[100자평] 흙수저 루저, 부동산 경매로 금수저 되다

흙수저 루저, 부동산 경매로 금수저 되다 - 500만 원 종잣돈으로 10년 안에 10억 만드는 가장 현실적인 방법
김상준 지음 / 매일경제신문사 / 2020년 7월

어떻게 물건의 가치를 따져야 비싼 게 아닌지,어떻게 사야 싸게 사는지
가치분석 방법도 없고 노하우가 전혀 없다.
이 책을 읽고 경매에 도전했다가 투자에 실패하고 손해를 봐도
분명 저자는 이렇게 말할 것이다. ˝왜 비싸게 샀어요? 너무 욕심부렸네.˝

투자서적이 아니라 종교서적

흙수저 루저, 부동산 경매로 금수저 되다 - 500만 원 종잣돈으로 10년 안에 10억 만드는 가장 현실적인 방법
김상준 지음 / 매일경제신문사 / 2020년 7월

>가치 분석이 없다. 결과를 보고 나서 헛소리를 할 뿐이다. 

책은 경매가 거의 무조건 돈을 번다는 식의 유혹과 함께 

경매에 대한 기본적인 정보만 나열했을 뿐 

특별한 가치분석 노하우는 하나도 없다. 

심지어 설명도 잘 못한다. 말소기준권리 알아내는 법조차 이 책만 읽어서는 잘 이해가 안 된다. 

이 사람은 경매를 비싸게 사서 후회하는 투자자에게는 

"왜 비싸게 샀어요? 너무 욕심을 부렸네." 

고 질책할 뿐이다. 

그런 말은 가위바위보를 진 사람에게  

"왜 가위 냈어요? 바보 아냐?"라고 하는 것과 

아무 것도 다르지 않다. 

주식으로 예를 들어보자. 

삼성전자 주식이 현재 5만원대인데 

9만원에 산 사람에게 "왜 비싸게 샀어요? 너무 욕심을 부렸네."라고 하는 게 

의미가 있는가? 그럼 9만원일 때 말리든가 했어야지. 

아니면 삼성전자 주식의 적정가치를 분석하는 법을 알려주든가 해야지. 

적정가치 분석도 없이 그냥 욕심 부려서 비싸게 샀다고 비난하다니 이 무슨;;; 

기가 막힌 건 저자는 가위바위보가 끝난 후에 나타나 잘난 척을 한다는 것이다. 

가위바위보 전에 어떻게 하면 이기는지 가르치는 게 아니라. 

어떻게 물건의 가치를 따져야 비싼 게 아닌지 

어떻게 사야 싸게 사는지 

그런 내용이 책에 전혀 없다. 

이 책을 읽고 경매에 도전했다가  

투자에 실패하고 손해를 봐도  

분명 저자는 이렇게 말할 것이다. 

"왜 비싸게 샀어요? 너무 욕심을 부렸네." 

다 끝나고 나서 하는 그딴 소리는 누구나 할 수 있다. 동네 꼬마도 할 수 있다. 

전문가는 경매물건의 적정가를 분석할 수 있어야 한다. 

어떻게 사면 비싸고, 어떻게 사면 싼 지 

그 평가 방법을 말할 수 있어야 한다. 

이 책에는 그런 분석 방법이 아무 것도 없다. 

>레버리지 리스크를 고의적으로 은폐 

레버리지의 리스크를 과소평가함. 

4500만원 빚을 지는데 월 10만원 이자라며 딱 10만원만 평가함. 

부채를 의도적으로 무시하고 계산한다. 

그리고 4500만에 월10만원도 이자율이 너무 낮음.  2.7%정도. 

현재 주담대 금리 8% 이야기가 나오는 시점에서는 당연히 말이 안 되고 

책이 발행된 2020년에도 주담대 2.7%가 나오진 않았을 거라 봄.(당시 주담대 상단이 4%였음) 

심지어 10만원이라고만 쓰고 대출이자율도 안 썼다. 

한국의 대출금리가 영원히 안 바뀌는 수치도 아닌데  

왜 가장 낮은 금리로 계산하고 그 금리를 표기도 안 했을까? 굉장히 의도적. 

금리가 가장 낮을 때를 기준으로 이자를 써두고 고의적으로 숨긴 것으로 봄. 

