2021 그림민법(공인중개사 민법, 공인중개사 교재추천, 공인중개사 민법책추천)

2021 에듀윌 공인중개사 그림민법 - 그림이라 쉬운 민법! / 공인중개사 민법 및 민사특별법 시험 대비
서석진 지음 / 에듀윌 / 2021년 1월

 2020 공인중개사 시험이 지난 10월 31일날 치뤄졌다. 응시자가 34만명에 달해 역대 최다 응시 기록을 세웠다고 한다. 집 값이 고공행진하고 있기 때문에 수수료 상승으로 일어난 쏠림 현상이 아닌가 한다. 사실 나도 이번 8월에 신청을 해놨지만 다른 중요한 일정이 겹쳐 응시를 하지 못했다. 2021 공인중개사 시험은 역대 시험이 10월 마지막 주 토요일이었던 걸 봤을 때 10월 30일 토요일이 아닐까 싶다. 1차 시험은 공인중개사 민법과 부동산학개론 2차 시험은 공법, 세법, 공시법, 공인중개사법으로 구성된다. 그 중 분량이 많기로 유명한 과목이 민법과 공법이다. 그래도 민법 공부를 처음 하지는 않기 때문에 정리하며 기출지문도 공부해보고자 공인중개사 그림민법(공인중개사책추천, 공인중개사교재추천으로 유명한 그 에듀윌) 책을 읽어보았다.

 책은 크게 3부로 구성되어있고 부록에 작년 기출 문제지와 해설지, 민법 조문(1부 뒤에 부록)이 수록되어있다. 1부는 민법 이해를 돕는 스토리 있는 그림들이 곁들여져 있다. 그림 민법이라고 만화책처럼 되어있지는 않고 그림이 첨부되어 이해를 돕는 형식으로 되어있다. 생각보다 많은 글이 적은 여백으로 적혀있기 때문에 밀도있게 공부가 가능하다. 2부는 기출지문 족보로 기출지문을 ox로 풀이해볼 수 있는 형식이다. 3부는 2단구성으로 되어있어 왼쪽은 틀린 지문 오른쪽은 옳은 지문으로 쓰여있다. 사실 나는 3부 먼저 주루룩 훑어보고 2부를 풀어보았다. 1부로 기본내용을 정리하고 3부를 먼저 보고 2부를 풀어보니 한결 풀이가 수월했고 자신감도 생기는 것 같다. 부록에 있는 31회 기출은 시험지 형식으로 뜯어서 볼 수 있기 때문에 시험보는 기분으로 풀 수 있어 좋은 듯 하다. 또 부록에 있는 조문집은 중간중간에 참고해서 볼 수 있기 때문에 유익했다.

 공인중개사 시험을 상대평가로 전환하자는 개정법률안이 발의되었다는 소식이 있다. 원래는 각 과목 모두 40점 이상이면서 1, 2차 각각 평균이 60점 이상이어야 통과 가능한 절대평가이지만 상대평가로 돌아서면 훨씬 문턱이 높아질 것으로 생각된다. 물론 전환되더라도 유예기간이 있을 것이기 때문에 현 수강생들한테는 크게 문제가 안될 수 있다. 하지만 전환 전에 통과해야 어렵지 않게 자격증을 얻을 수 있지 않을까 싶다. 민법 문제는 총 40문제로 24문제 이상은 맞아야 평균 60점 이상으로 통과할 가능성이 높아진다. 서점에 가보면 수많은 공인중개사 책이 있지만 국민 누구나 알고 추천하는 에듀윌 교재를 선택했으니 그에 맞게 32회 시험에서 좋은 결과가 있었으면 좋겠다.

#에듀윌공인중개사 #2021공인중개사시험

[서평] 꼬마빌딩주의 재테크 습관 리뷰

꼬마빌딩주의 재테크 습관 - 마인드에서 실전까지 월세 천만 원 만드는 알짜 부자 재테크
임동권 지음 / 매일경제신문사 / 2021년 1월

누구나 건물주를 꿈꾼다. 그건 나도 마찬가지다. 이번에 읽어본 책은 '꼬마빌딩' 단어를 유행시킨 임동권 소장의 저서인 '꼬마빌딩주의 재테크 습관'이라는 책이다. 얼마전에 꼬마빌딩 관련 책을 꽤나 유용하게 읽어보았기 때문에 서로 보완하면서 읽어보았다. 책은 총 8장으로 구성되어있다.

