 있다는 점이 문제다. - P115

한국 의료

한국 의료

병원의 근간은 결국 의료기관이기에 근본적으로 의료 행위를통해서 수익을 내고 재정을 지탱하는 식의 구조가 바람직할 것이다. 최선을 다해 환자를 진료할수록 돈을 더 많이 벌 수 있어야 질높은 의료서비스를 제공하려고 할 테니까 말이다. 그러니 병원이부대사업 등 비의료 수익에 크게 의존하는 것은 바람직하지 않다.
만약 의료 외 수익이 점점 커진다면, 병원은 병상을 늘리기보다는편의점 같은 부대시설을 더 늘리는 것을 고려할 것이다. 의료 수익이 주가 되어야 하는 이유다.
그렇다면 의료 수익을 어떻게 높일 수 있을까? 의료 수익 역시두 가지로 나눌 수 있다. 하나는 건강보험의 적용을 받는 급여 항목이고, 다른 하나는 건강보험이 적용되지 않는 비급여 항목이다. 통상적으로 급여와 비급여로 불리는데, 건강보험료를 지원받아 의료비가 싼 경우에는 급여, 그렇지 않으면 환자가 의료비를 많이 내야하는 비급여로 구분된다. - P75

에서 진료를 받더라도 급여 항목에 한해서는 건강보험에서 치료비를 보장하게 되어 있다. 모든 국민을 건강보험에 가입하도록 한 것.
을 ‘당연지정제‘라고 한다. 환자가 일부 본인부담금을 지불하지만대부분의 비용을 건강보험공단이 환자 대신 병원에 지불한다. 병원이 건강보험공단에서 진료비를 지급받는 형태인 것이다. 이런 시스팀 때문에 개인이 부담하는 의료비는 저렴해질 수 있었다. 달리 말하면, 정부는 의료 영역에 대해 민간 병원을 대상으로 어느 정도는가격 통제를 해왔다는 것을 의미한다. 민간 병원도 받고 싶은 진료비를 마음대로 청구할 수 없으며, 건강보험공단에 진료비를 청구해야 한다. 그런데 건강보험공단은 병원에서 청구하는 비용을 그대로정산하는 것이 아니라, 의료서비스 행위별로 미리 정해진 가격에따라 지불한다. 이것을 의료수가 즉 행위별 수가제라고 부른다. 의료서비스 행위 하나하나에 가격을 정찰제처럼 매겨놓은 것이다. 핵심은 각 항목마다 국가에서 정한 진료비가 있으며, 이는 개별병원이나 의사가 좌지우지할 수 없다는 것이다. 전국적으로 통일된동일한 가격제라는 의미다.
이는 환자 입장에서는 저렴한 의료비라는 혜택으로 돌아온다.
이를 거꾸로 말하면 환자가 혜택을 받고 있으니 병원은 손해라는말이 된다. 병원의 입장에서는 이러한 행위별 수가제도로 인해서 실제로는 점점 수익성이 악화한다. 아무리 진료 행위를 하더라도 급여 항목이라면 국가가 설정한 낮은 가격 때문에 충분한 수익을 내기 어렵다. 다시 말해 진료만으로는 병원 운영애 필요한 자금을 확보할 수 없다. 이것이 통상적으오 진료를 하면 할수록 병원이 적자를 보는 이유다. - P76

이에 병원들은 수익성을 높이기 위해 비급여 항목 진료를 더 늘리기 시작했다. 비급여가 폭발적으로 늘어나자 실손보험의 적자가발생하고, 보험회사의 재정은 악화했다. 그러자 자동차 보험료가덩달아 오르는 구조가 되었다. 이런 흐름이 최근 5년간 이어졌다.
종합적으로 평가할 때 지금은 상황이 달라졌다. 이제 고령화가본격화하는 구간에 진입하면서 의료 수요는 계속 증가하고 있다.
특히 중증 노령 환자들을 진료하는 비용이 크게 증가하고 있다. 현재 추세로는 건강보험의 재정 악화는 필연적이다. 결국 건강보험재정을 지탱하기 위해서는 근로자들의 건강보험료 부담이 증가할수밖에 없다. - P90

돈의 시간가치를 무시하면 일어나는 일금리에 관한 50...