>인적 리스크도 은폐 

실제로 이 사람이 경매를 했었는지조차 의심스럽지만 

이 사람의 경매 투기 예시를 읽어보면  

(비결은 알 수 없으나) 전부 이긴 가위바위보였고 

모든 세입자는 다 명도에 협조적이고 

모든 부동산업자는 정직하게 양질의 정보를 제공하고 있다. 

부동산업자는 수수료를 받기 위해 무조건 거래가 성립되게 하려고 하고 

긍정적인 이야기만 하려고 하지, 절대 정확한 정보를 주지 않는다. 

세입자? 세입자 입장을 고려해서 친절하게 말하면 다 협조해준다는데 헛웃음이 나온다. 

저자는 도대체 어느 나라에서 살다 온 사람인가? 

나는 일반적인 아파트에서 정상적으로 전세계약 만료된 세입자 내보내는데도  

세입자가 이사비를 달라는 둥 헛소리를 해대서  얼마나 고생을 했는데;;; 

경매에 넘어갈 정도로 암울한 상황의 허름한 빌라에서  

세입자가 그렇게 협조적이라고? 전세금 다 올려주고 심지어 비싸게 매수도 해준다고? 

가난하고 궁지에 몰리고 전세금까지 떼먹힌 사람이  

경매 매수자에게 그렇게 협조적이라니  

동화책도 좀 더 리얼리티가 있게 쓸 거다. 

도대체 그런 부동산투기천국은 어디에 있는 건가? 

이 사람은 한국이 아니라 다른 세상에 사는 건가? 

이 책은 이런 인적 리스크에 대해서도 과도하게 축소해서 평가하고 있다. 

>저자의 경력 

광고대행사 입사후 5개월만에 역대 연봉을 받았다는데  

태어나서 한번도 직장을 안 다녀본 전업주부가 아닌 이상 

절대 속지 않을 거짓말. 

대부분의 직장은 3개월이 수습과정이다. 

신입사원에게 두 달만에 1억 넘게 주는 일반직장이 도대체 어디에 있나? 

대한민국 연봉 중간값이 2400만원 정도다. 부부 합산 1억이면 상위9%다. 

로펌 다녔나? 광고대행사라며? 자격 취득에 10년 걸리는 직종도 아니잖아. 

회사입장에선  회사가 주는 연봉의 10배는 벌어야  비로소 돈이 되는 사원이다. 

(공장, 사무실, 각종 사무기기 등... 회사 운영비는 공짜가 아님) 

그렇다면 1억 연봉이라 가정해도 

이 사람은 직장에서 혼자 순이억10억(영업이익률10%여도 100억 매출)을 올린 사람일 텐데  

그런 사람이 한국에 있기는 한가?  

5개월만에 억대연봉;;;; 월급제 직장에서는 말이 안 된다는 걸 

한국의 모든 직장인이 동의할 거라 본다. 

사장님도 미친 게 아니라면, 신입사원이 아무리 유능해도 

일단은 온갖 핑계를 대며 싸게 부려먹고 싶지 두 달만에 억대 연봉 주지 않음. 

물론 계약 따온 만큼 수익이 올라가는 보험판매사나 피라미드판매 같은 직업이라면  

전설의 영업사원들이 달성했을 수도 있다. 그래도 20대에는 아닐 것이다. 

이 믿기 힘든 억대 연봉이 사실이라면 

그 직업에 굉장한 재능이 있는 사람이니 

그 업종에서 더 성공하는 게 더 효율적이지 

괜히 다른 분야 기웃거릴 필요 없다. 

직장 때려치고 부동산투기나 하러 다닐 필요 없음. 

>흙수저 출신 강조 

이건 본인이 그렇게 주장할 뿐이고 아무런 근거도 없음. 

그냥 마케팅용 거짓말이 아닐까 의심하지만 

거짓말이라고 확신할 근거도 없다. 

다만 하얗고 달덩이처럼 훤한 얼굴을 보면 고생한 인생의 흔적이 전혀 없다. 

자수성가한 부자라도 가난한 출신은 얼굴이 빈상인 경우가 많은데 

(중국의 최고 자수성가부자인 마윈 회장도 얼굴은 빈상임) 

교회 목사님 같은 얼굴이지 가난한 사람의 관상이 아니다. 

