▶ 매매가격과 전세가격은 항상 비슷하게 움직이고, 전세가율이 평균수준으로 항상 돌아오려고 하는 특징이 있다. 만약, 매매가격이 과도하게 올라서 전세가율이 크게 낮아진다면, 언젠가는 전세가격이 매매가격보다 크게 오르거나 매매가격이 크게 떨어져서 일정 전세가율로 회귀하는 것이다.
주택 매수 팁은 전세가율이 과거 평균 대비 크게 오른 지역과 아파트를 눈여겨 보라는 점이다. 이런 주택은 추후 상승 에너지와 함께 상승 폭이 더 클수 있다
▶ 전세가율이 낮은 신도시경우 시세차익을 노리는 투자자나 실거주자들이 많이 들어갔다는 것이고, 호재가 선반영이 많이 되어 있다는 뜻이기도 하다.
전세가율이 낮은 신도시는 항상 상승장에는 많이 오르고, 하락장에서는 많이 떨어진다.
▶ 전세가격은 매매가격 변동 기준이 되는 기본적인 가격으로 실수요가격이다.
전세가격은 실수요가격이기 때문에 큰 외부변수 요인만 아니라면 입주물량에 따라 움직인다는 점이다.
결국, 부동산 시장에서 가장 중요한 것은 입주 물량이다. 부동산 투자하면서 입주 물량이 적은 곳만 파악하고 해당 지역을 선점한다면, 부동산 투자는 80%이상의 성공 가능성을 높일수 있다
▶ 부동산 사이클
부동산 사이클의 원리는 입주물량, 전세가, 수요자의 심리로 이뤄지는 시스템이고, 이런 흐름을 읽을수 있다면 누구나 부동산 투자 및 매수를 할수 있다.
- 상승기 : 가파른 매매가격 상승, 전세가율 하락, 건설사 인허가 및 착공 물량 증가
- 후퇴기 : 미분양 증가 및 청약 경쟁률 하락, 매매가격 하락, 건설사 착공 물량 여전히 증가
- 하향기 : 매매가격 하락, 전세가격 상승, 인허가 및 착공물량 감소
- 회복기 : 매매가격 상승, 전세가격 상승, 미분양 감소 및 인허가 물량 다시 조금씩 늘기 시작
▶ 부동산 시장은 입지, 신축, 편의성 등에 따라 좋은곳의 가격이 먼저 움직이고, 가격이 벌어지면 상품성이 상대적으로 떨어지는곳의 가격이 쫓아가게 되어 있다. 신축을 놓쳤다면 같은 입지의 구축에서 투자 기회를 찾아보자
▶ 부동산 가격의 하락 신호 찾기
- 입주물량 (착공 예정 및 인허가 물량 같이 보기)
- 청약경쟁률을 통한 수요의 변동
▶ 하락장이 주택 갈아타기 용이한 시기다. 상급지로 가고 싶은 실거주자는 부동산 가격 하락 시기에 주택 갈아타기를 하기 위해 몰두해야 한다. 투자자도 마찬가지다. 포트폴리오를 다시 재구성할 수 있는 좋은 기회다. 어짜피 10년 뒤를 바라보는 투자를 했다면 하락장을 굳이 신경 쓸 필요는 없는 것이다
▶ 유망한 중소 도시
- 평택, 천안/아산 : 일자리 탄탄, GTX호재에 따라 수도권 편입 가능
- 양산시, 김해시 : 부산의 위성도시로 계속 성장
▶ 착공 및 인허가 물량을 통한 장기적 투자 선호지역
- 1순위 : 수도권, 특히서울 부족, 24~25년 수도권 외곽지역 많고 상급지는 입주물량 부족
- 광역시 : 부산(인허가는 많으나 착공물량이 3년간 감소), 광주(착공물량 적정하나 이전 착공 물량이 적음)
- 경남의 착공과 인허가 물량이 크게 줄었고, 부산도 입주물량 적음.
충북과 전북의 일부 도시들은 입주 물량 급감에 따른 가격 상승 기대