▶ 원룸 오피스텔이 지금 오르는 이유는 간단하다. 나머지들이 다 올랐고, 원룸 오피스텔만 안 올랐기 때문이다. 쉽게 말해서 싸다. 투룸이 오르고 나니까, 그 다음에 보이는 것이 10년째 안 오른 원룸 오피스텔이다. 그래서 오르는 것뿐이다. 투자자들은 이를 '유동성 장'이라고 부른다.
결론적으로 지금은 쓰리룸도 아니고 투룸도 아니고 원룸을 사야 한다. 아직 안 오를 유일한 주거용 상품이기 때문이다.
▶ 매수하기 전에 매도를 먼저 생각하라. 시세가 많이 오를 것 같고, 잘 팔릴 만한 요소들을 갖춘 오피스텔에 투자하면 된다. 즉, 환금성이 좋은 오피스텔이 투자하기 좋은 오피스텔이다. 환금성을 좋게 하는 요소들은 대단지 세대수, 남향, 조망권, 초역세권, 연식, 브랜드 등 이다.
▶ 오피스텔은 지불능력이 좋은 20, 30대 미혼 직장인들이 살기 때문에 '직주근접'이 가장 중요하다. 직주근접 관점으로 오피스텔 입지를 정하면 강남, 여의도, 서울시청, 구디/가디, 분당/판교를 위주로 지하철 노선을 보자. 2, 9호선 역세권 오피스텔 위주로 살펴보되, 나머지 호선들도 직주근접이 된다면 투자 대상에 포함해 보자.
▶ 우리의 임차인들은 '20, 30대 미혼 여성 직장인'의 모습을 하고 있을 것이다. 이들은 직장도 다녀야 하고 문화생활도 즐기면서 짝을 만나야 한다. 결국 2호선 역 주변 오피스텔을 집중적으로 공략해야 한다.
이처럼 내가 임차인이 되어서 투자를 결정하는 것은 비단 오피스텔에만 적용되는게 아니니 '입장 바꿔 생각해보기'를 습관처럼 해보자.
▶ 20대 여성 임차인의 니즈를 파악해야 공실이 없는 좋은 오피스텔이다. 여성 임차인은 여러 주거 형태중 '치안' 때문에 오피스텔을 선택한다. 그래서 치안이 훌륭한지, 아닌지가 정말 중요하다. 귀갓길이 안전한 느낌이 드는지, 너무 멀지는 않은지, 건물 보안은 잘 관리되는지 확인해 봐야 한다. 더불어서 오피스텔 내 상가에 쇼핑몰이 형성되어 있다면 금상첨화일 것이다.
▶ 투자 후보 오피스텔의 호갱노노 후기를 '모두'읽어야 한다. 우리의 고객, 입주민들의 생생한 정보와 후기가 있고, 투자 판단에 아주 중요한 단서가 된다. 공실률이 낮은 오피스텔을 고르는 확실한 방법은 임차인들이 만족하는 오피스텔을 고르는 것이다. 관리상태, 엘리베이터 성능, 냉난방 방식, 관리비 등을 체크해서 임차인들이 대기번호를 닳아놓는 오피스텔을 선별하자.
▶ 상가든 오피스텔이든 입지가 안 좋을수록 수익률이 올라가고, 상품이 안 좋을수록 수익률이 올라간다. 그러므로 수익률은 매수를 결정할때 마지막으로 검토하는 정도로만 봐야지, 매수의 중요한 결정 요인으로 작용해서는 안 된다. 월세 10만원 보다 중요한 것은 환금성이고 시세 차익이다.
▶ 매도자나 공인중개사에게 부탁해서 구청 재산세 담당 부서에 전화해서 주거용, 업무용 재산세 여부를 요청하자. 참고로 '주택임대사업자'를 낸 오피스텔들은 무조건 '주택분' 재산세가 고지된다. 오피스텔 투자는 구청 담당자마다 재산세상 용도를 분류하는 스타일이 모두 다르다. 종부세에서 주택분만 부과된다는 비밀이 있어서 더 흥미롭다. 꼭 기억하자. 재산세 고지서상 '건축물(업무용)'인 경우에는 주택분 종부세에 포함되지 않는다.
▶ 오피스텔을 잘 팔고 싶은가? 그렇다면 공실로 두고, 아무런 사업자도 없는 깨끗한 상태로 만들어라. 하얀 도화지 같은 상태의 오피스텔을 매물로 두면, 다음 투자자 입맛에 맞는 매물로 변신할수 있으므로 매도가 쉬워진다. 실거주자도 부담없이 매수할수 있다. 2~4년 내 시세차익을 보고 나오려는 투자자에게는 임대사업자는 적합하지 않다.
▶ 대출상 오피스텔은 주택수에 미포함. 청약시 주택수에 미포함.
주택 취득시 주택수 : 오피스텔 재산세 고지서상 '주택'이면 주택수에 포함, '건축물(업무용)'이라면 주택수에 미포함.
종부세 주택수 및 가액 여부 : 재산세 고지서상 '주택분'이면 포함, '건축물(업무용)'이라면 미포함.
양도세시 주택수 : 실제 현황이 중요. 전입여부나 사업자 등록 여부를 통해 주거용, 업무용을 판단해서 맞는 세율을 적용함. 현황이 주거용이면 포함, 업무용이면 미포함.
▶ 롱런하는 부동산 투자 원칙
시장은 절대 100% 예측할 수 없다
바닥에 사서 허리에 팔아라
믿을것은 공급량 밖에 없다
편견 없이, 자기 철학을 갖고 투자하자
처음부터 끝까지 매도가 중요하다
호재에 투자하지 말고, 수요와 공급을 보고 투자하라
대중과 반대로 행동하라
부동산 투자는 심리가 80%다
내가 절대우위에 서 있는 독보적인 투자를 해라