무조건 이기는 부동산 경매 수업

무조건 이기는 부동산 경매 수업
신종승(신과장) 지음 / 원앤원북스 / 2020년 3월

이 글에는 스포일러가 포함되어 있습니다.

경매에 관한 서적을 접한 이후 너무너무 읽고 싶었던 책인데요.

드디어 읽었어요!!!!

책은 두껍지만 그만큼 내용이 너무 알차다고 할까요? 경매에 관심이 있는데 막막하고 뭘 어디서부터 어떻게 해야하는건지, 권리분석은 뭔지 싶어 검색조차도 못하는 분들을 위한 책이에요.

저자 신종승(이하 신과장)은 500만원으로 경매를 시작했는데요. 파트너 아내와 함께 임장을 다니며 더 자신감을 갖게 됐다고 해요. 평생의 동반자가 경매 파트너라니 세상 부러웠답니다. 부동산 경매 전문가로 강의를 진행하면서 수강생들과 전국을 함께 다니며 현장에서 물건을 선별하고 투자가치를 분석하는 방법을 알려주고 있다고 해요.

제1장과 제2장에서는 경매를 해야하는 이유와 장점 그리고 투자계획서 만드는 법, 경매 절차까지 본격적으로 경매를 시작하기 전에 경매를 해야하는 이유와 마음가짐에 대해서 알려주고 있는데요. 이 부분만 읽어도 의지가 불끈불끈 솟아오른다고 할까요? 생각보다 별거 아니구나 싶은 기분이 든달까요. 제3장부터는 본격적으로 경매물건 찾는 법과 실전 노하우에 대해 나와 있구요. 제4장에서는 그 어려운 권리분석에 대해 알려주고 있답니다. 제 5장에서는 현장에서 필요한 실전 노하우에 대해 나와 있고 제6장과 제7장에서는 경매물건별로 나눠 투자 포인트를 짚어주면서 명도와 대출의 기술까지 상세하게 나와 있답니다.

권리분석이라는 말도 어렵지만 전문용어들이 너무 많아서 이것때문에 보통 나중으로 경매를 미루는 경향이 있고 저 또한 그랬는데요. 뒷장에 상세하게 나와 있는 내용을 보면서 따라해보면 좋을 것 같다는 생각이 들었어요.

분양가 7억 원의 아파트를 50% 가격으로 낙찰받을 수 있는 곳이 바로 부동산 경매 시장입니다.

무조건 이기는 부동산 경매수업(p22)

아무래도 경매로 나온 매물들은 경매청구권자(채권자)의 신청으로 법원이 주체가 돼 채무자의 부동산을 매각하는 과정이다보니 근저당 설정을 해둔 내용으로 법원에 신청서만 제출하면 바로 경매 진행 준비를 하게 되잖아요. 경매신청서 접수 이후에 감정평가사가 감정평가를 한 뒤 평균 4-6개월간의 준비과정을 거쳐 경매 투자자들에게 노출되다 보니 감정평가 시기상 부동산 가격이 상승하는 시기라면 시세보단 저렴하게 낙찰할 수 있는거죠. 물론 위의 경우는 국가위기가 오거나 경제상황이 좋지 않은 상태에서 사업에 실패하거나 경영악화 등으로 내놓는 경우에 해당되겠지만요.

임대수익률 계산 공식을 보여주면서 구체적으로 알려주는 부분이 개인적으로는 쉽게 이해돼 좋았습니다. 부동산 투자 성공을 위해선 반드신 자신만의 기준이 있어야 하는데요. 이 기준이 없다면 주변의 말에 휘둘려 혹은 무조건 싸게 나왔다고 덤비듯 입찰하는 경우가 생기기 때문이에요. 기준의 예로 매매가격에 비해 전세가격이 높거나 70% 이상인 물건이라는 기준을 잡는다고 볼게요. 만약 전세가격보다 낮은 금액으로 부동산을 취득했다면, 임대를 주고 여유롭게 시세차익이 발생하기를 기다렸다가 적당한 가격에 매도할 수 있고 가격이 안오르면 계속 세를 줘도 무방하니까요. 구체적이고 확실한 투자기준을 만들어야 막연하게 '부동산을 사서 팔면 돈이 남겠지'하는 투자를 하지 않는다는 거에요.

부동산 경매의 장점?

1. 가격이 싸다.

2. 대출(경락잔금대출)을 활용해 수익률을 극대화할 수 있다.

3. 시장 상황에 상관없이 투자하기 좋다.

4. 위험률이 낮다.

경매로 손해를 많이 본 유형을 분석해보면 크게 3가지가 있다고 해요.

