경매로 창업하자!

똑똑한 사람들은 월세 낼 돈으로 건물주 돼서 창업한다! - 시작은 미약했으나 끝은 창대한 부동산 경매
김기환 지음 / 한국경제신문i / 2020년 5월

이 글에는 스포일러가 포함되어 있습니다.

창업하기 전에 경매부터 시작하라!가 부제인데요. 내 가게, 내 점포를 갖기 위해선 상가를 임차해야하는데 이왕이면 경매로 상가를 낙찰받아 내 가게에서 임대료없이 시작하라고 권하고 있어요. 어떤 전문가도 미래를 알고 투자할 수없지만, 부동산을 시세보다 낮은 가격에 경매로 잡는다면 집값이 더 떨어질수도 있겠지만 결국 원자재 상승, 물가 상승 등으로 집값은 다시 오를 것이라고 하는데요.

저자 김기환은 경매를 시작한 지 17년이 됐다고 해요. 평범한 흙수저 출신으로 애완견 사업도 실패하고, 형편이 더 나아지지도 않던 중, 야생화 님의 도움으로 경매를 시작하게 됐는데요. 저자는 아직도 월세 보증금 정도로 투자할 수 있는 물건들이 많고 실제 소액으로도 얼마든지 건물주가 될 수 있다고 해요.

가난하다고 포기하지 말고 무조건 도전하라고 권하고 있어요. 창업하려면 무조건 경매부터 시작하라고 말하는데요. 본인이 실제 경매를 통해 건물이나 상가를 낙찰받은 과정을 예시로 딱딱하지 않게 말하듯이 쓰고 있어 에세이 읽듯 재밌게 읽을 수 있었답니다. 저자 본인은 실자본 2,000만 원가량이 소요된 커피숍의 경우, 보증금 2,000만 원이 들어오면서 결국 자본이 한 푼도 들어가지 않은 무피 투자를 하게 된 사례를 보여줬는데요. 오히려 임차인은 보증금 뿐 아니라, 인테리어, 기계, 집기, 커피머신 등 부대비용이 총 8,000만 원이 발생했다고 해요. 건물주는 2,000만 원으로 됐는데, 임차인은 4배의 비용이 든 거죠. 저자는 이 임차인이 경매를 알았다면 보증금 낼 돈으로 본인 가게를 가질 수 있었다는 것을 어필하며 경매의 매력을 알려주고 있어요.

주택은 임차보증금 액수와 상관없이 '전입신고+확정일자'를 갖추면 우선변제권이 발생하나 상가건물은 환산보증금을 초과하는 임대차는 보호대상이 아니기 때문에 우선변제권이 발생하지 않는다고 해요. '확정일자'의 중요성을 언급한 부분이에요. 우선변제권이 발생하는 시점이 대항력 발생 시점과 확정일자 중 늦은 날짜가 기준이 되기 때문인데요. 우선변제권을 행사하기 위해선 배당요구 종기일까지만 유지하면 되지만, 경매가 취소될 수 있기 때문에 배당금을 받을 때까지 유지하는 것이 안전하다고 해요. 임차인이 확정일자를 받으면 임차건물의 경락대금에서 다른 후순위 권리자보다 먼저 배당 받을 수 있는 우선변제권이 생기지만, 제일 우선해서 변제(소액 임차인의 최우선변제금)받는 게 아닌 후순위 담보물권에 앞서 우선 변제받는 것이기 때문에 보증금을 날릴 수도 있는거죠. 그러니 더더욱 경매로 내 상가를 갖고 시작해 이런 불안감에서부터 벗어나자는 말을 하고 있어요.

