서울 아파트 투자 : 누가 뭐래도 서울 아파트를 사라

누가 뭐래도 서울 아파트를 사라
심형석.강승민 지음 / 원앤원북스 / 2020년 1월

오늘도 역시나 출간된지 한달이 안된 뜨끈뜨끈한 경제도서를 들고 왔어요~~

#누가뭐래도서울아파트를사라 의 저자 #심형석 은 현재 미국SWCU 부동산학과 교수면서 한국부동산자산관리연구원 이사장이에요. 저서도 여러권이고 부동산114에서도 일했구요. #서울아파트 이야기니만큼 대부분 서울아파트에 주목해야 하는 이유라던가 그래서 사야하는 이유와 그외 주목할만한 지역에 대한 이야기로 구성돼 있어요. 목차부터 보실게요~

베이비붐 세대의 자녀들인 에코붐, 일반적으로 1980년대에 태어난 이들이 숫자로만 보면 베이비붐 못지 않은데 주택 보유율이 낮은 수준이라 구매 잠재력이 크다고 볼 수 있어요. 이전 세대와의 차이점이라면 '가성비'에 민감한데요. 기성세대와는 달리 같은 값이면 새 아파트를 선호해요. 전세를 사는 한이있어도 오래된 기존 아파트는 구매하지 않는다고 하는데요. 문제는! 많은 이들이 새 아파트를 원하지만 실제 거래할 수 있는 새 아파트가 없기 때문에 전체 거래에서도 분양권 거래가 급감하고 있다고 하네요. 문재인 정부가 들어선 2017년에는 부동산 규제로 인해 금격히 감소했고, 부동산 전매 건수가 2018년 상반기 대비 2019년 상반기에 70% 이상 감소했어요. 새 아파트에 대한 수요가 과거대비 크게 증가하고 있는데, 새 아파트가 급격히 감소하고 있으니 그 수요로 인한 부작용이 올 것이라고 보고 있는데요.

제2장에서 2019년 10월 실거래가를 기준으로 평당 1억 원을 돌파한 아파트도 보여주면서 주목해야 할 아파트로 대장 아파트를 꼽고 있는데요. 그 지역의 개발 사업이 잘될지 유무는 첫 분양 아파트에 달려있다고 해요. 그 지역을 광영적으로 개발하는 사업자의 입장에서 본다면, 가장 좋은 위치에 가장 저렴한 가격으로 첫 아파트를 공급할 거란 거죠. 가장 좋은 위치에 가장 좋은 가격으로 공급된 이후부터 분양되는 아파트들은 시간 간격을 두고 오르면서 주변 아파트의 시세를 끌어올리게 되는 이른바 '초두 효과(먼저 제시된 정보가 추후 알게 된 정보보다 더 강력한 영향을 미치는 현상)'를 누릴 수 있다고 해요. 이런 의미에서 광역 대장 아파트는 동반 상승 효과를 가져오니 이 부분을 노려 주변 아파트를 사면 좋다고 권하고 있구요.

앞선 언급한 에코붐 세대는 주거지를 볼 때 '직주근접성'을 우선으로 보는데요. 문재인 정부 들어 복지예산을 늘리기 위해 사회간접자본 예산을 20%가량 급감하면서 외곽보다 도심이 부각될 가능성이 커졌다고 해요. 서울의 3대 도심 중 주거선호 지역으로 강남, 명동, 홍대를 꼽고 있구요. 이는 주택에만 적용되지 않는다고 해요.

반면 베이비붐 세대는 초소형 아파트에 대한 관심이 커지면서 되레 실버타운, 타운하우스는 관심이 없다고 하는데요. 이유는 초소형 아파트의 경우 안정적인 투자 수익을 얻고 자식들에게 상속, 증여하겠다는 의도가 있는 것으로 봤고, 실버타운, 즉 '노인복지주택'은 상품 경쟁력이 떨어져 2015년 7월 노인복지법 개정으로 분양형 노인복지주택이 폐지됐어요. 수요 역시 빈약하구요. 타운하우스 역시 노후에 도심을 더 선호하는 노인들이 많아서 상황이 안좋다는 거죠. 베이비붐 세대는 도심을 떠나지 않을거라고 말하고 있어요.

제3장에서는 초소형 아파트 가격이 오르는데는 1인 가구와 방 1-2개는 있으니 신혼부부나 아이가 없는 부부가 거주하기에도 불편하지 않다는 이유를 들고 있구요. 40-50제곱미터 초소형 아파트의 66%는 50세 이상이 계약했고 30대는 8%에 불과했다고 해요.

