금리와 부동산 수익률고금리 환경의 압박은 주택에도 동일하게 적용된다. 주택의 경우상업용 부동산과 달리 자산수익률이 집계되지는 않지만, 비근한지표로 전월세전환율이 있다. 전월세 전환율은 전세를 월세로, 원세를 전세로 환산할 때의 비율을 말하는데, 주로 월세 수익률로 활용한다. 전세의 경우, 세입자가 집주인에게 전세보증금을 대출해주는 것이므로 원래는 이자를 받아야 하는데, 그 이자 대신 매월 주거비를 내지 않고 주택에 거주하는 셈이기 때문이다. 즉, 매달 내야 할원세를 전세보증금의 이자와 상쇄하는 것이다. 쉽게 말해 월세는전세의 이자라고 할 수 있고, 따라서 전월세전환율은 전세의 금리,
전세의 기대수익률과 비슷한 의미가 된다. 여기서 보통 주택 매매가는 전세의 2배 정도 되므로, 전월세전환율을 2로 나누면 월세 임차료 소득/주택가격의 비율이 나온다. 가령 현재 서울의 아파트 전월세 전환율은 4.8%인데, 이 경우 매매가 대비 월세 임차료의 비율은 2.4% 정도가 된다. 쉽게 말해 10억짜리 아파트를 사면 이 집을가지고서 2,400만 원 정도의 연간 월세, 즉 다달이 200만 원 정도의월세를 받을 수 있다는 의미이다(보증금이 0원이라면).
현재 주택담보대출 금리는 4~5%다. 이 금리 수준에서 대출을받아 아파트를 사서 월세로 돌리는 것은 밑지는 장사다. 예컨대 10억짜리 아파트를 매수하기 위해 6억 대출을 받으면 5% 금리에서 - P192
는 이자가 연간 3천만 원 발생하는데, 이 아파트에서 기대할 수 있는 임차료는 연간 2,400만 원에 불과하다. 게다가 금리가 올라가면서 아파트 매매가격 자체가 2021년 말의 고점보다는 확연히 낮은시점이기 때문에 시세 차익을 기대하고 매도하는 것도 어려운 상황이다. 만약 당분간 고금리가 유지되고 자금조달이 어려운 환경이유지되면서 한동안 주택가격이 상승하지 않는다면 오랜 기간 높은원리금을 상환하면서 버텨야 한다. 이런 계산은 과거부터 존재해왔다. 그러나 과거에는 이렇게 월세 수익률이 낮더라도 아파트는 결국 수요가 상승해서 가격이 올랐기 때문에 이러한 계산상의 비합리성을 무시하고 매수하는 것이 관행이었다. 그러나 앞으로 인구가감소하는 시대에 이러한 가정이 언제까지 이어질 수 있을까? 중장기적으로 주택가격은 우상향한다는 사고가 사회 전체적으로 무너졌을 때 시세 변화는 어떻게 될까?
이는 결국 상업용 부동산이든 주택이든, 금리가 올라갈 때 부동산을 취득하는 것은 비합리적인 투자라는 것을 보여준다. 부동산을•취득했을 때 발생하는 현금흐름과 소득보다 그것을 유지하기 위한이자 상환 비용이 더 비싸다면 결과적으로 자산에 손실이 발생한다. 저금리 환경에서는 금리가 기대수익률을 밑돌기 때문에 투자가이치에 맞지만, 고금리 환경에서는 기대수익률보다 금리가 높아서투자할 이유가 없다. - P193
한국은 여전히 좋지 못한 상태다. 우리나라의 경우, 주식시장의•변동성이 높으며 특히 당기순이익의 편차가 큰 편이어서 당기순이익 성장률보다는 순자산을 시가총액으로 나눈 값인 PBR을 주로 활용한다. 쉽게 말해 한국 기업은 소득, 즉 영업이익이나 순이익이 들쑥날쑥하므로 소득이 아닌 자산의 성장률을 봐야 하며, 이 자산의성장률을 살펴보기에 쉬운 지표가 PBR이다. 그런데 현재는 이 PBR을 활용하여 자산 가치 상승률을 가늠해보더라도 금리에 비해 수지타산이 맞지 않는 상황이다. 투자를 선택해서 위험을 짊어진 대가로 받는 프리미엄이 충분하지 못하다는 것이다. 핵심은 금리가제로일 때는 2~3% 수익률도 높았지만, 3~4% 금리가 유지된다면4~5% 수익률은 위험을 지기에 너무 낮은 수익률이라 매력이 떨어진다. - P195
|