1. 권리분석 실수

2. 시세조사 잘못

3. 입찰가격 잘못기제

안전하다고 생각했던 물건을 낙찰받았는데 추가로 인수해야 하는 권리가 있어서 보증금을 포기하는 경우, 단지 내 동, 층, 향, 리모델링, 확장 여부에 대한 시세 조사를 하지 않고 단순히 가격만을 비교해 낙찰받았는데 터무니없는 물건인 경우, 입찰가에 0 하나를 더 썼거나 보증금을 부족하게 넣는 경우, 필요한 서류를 준비하지 못한 경우 등 입찰 무효처리 되는 경우가 허다하다고 해요.

자신에게 맞는 수익률을 정했다면 부동산 경매 절차를 알아야 하잖아요? 그래서 경매 흐름 절차도를 보며 상세한 설명이 나와 있어요. 절차를 알고 난 뒤 경매 투자 흐름을 보면서 머릿속으로 경매투자 진행과정을 그려보는 거죠.

경매정보 사이트부터 보면서 경매정보를 검색하고 보는 방법부터 알아야 하는데요. 대법원 법원경매정보 사이트보다는 유료 사이트가 더 보기 좋고 경매정보도 쉽게 찾을 수 있다고 해요. 등기사항전부증명서, 실거래가 정보 뿐 아니라 사진정보, 권리분석, 예상낙찰가 분석, 해당 번지의 지난 낙찰가격 등을 비교, 분석해주고 질의응답도 된다고 하니 가입할만 한 것 같아요. 구체적으로 제3장에서는 경매정보 사이트에서 찾는 법을 알려주고 있어요.

부동산 매매나 전월세로 계약하기 전에는 반드시 등기사항전부증명서(구 등기부등본)을 보고 근저당이나 기타 권리들의 유무를 확인해야 해요. 확인하지 않고 계약해서 문제가 생기면 보증금을 날리거나 소송에 휘말리거나 소유권을 빼앗기는 일까지 발생할 수 있기 때문인데요. 등기사항전부증명서에는 부동산에 관련된 대부분의 권리들이 기재돼 있으나 기재되지 않은 권리들도 있어 꼼꼼히 살펴봐야 한다는 거죠. 과거에 어떤 이가 소유했고 어떤 권리들이 설정됐다가 말소됐는지도 알 수 있고, 현재 살아있는 등기까지 알 수 있어요. 현재 부동산의 가치보다 훨씬 많은 부채가 있다면 결국 경매가 진행되겠구나하는 것도 알 수 있구요. 한번 소유권이 이전되면 되돌릴 수 없고 되돌릴수 있을지라도 장기간의 소송을 통해 큰 손해가 발생될 수 있으니 누구나 볼 수 있게 제공되는 거에요.

부동산 경매 권리분석 기억해야할 3가지

1. 등기사항전부증명서

2. 말소기준권리

3. 매각물건명세서

위의 3가지 사항을 보는 법에 대해 자세히 나와 있고 주택임대차보호법과 임차인에 우선변제권 등에 대해서도 나와 있어요.

제 5장에서는 이론을 바탕으로 인터넷으로 임장하는 방법, 현장에서 정보를 손쉽게 얻을 수 있는 방법과 수익률 분석, 입찰시 주의사항까지 신과장의 노하우에 대해 나와 있는데요.

마음에 드는 물건이 나타났다고 바로 현장으로 가기 전에 사전조사를 미리해야 시간 절약을 할 수 있다고 해요. 인터넷으로 충분한 정보를 파악 후 최종적으로 투자가치가 있는 물건에만 임장을 가는 거죠. 인터네으로 시세 및 임대료를 조사하고 자신의 수익률 기준에 부합하는 확인하고 인터넷 지도와 로드뷰를 통해 직접 걸어서 시간을 재지 않아도 역에서 도보로 얼마나 걸리는지 등을 미리 파악하며 위성지도와 지적도를 통해 정보를 습득하고 가면 훨씬 더 효율적으로 현장답사를 할 수 있다고 해요.

제6장에서는 경매로 아파트, 다세대주택, 다가구주택, 오피스텔, 상가에 투자할 때의 핵심 포인트에 대해 짚어주면서 투자금액대별 투자대상 물건을 선별하는 방법에 대해 설명해주고 있구요. 끝으로 명도와 대출의 기술에 대해 기본절차와 유의사항을 알기 쉽게 설명해주고 있어요.

끝으로 정말 초보적이라고 할 수 있는 실제 24문 24답에 대해서부터 경매용어와 경매투자 사이트 그리고 전국 법원별 입찰시간표까지 기초적인건데 모르는 것들 태반인 내용에 대해서도 부록으로 실려있답니다.

경매에 관심은 있는데 용어도 생소해 어렵고 어디 물어보기도 애매해 시간만 보내고 있는 저같은 초보자에겐 너무 도움이 되는 책이었고 몇번 더 읽으면 더 확실히 알 수 있을 것 같아요. 안전한 경매를 시작할 수 있는 길잡이 도서로 추천합니다!!