힘들게 낙찰을 받았어도 명도 과정에서 낙찰자를 힘들게 하는 다양한 세입자, 채무자들이 있기 때문에 결국 강제집행을 하게 된 경험도 말해주고 있어요. 말로는 믿게 해 놓고 이사일을 차일피일 미루거나 잠수를 타는 등 낙찰자는 본인대로 이자가 다달이 발생하면서 세입자의 약속을 기다리는데 약속 불이행으로 감정과 시간, 돈을 날리는 일이 발생하는거죠. 강제집행은 심리적으로도 물리적으로도 부담되기 때문에 서로 협의해서 이사비를 주고 잘 마무리하는 게 가장 좋다고 해요.

대법원 인터넷등기소에서 소액 임차인 범위는 확인할 수 있고, 지역마다 보증금 범위가 달라요. 월세 형태로 임차하고 있는 경우 보증금은 월세를 제외한 순수한 보증금을 의미하고, 소액 임차인의 기준 시점은 담보물권(저당권, 근저당권, 가등기담보권 등) 설정기준이지, 내가 임차한 시기가 아니니 유의해야 한다고 해요.

권리금을 지불하지 않아도 돼 보통 신규 상가를 계약하려는 임차인들이 있는데, 임대료에 거품이 껴있는 경우가 많기 때문에 피하라고 하고 있어요. 경매로 투자금은 적게 들면서 수익을 극대화할 수 있는 상품을 찾는 게 좋은데, 불확실한 상가를 분양받는 것보다 일정 부분 상권이 형성된 이후에 이자 감당을 못해 경매로 넘어온 상가를 노리는 것을 추천하고 있는데요. 상가 투자시 임차인을 둔다면 임대수익만 얻을 수 있지만, 직접 운영하면 매출을 올려 임대수익 이상의 수익을 올릴 수 있고, 시세가 높아지면 되파는 방법도 알려주고 있어요.

상가 용도변경이 가능한지를 파악한 후 경매를 해야 하는데요. 건축물대장을 보면 알 수 있고, 건축물의 용도는 허가나 신고를 통해 변경가능하지만, 관계부처에서 수리해야 신고가 완료되는 것이기 때문에 수리가 안돼 용도변경이 불가능할 수도 있어요. 각종 규제가 다르게 적용되니 정확히 따져봐야 하는데요. 건축물의 용도가 적합한지 검토하고 경매를 해야 실수하는 일이 없다고 해요.

임장의 중요성을 알려주는 부분이에요. 시간을 내 임장을 가는 일이 귀찮더라도 열심히 돌아다니면서 그 지역의 평균 임대가격과 공실률을 확인해야, 이 상가의 가치가 좋은지, 유찰된 가격이 저렴한 가격인지를 판단할 수 있기 때문이에요. 방치되지 않고 유지관리가 잘 되고 있는지, 현 임차인 매출은 얼만지, 주변에 공실은 없는지 등 인근 시세와 공실률, 현 임차인 매출, 관리비 미납 여부 등을 꼼꼼히 파악하고 투자해야 리스크를 줄일 수 있다고 해요.

조물주 위에 건물주라는 말이 있듯, 순 자본으로 내 건물을 마련한다는 것이 쉽지 않기 때문에 경매로 싸게 취득하는 것을 추천하고 있는데요. '디드로 효과'라고 명품가방을 사면 가방에 맞는 옷을 사고 신발을 사고 싶듯, 경매로 상가를 취득하면 내 집도, 내 차도 경매로 훨씬 싸게 구입하면서 수준을 맞추려고 한다는 말이 많이 공감돼더라구요. 초보자들도 경매에 대한 거부감없이 저자의 실제 낙찰받은 이야기들을 통해 자연스럽게 경매를 하고 싶게 만들더라구요. 내 집을 갖기 위해 열심히 수년간 돈을 모으고 절약하며 살았는데, 돈이 마련된 시점에 집값은 더이상 그 가격이 아니잖아요? 단돈 2,000만 원으로도 집주인이 될 수 있는 저자의 실제 사례를 보면서 나도 해보고 싶다는 생각이 들더라구요. 시작하면 확률은 반반이지만, 시작하지 않으면 실패할 확률이 100%이니깐요.