첫 장에서는 건물주가 되기 위해 필요한 마인드 세팅을 잡아주는 내용이 주를 이루었다. 꿈과 목표를 정확히 세우고 계획을 실천해나가라는 것이 수많은 재테크 관련 책들이 하는 공통적인 얘기인만큼 강력한 동기부여를 시켜주는 파트였다. 두번째 장에서는 알짜부자가 된 실존 인물들의 사례를 들려준다. 총 7개의 사례를 가명을 들어 설명해주었는데 흙수저부터 금수저까지 정말 다양한 사례가 있었다. 개중에는 시기적으로 타이밍이 잘 맞아 정말 부러운 사례도 있었고 일종의 촉을 가진 사례도 있었다. 악성 민원인을 다루던 사례는 읽어 보고 간접적으로 감정노동이 어떤건지 느껴지기도 했다. 보면서 공통적으로 느꼈던 것은 정말 부지런히 공부하고 뛰어봐야 하며 전문가의 도움을 적절히 받아 확신이 서면 과감히 미루지말고 투자를 해야한다는 것이었다.

세번째, 네번째 파트에서는 리모델링을 다룬다. 리모델링은 크게 대수선 공사, 일반 리모델링, 약식 리모델링, 페인팅 공사로 나뉘어볼 수 있다. 뒤로 갈수록 돈이 적게 드는 만큼 기대 상승 수익률도 적다고 볼 수 있겠다. 예전 건폐율이나 용적률 기준으로 잘 세워진 3층이상의 건물들은 신축보다는 당연히 리모델링이 유리하다고 볼 수 있겠다. 그외에도 임차인 명도에 대해 매도인에게 넘기는 방법이나 공사현장의 민원처리 방법 등 섬세한 팁들도 다루고 있다. 실제 리모델링 사례들이 파트 4에 나오기 때문에 참고가 되었다.

다섯번째 파트는 건물신축편이다. 건물신축의 각 단계를 설명해주고 (말로만 해도 18단계에 이른다.) 신축비용에 대해서도 소소한 팁도 알려준다. 주택의 경우 단가가 더 높다는 것이나 2018년 6월 이후 건축비가 상당히 올랐다는 것, 연면적이 400평 이상이냐 미만이냐에 따라 단가차이가 크다는 것, 철거비, 폐기물 처리비 및 인입비도 잘 따져보아야 한다는 것 등이다. 땅을 파보았더니 돌이 많거나 물이 나올 경우는 추가 공사비가 많이 들 수 있다는 것도 처음 알게 되었다. 겉보기엔 괜찮아 보일지 모르지만 수지타산이 맞지 않는 건물들이나 도로에 의해 뺏기는 땅 등 따져보아야 할 점들을 예를 들어 설명해주기 때문에 앞으로 살펴보는데 큰 도움이 될 것 같다.

여섯번째 장에서는 종잣돈이 부족한 투자자들을 위해 수익형 소액 부동산으로 자금을 불리는 얘기를 해준다. 지식산업센터나 구분상가, 미군렌탈하우스에서 알아보아야 할 점이나 지금은 정부 정책으로 수익보기 힘든 신축빌라, 오피스텔 투자 방법들을 대략적으로 설명한다. 파트 7에서는 빌딩 재테크에 필요한 필수지식들을 기초부터 정리해준다. 등기사항전부증명서, 건축물대장, 토지이용계획확인원, 토지대장, 지적도 등 공적 장부에서 따져보아야 할 것들과 용적률, 건폐률, 공실률, 일조권 사선제한, 이격거리, 도로법, 주차장법등 기초적인 사항부터 건물가격 산출요령, 건물관리법까지 다양한 팁들이 담겨져 있다. 마지막 파트에서는 서울 유망지역 7곳을 다루었다. 합정, 상수, 당산, 금호, 샤로수, 연신내, 힙지로, 송리단길의 일부가 그 예이다. 마지막에는 부동산 정책과 재테크에 대한 한마디로 책을 마친다.

전에 읽어본 책과 묘하게 포커스가 달라 서로 보완이 되어 꼬마빌딩에 대한 기초지식을 쌓을 수 있었던 것 같아 매우 유익했다. 공법과 세법을 더 자세히 공부해보아야 겠다는 생각이 들었다. 이런 빌딩 전문 투자자와 건설사, 중개사들의 도움을 받는데 너무 돈을 투자하지 않는 것도 현명하지 않다고 생각이 들었다. 앞으로 여러권 더 꼼꼼히 공부해보고 나만의 목표 설정과 실천 계획을 세워보아야 겠다.

#꼬마빌딩주의재테크습관

[서평] 빌사남이 알려주는 꼬마빌딩 실전 투자 가이드 리뷰

빌사남이 알려주는 꼬마빌딩 실전 투자 가이드 - 대세가 된 꼬마빌딩, 당신도 이제 건물주가 될 수 있다
김윤수 지음 / 천그루숲 / 2020년 12월

아파트와 같은 주거 주택에 관한 규제가 날이 갈수록 심해지는 요즘, 꼬마빌딩 건물주가 되는 것은 어떠한가? 누구나 건물주를 꿈꾼다. 과연 꼬마빌딩에 투자는 어떻게 해야하며 신경써야 할 일 이 무엇인지 궁금해 읽어보게 되었다.