물론 관상은 과학적인 주장은 아니니까 넘어가자. 

하지만 흙수저 출신임을 유난히 강조하는 이상한 감성팔이를  

억대 연봉과 함께 세트로 생각하면 

좀 더 거짓말이라는 의심이 강해진다. 

뭐하러 굳이 거짓말을 하냐고? 

무슨 이득이 있냐고? 

당연히 있죠!  

만약 부동산경매를 시작하기 위한 초기자금을 

"집이 부자라서 부모에게 받았다."라고 하면 

누구도 이 사람에게 부동산투기를 배우고 싶지 않았을 것이다. 

이 사람이 부잣집 아들이라 초기투자자금을 쉽게 얻었다면 

경매전문가로 명성을 얻기 어려웠을 것이다. 

트럼프를 부동산 투기 천재로 생각하는 사람은 없다.  

트럼프는 부동산 회사를 물려받은 재벌2세일 뿐 본인의 투자 성과는 형편없으니까. 

이 사람은 초기투자자금에 대한 

알리바이를 만들기 위해  

집이 찢어지게 가난했고 젊었을 때부터 갑자기 억대연봉을 받았다는  

무리한 설정을 만든 게 아닐까 하는 의심이 든다. 

책에는 500만원으로 10억 만들 수 있다고 주장하면서 

왜 굳이 억대연봉 뻥을 치는지 

그 심리도 좀 이해가 안 되긴 한다. 

집에서 준 투자금이 그렇게 부끄러웠으면 

경매가 꼭 하고 싶어서 아르바이트로 500만원 만들어서 경매 시작했다고 하는 게 

좀 더 자연스러웠을 것 같다. 

>무엇으로 돈을 버는 사람인가 

이 사람은 자신의 경매강의 스쿨을 운영하며 

한달에 330만원 받는 강의를 하고 있다. 

무려 330만원이다.  

일주일에 한번씩 5번 하는 강의인데 무려 330만원. 

도대체 무슨 생각인지 그 큰돈을 내고 

강의를 받으러 가는 사람들이 있다. 

500만원으로 10억 만들 수 있다는데  

330만원을 덜컥 내는 사람들도 진짜 이해가 가지 않는다.  

9월 기준으로 수강생이 30명쯤 있다는데 

이것만 계산해도 한달에 무려 1억을 벌고 있다. 

여러분은 한달에 1억을 벌 수 있다면 

어느 정도까지 거짓말을 할 수 있나?  

범죄는 저지르지 않겠지만 경력 뻥튀기 정도는 해서라도 얻고 싶은 수입 아닌가? 

이쯤 되면 짐작이 가겠지만 

나는 이 사람이 경매로 돈을 벌었을 거라고 생각하지 않는다. 

만약 이 사람이 정말로 경매 천재라면 

무엇하러 한달에 5번이나 강의를 할까? 

임장 더 다니고 경매분석을 하면  

손쉽게 몇 억씩 벌 거 아닌가? 

이 사람의 책과 이 사람의 행동은 

전혀 앞뒤가 맞지 않는다. 

상식적으로 생각해보라. 

카카오 창업자나 빌 게이츠가 프로그래밍 강의를 하러 다니는가? 

이재용 회장이 반도체 회사 경영하는 법을 가르치고 다니나? 

부동산 재벌이 강의를 왜 하는데?  

투자를 잘하는 사람은 남을 가르치지 않는다.  

현존하는 최고의 투자자 워렌 버핏은 투자에 대한 책을 쓴 적이 없다. 

투자를 할 시간도 없는데 왜 남을 가르치고 있겠나? 전혀 합리적이지 않다. 

시급도 안 나온다. 단가가 안 나온다. 

그런데 자칭 투자천재가 큰돈을 받고 강의를 하고 있다고? 

그렇다면 그는 그게 돈이 되니까 하는 것이다. 

즉, 그는 그는 투자천재가 아니다. 

그냥 강의가 직업인 자칭투자천재일뿐이다. 

그냥 경매는 돈을 번다는 꿈을 팔며 

여러분의 돈을 뜯어가는 장사치일 뿐이다. 

차마 ㅅㄱ꾼이라는 말까진 안 하겠다만 

악착같이 십일조를 걷고 기부금을 받아가는 

돈독 오른 교회의 목사님들과  

행동방식이 매우 비슷하다는 생각은 든다. 