12.16 대책의 주요사안 역시 한시적일 것으로 보고 있는데요. 이유는 대부분의 대출 규제가 실수요자들의 주택 매입을 어렵게 만드는 방향이기 때문인데요. 오히려 강남 등 고가 아파트 시장에서는 LTV를 활용하는 실수요자들이 많지 않아 영향이 제한적이라는 거죠. 그네들은 대체 수요 즉, 기존의 집을 팔고 새집을 구한다고 가정하면 추가비용이 적어진다는 거죠. 둘째로, 전세보증금과 신용대출등 투자 용도로 활용될 수 있는 다양한 레버리지 수단은 규제하고 있지 않으니 투자자들은 이런 규제의 허점을 이용해 새로운 투자 방식을 이용할 것이라고 보고 있구요. 셋째로, 전셋값의 가파른 상승세가 지속되면서 갭투자가 가능한 여건이 다시 형성될 수 있기 때문으로 봤어요. 끝으로 9억 원 이하 또는 수도권 및 지방 아파트의 경우 별다른 규제를 하지 않았다는 점이 호재로 작용하게 될 것이라고 보고 있어요.

12.16 대책으로 가장 큰 피해를 입은 매물은 15억 원 초과 아파트로 15억 원이 넘는 아파트를 초고가 아파트로 규정해 은행 대출을 제한하고 있기 때문인데요. 금액대별로 투자제한을 두면 그 금액대가 새로운 심리적 저지선이 된다는 거죠.

에코붐 세대의 생애최초 내집 마련인 새 아파트에 대한 수요와 '세금강화>전매제한>금융규제'의 순서로 규제의 강도를 높인 문재인 정부에서 쓸 수 있는 정책이 별로 남아 있지 않다는 점 그리고 공급을 재개하기 힘들다는 점을 이유로 아파트 가격은 오를 수밖에 없다고 해요.

2020년은 '대형 아파트', '새 아파트', '단독주택'의 강세로 예상하고 있는데요. 임대를 위해 세대분리형 아파트로 개조하거나 셰어하우스로 활용하는 등 대형 아파트의 활용도가 증가하면서 똑똑한 한채로 갈아타려는 수요가 늘고 있는데 비해 대형 아파트는 공급이 부족한 실정이다 보니 지방의 경우 대형 아파트가 소형 아파트보다 더 경쟁력있다고 보고 있어요.

지방의 경우 단독주택의 전망이 밝다고 보고 있는데요. 단독주택이 주택보다는 토지에 가까운 상품이어서 감가상각을 통해 거의 가치가 없어진 단독주택은 토지에 그 가치가 있다는 건데요. 단독주택의 가격이 토지 가격 상승과 밀접하기에 아파트 가격이 떨어져도 버틸 수 있다고 해요.

현 정부에 대한 헛다리 짚은 규제 정책들을 조목조목 이유를 들어 이야기하면서 실상 투자자의 입장에서는 '목적'을 분명히 하고 집을 보라고 하고 있는데요. 실거주인지, 투자인지에 따라 분양 상담사의 대응도 달라지며, 목적이 분명해야 수익을 낼 수 있기 때문인데요. 투자목적이라면 월세를 받는 부동산과 전세로 시세차익을 내는 부동산 간의 선택을 확실히 할 수 있고, 실거주 목적이라면 단기보단 장기, 매도보단 보유에 따른 문제점을 고민해야 하기 때문이에요. 일반 직장인들은 먹고 살기가 빠듯하기에 노후 준비를 든든하게 하지 못한 경우가 많아 해외 부동산으로 눈을 돌리는 중산층들도 늘고 있는데요. 노후에 적은 연금 혹은 금액으로 살아야 하다보니 현재 집값이 싼 해외에 부동산을 구매 해 안정적인 월세 수익, 시세 차익으로 투자를 하고 있는거죠. 유학 경험이 있거나 자녀 학교의 해당 국가 등은 물리적 거리가 많이 멀지 않으면서 인연이 있어 보다 정보를 알고 있는 나라에 투자를 하면 심리적 거리가 가까우니 불안하지 않다는 거에요. 국가별로 부동산에 대한 정책이 다르니 선확인 후 선택할 것을 권하고 있어요.

부록으로 서울 4억 원대 역세권 아파트와 1인 가구를 위한 10평대 아파트, 투자자를 위한 유용한 사이트를 실어놓았는데요. 자금이 충분하거나 이미 주택보유자의 경우는 투자할 수 있는 정보를 얻는 데 유용하고 아직 목돈이 없는 경우는, 자금 확보를 하는 동안 주목하고 어느 지역을 지켜봐야하는지를 알려주고 있어 어느쪽으로든 유용한 책인 것 같아 추천 드립니다!!