▶ 반드시 부동산 공부를 해야 한다. 부동산 공부를 해서 세상을 알지 못하면, 사는 동안 내내 고달프고 괴로울수 밖에 없다. 부동산을 알아야 세상을 알고, 세상을 알아야 인생을 잘 살수 있다.
부동산 공부를 해야 돈(자본)을 알고, 돈(자본)을 가져봐야 세상을 알수 있다. 그렇게 세상을 관조하며 내려다보고, 관찰할수 있을 때, 인간관계에 일어나는 괴로움도 미리 알아차리고, 그 원인을 제거하고, 피할 수 있다
▶ 상업용 건물을 사는 것은 건물이 아니라 건물이 포장된 땅을 사는 것이다. 땅은 용도지역이 뭐냐, 용적률이 얼마냐에 따라 가치가 결정된다. 신축 혹은 리모델링으로 구축 건물을 탈바꿈시키는 것도 용적률의 근원적인 한계가 있기에 임대료에 바탕을 둔 수익률에 따라 건물의 가치를 따질 수밖에 없다
▶ 부동산 투자는 책으로 배워서 되는 것이 아닌, 반드시 경험으로 쌓아가야만 하는 실전이다. 부동산 투자는 매수를 어떤 시기에 어떠한 가격에 매수했느냐가 최우선 전제가 되어야 한다.
아파트를 사야 할 시기에는 아파트를 사야 하고, 건물을 사야 할 시기에는 건물을 사야 한다. 아파트는 부동산 폭락과 침체기, 양도세 감면 아파트가 나오는 시기에 분양하는 아파트를 청약해서 당첨되는 것이 좋다
부동산 침체기에 조세특례제한법상 양도세 감면 특례조항이 신설된 후 나오는 분양 아파트를 사는 것이 바로 최저가에 아파트를 매수하는 방법이다.
▶ 아파트 한채는 내집으로 소유권을 가져야 한다. 아파트 한 채가 일으키는 레버리지의 힘은 수십억원의 건물을 살수 있고, 더 나아가 기업을 인수할 수도 있는 종잣돈이 된다. 부동산 공부와 투자는 절대 포기해서는 안된다.
부동산 대출 규제가 풀리고, 아파트 값이 떨어지고, 정부에서 제발 집좀 사라고 할 때는 반드시, 부동산으로 자산을 늘려야 하는 시기라는 것을 꼭 기억하자
▶ 꼬마빌딩 매수시 주의할점
1) 수익률이 높다고 매수하는 우를 범하지 말자. 수익률은 중요하나 최우선은 아니다.
2) 먼저 건물에 입점하고 있는 현 임차인의 사업경력을 파악해야 한다. 건물의 위치가 주거지역인지, 상업지역인지에 따라 임차인의 사업경력(장사하는 유무형의 힘)은 천지 차이가 난다.
3) 코너 또는 코너가 아니라면 코너 건물 바로 옆 건물을 매수해야 한다.
4) 30년 지나간 구축 건물을 매수 하자. 30억원대 이하 건물 매입가격이 감정평가액보다 낮은 건물을 최대하 풀레버리지로 매수하는게 좋다
▶ 부동산 투자의 진정한 끝판왕은 바로 소유권자가 직접 시행과 시공을 하는 것이다. 구축 상업지역 건물을 땅값만으로 매수해서 재건축할 힘을 키워나가야 한다.
▶ 부동산의 근본은 땅이다. 그래서 땅을 딛고 있는 건물을 사야 한다. 구분상가는 온전한 내 땅이 없기에 온전한 사용수익권을 행사하기 힘들다. 소유주가 직접 운영한다고 마음먹고 매수해야 적정가가 눈에 들어온다. 수익률에 맞춰서 매매가격을 맞춘 상가를 매수하면 장사하는 임대임이 된다...
▶ 아파트 1채가 전재산인 50대들은 아파트를 정리하고 다가구주택, 상가주택 건물주가 되라. 그것이 최선이다
▶ 공동개발 하는곳에는 투자하지 마라. 나이들어 재건축 재개발에 뒤늦게 뛰어드는것은 위험하다. 나이가 50대에 들어섰다면, 부동산 투자는 무조건 단독개발이 정답이다.
재개발 재건축과 같은 공동개발보다 단독개발이 정답이다. 재개발 재건축은 동업하는 부동산 시행사업이다. 단독으로 혼자서는 아무것도 할수 없다.
재개발 재건축은 공동개발이다. 공동개발하지 말고 단독개발하는 자기땅, 자기건물을 가져라
▶ 홀로 도서관에서 책을 읽으며 자신과 마주해보자. 부자가 된다는 것은 자유로움이다. 자유롭기 위해서는 돈이 있어야 한다. 일하지 않고도 정기적인 수입이 있어야 진정한 부자의 길을 갈수 있다. 그 자유로움은 단번에 나오지 않는다. 공부하고 나 혼자만의 처절한 고독 및 외로움과 마주해야 한다. 외롭고 또 외로워야 부자의 길로 들어설수 있다.
누구의 눈치도 보지 않고 자유롭게 제 갈길을 가는 자가 부자다
▶ 꼬마빌딩 매수 불변의 3원칙
1) 주거지역은 대지면적 90평 이상 (주차대수 확보 때문에)
2) 반드시 6m 이상 도로를 물고 있어야 한다 (향후 재건축 리모델링 신축 대비)
3) 기계식 주차장을 넣자 (용적률 찾아먹어 개발이익 나오기 때문)
▶ 어떤 부동산이든 매도가 어렵다. 이것이 부동산 거래의 철칙이자 대명제이다. 매수할때 비싸다고 생각하면, 안사면 그만이다. 부동산이 오르든 말든 스스로 분명한 부동산에 대한 신념과 철학을 가지고 있다면, 어떤 부동산도 내 손아귀에 장악할수 있다
▶ 매매가격 협상시 매도인의 마음가짐
1) 사공이 많으면 배가 산으로 간다. 매도인의 결단이 가장 중요하다
2) 매수가 협상이 들어오면 생각할 시간을 주라고 하되, 당일을 넘기면 안된다
3) 어떤 부동산이든, 매도가 어렵다.
▶ 부동산 투자는 부동산 관련 법공부는 기본으로 하고, 인간에 대한 기본성찰과 내 마음공부가 되어 있어야 한다. 기본이 안 되어있는 투자는 부동산이든, 주식이든 그 어떤 것도 사상누각에 불과하다. 작은 외부요인에 의해서 무너질수도 있고, 자신의 정신력에 금이가면 악 소리도 못하고 그냥 한방에 무너질수 밖에 없다