심지어 관상조차 비슷하니 참으로 재미있다. 

길 가는 사람들에게 저자의 사진을 보여주고  

직업을 맞춰보라고 하면 

아마 목사라고 대답하는 사람이 가장 많을 것이다. 

[100자평] 존 템플턴

존 템플턴 - 월가의 영원한 스승 ㅣ 더 클래식 : 짧고 굵게 읽는 투자의 거장
롤프 모리엔.하인츠 핀켈라우 지음, 강영옥 옮김, 이상건 감수 / 다산북스 / 2022년 6월

절반은 위인전이고 절반은 투자전략인데 그렇게 자세히 나와 있진 않다. 투자교과서를 찾고 있다면 [존 템플턴의 가치 투자 전략]만 읽어도 충분할 것 같다. 그 책에 이미 다 나온 내용.

[100자평] 주식하는 마음

주식하는 마음 - 주식투자의 운과 실력, 결국은 마음이다!
홍진채 지음 / 유영 / 2020년 10월

처음 읽었을 때는 그럭저럭 괜찮다고 생각했는데 존 보글 책을 읽고 나니 이런 게 바로 ‘유사품‘이구나 싶다. 그냥 [모든 주식을 소유하라]를 읽길.

책제목이 잘못된 듯

주식투자 절대 원칙 - 대한민국 최고 투자자 주식농부의
주식농부 박영옥 지음 / 센시오 / 2021년 11월

원래 가치투자는 약간 철학적인 면이 있고

투자자들 성격도 온화하고 침착한 편인데 

주식농부님은 다른 분들에 비해 그 경향이 더 강한 듯.

가치투자자라면 누구나 다 아는 좋은 말만 많이 썼다는 생각도 든다. 

"운동 열심히 하면 건강에 좋은 거 누가 몰라?"하는 감상.

아울러 주주가치를 줄기차게 개무시하는 한국 기업가들에게 대한 이야기도 쓰면서

(배당이나 주총에 의견 내는 것 등, 심지어 주식농부는 대주주인데도 개무시당함)

굳이 한국시장만 권하는 건 어째서인지 잘 이해가 안 된다.

미국에는 배당을 수십년동안 늘리거나 자사주 매입&소각하는 기업들이 차고 넘친다고.

이 책은 주식투자 교본이 아니다. 

거창한 제목에 비해 투자 노하우는 든 게 별로 없다.

솔직히 이분이 어떻게 엄청난 부자가 되었는지 이해가 안 될 정도다.

제목만 이렇지 않았어도 평가가 한단계 올라갔을 것 같다. (대신 구입을 안 했을까?)

주식투자 절대원칙 그런 거 없음.

"탄수화물 적게 먹고 운동을 열심히 해야 한다'라는 말밖에 없는데

다이어트 절대원칙이라고 거창하게 팔아먹을 수는 없지 않나?

책 제목을 '주식하는 마음'정도로 바꿔야 할 것 같다.

(정작 '주식하는 마음'이라는 책은 그 제목이 안 어울리니 웃긴다)

다만 가치투자자로서 마인드는 배우고 싶다.

일반적인 투자자들은 저점에 사서 최고점에 매도하겠다는 집착 때문에 스트레스를 받는데

어쩌다 우연히 될 때가 있을 뿐 매번 그러는 건 트레이딩의 신이 아닌 한 불가능한 일이다.

주식농부는 애초에 그런 집착을 갖지 않고

어느 정도 수익은 다른 투자자들에게 돌려줄 생각으로 적당히 매도해버린다고 한다.

 '까치밥을 남겨둔다'라는 표현을 쓰던데 정말 훌륭한 마인드이고 현명하다고 생각했다.

'사냥꾼은 천석꾼도 없지만 농부는 만석꾼이 있다'고 하며

그때그때 유행을 쫓고 모멘텀을 따라가는 것보다

진중하게 장기투자하는 게 결국은 이기는 길이라는 조언도 좋다.

하지만 역시 만족스러운 책은 아니었다.

미국의 투자 대가들이나 경제학 연구가들이 쓴 책에 비하면 

이 정도 책은 수필이나 일기라는 평을 들어도 할 말이 없다.

한국 투자자들 책은 그만 읽어야겠다는 생각이 점점 들기 시작함.