돈의 시간가치를 무시하면 일어나는 일금리에 관한 5000년 넘는 인류의 역사를 다룬 에드워드 챈슬러Edward Chancellor의 <금리의 역습>에서는 금리를 다소 독특한 개념으로설명한다. 금리를 바로 시간의 가치로 계산한 것이다. 1년 후의 1억원과 지금의 1억 원을 선택하라고 하면, 모든 사람이 지금의 1억원을 선택할 것이다. 왜냐하면 미래의 1억 원은 1년이라는 시간을 기다려야 하기 때문이다. 여기서 1억이라는 돈이 1년의 세월을 기다리는 데 들어가는 비용을 금리라고 한 것은 오스트리아학파 중심의금리에 대한 해석이다. 따라서 금리는 이론상 절대 제로가 될 수 없다. 왜냐하면 제로라는 것은 시간가치가 제로라는 것과 같기 때문이다. 금리가 제로가 된다면 오늘의 1억이나 1년 후의 1억이나 같은 가치라는 의미이고, 결국 시간이라는 개념이 사라지는 셈이다.
그러나 인간은 영생하지 않기에 또 시간은 항상 앞으로 흐르기에시간가치란 소중하고 가치가 없을 수 없다. - P44

금리가 시간의 가치라는 개념으로 경제를 바라본다면 많은 것들이 이해된다. 금리는 제로일 수 없고, 적절한 수준으로 유지될 수밖에 없다는 것이다. 그러나 전 세계는 말 그대로 ‘인위적 제로금리를 이미 경험했다. 당시 처음으로 제로금리를 추진할 때는 과연 금리를 제로로 갈 수 있는지에 관한 논쟁이 치열했는데 이후 금리는제로를 넘어 ‘마이너스 금리‘ 구간까지 가기 시작했다.
시간의 가치가 제로에 수렴하면 어떤 일이 발생할까? <금리의역습>을 쓴 에드워드 챈슬러는 역사적으로 인류가 금리가 낮을 때했었던 일들을 상세히 서술한다. 먼저 초창기에는 낮은 금리로 할수 있는 것 중 수십 년 이상 걸리는 대규모 기반 시설 등을 건설한다. 국가나 대륙을 연결하는 대운하나 해저터널을 포함한 공사들,
인류를 달로 보내는 프로젝트, 혹은 화성 탐사계획이나 시간이 수십년 혹은 그 이상 걸리더라도 할 수 있는 일들에 대한 투자가 일어난다. 왜? 금리가 낮기 때문에 자연스럽게 시간의 가치가 낮아지고, 시간의 가치가 낮다면 100년 후까지 내다보는 사업을 할 근거가 충분해지니까 말이다.
두 번째는 이보다 좀 다른 형태로 나타나는데, 자산 시장이 크게 상승한다. 은행에 자금을 예치해도 금리가 제로이므로, 돈은 은행으로 가지 못하고 무언가 수익을 조금이라도 내는 곳으로 향하게 된다. 가장 대표적인 것이 주식과 부동산, 그리고 채권이다. 채권이야 금리가 오르면 가격이 낮아지고 금리가 내리면 가격이 올라가45

는 관계여서 직관적이다. 다른 자산도 상승하는데 주식에는 배당소득이 있고, 부동산도 임대소득이 나오고, 이런 소득이 일단 제로이만 아니라면 은행 예금보다는 좋은 것이 된다. 따라서 금리가 제로가 되면서 시장의 모든 자산은 과열로 치닫는다. 이러한 과정을 위리 인류는 여러 차례 경험하였으나, 금리가 말 그대로 완전히 제로까지 간 적은 없었다. 그러나 2010년부터 2017년까지 미국이 말 그대로 제로금리를 매우 오래 유지하는 동안에 시장에서는 소위 ‘모든 것이 버블‘이라는 버블을 잉태했고, 코로나19 기간을 거쳐서 다시 제로금리가 되면서 완전히 자산 가격이 슈퍼 버블로 치솟았다.
미술품도 초고가로 거래되고, 디지털 자산인 NFT, 암호화폐 등도마찬가지였다. 유사 이래 모든 자산이 동시에 버블로 치솟았던 적은 말 그대로 처음이었는데, 이것이 역사상 처음인 제로금리가 만들어낸 위력이었다. 제로금리는 시간 가치를 제로로 만드는 이론상불가능해 보이는 일을 현실화해버렸다. - P46