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책은 총 7장으로 나뉘어 있다. 프롤로그에서 꼬마빌딩 투자에 있어서 가장 중요한 것은 환금성이 좋아야 한다는 것을 강조한다. 즉 매매가 많은 지역이 좋다는 것인데 대표적으로 강남이 있다. 코로나19로 주춤할 줄 알았는데 강남의 매매건수는 2020년 9월에 이미 2019년 거래량을 넘어섰다고 한다. 그만큼 불안정한 시장에서 가장 안정적인 지역으로 투자가 몰린다는 얘기다. 그 외에도 프롤로그를 책을 다 읽고 다시 읽어보니 책 전체에서 하는 얘기가 압축되어 정리되어있었다.

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1장에서는 서울에 있는 오래된 꼬마 빌딩을 매수하고 리모델링하는 케이스를 다루며 간단히 설명해주는 식으로 진행된다. 꼬마빌딩 매수시 금액대 대비 환금성이나 주변 입지 상황을 살펴보고 빌딩의 상태에 따라 리모델링이나 신축 여부를 결정한다. 용도지역에 따라 정해놓은 건폐율이나 용적률이 다르기 때문에 꼼꼼히 따져 보아야 한다. 오래된 건물들은 건페율이 100%에 가깝게 지어진 경우도 많다보니 신축보다는 리모델링이 유리하다고 한다. 매수시 명의도 중요한데 RTI 규제를 받지 않는 법인명의로 할지 개인명의로 하더라도 공동명의로 할지 등을 결정하는 것이다. 입지와 환금성이 좋다면 현 빌딩의 상태만 볼 것이 아니고 신축이나 리모델링을 적절히 하여 수익을 극대화하는게 좋을 것이다.

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2장에서는 꼬마빌딩을 가지기 위해서는 대출을 적극활용하라는 말로 시작한다. 현금자본은 10억원 정도 필요하다고 한다. 현재 아파트 매수가를 생각해보면 생각보다 작은 비용으로 매수가 가능하다는 것이 신기했다. (물론 대출이 많이 들어가긴 하지만) 빌딩 매수시 만나야 할 인연은 빌딩 전문 공인중개사, 은행지점장, 센스있는 건축사라고 한다. 이들의 도움이 적절히 있어야 좋은 꼬마빌딩을 매수하고 변화시킬수 있을 것이다. 투자계획표를 적절히 세우는 것도 중요한데 매입, 보유, 매각시 각각 어떤 비용이 들지 이득은 어떻게 될지 따져보는 것이 중요하다. 이 과정에서 개인인지 또 공동명의인지 법인인지에 따라 세금이 굉장히 차이가 나기 때문에 배워야 할 것이 많다. 현장답사의 경우, 등기사항전부증명서, 건축물대장, 토지이용계획서를 미리 꼼꼼히 읽어두어야 중간 중간 자료의 신뢰성을 체크할 수 있다고 한다.

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3장에서는 투자전 기초지식부터 짚고 넘어간다. 대지면적이나 건축면적, 연면적, 건폐율, 용적률, 건물가격, 임대수익 연수익률과 같은 용어들을 자세히 설명해준다. 요즘은 프롭테크가 잘 되어있어 현장답사전에 어느정도 정보나 시세까지 알 수 있다고 한다. 규제 때문에 주택 건물보다는 근린 생활 시설 꼬마빌딩 투자가 더 좋은 방법이 될 수 있다고 한다. 주택부분을 근린생활시설로 변경하는 것도 좋은 방법이다. 특히 지하철 연장이나 쇼핑몰과 같은 주거 시설의 호재가 꼬마빌딩 입장에서는 악재가 될 수 있다는 것이 신기했다.

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4장에서는 투자로드맵 작성 방법을 주로 다루는데 매입후 건물 운영파트를 보니 건물주 일상도 매우 피곤할 수 있을 것 같다. 마지막 부분에는 빌딩 세금 총정리 파트가 정리되어있어 유익했다. 5장에서는 성공사례를 6장에서는 실패사례를 통해 더 꼼꼼히 따져봐야 할 부분을 설명해준다. 7장에서는 강남, 용산과 성수동, 홍대, 연남동, 망원동 주변을 분석해 환금성이 좋은 곳에 투자해보는게 좋을 것 같다는 저자의 말로 끝이난다.

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책 중간중간에 저자인 빌사남의 유튜브 tv qr코드가 있어 영상설명도 같이 되어있기 때문에 책을 읽고 추가적인 정보획득이 가능한 것 같아 좋았다. 그리고 여타 다른 꼬마빌딩 책처럼 약간 뜬구름 잡는 얘기 대신 실제로 중요한 세금이나 고려해야 할 부분, 정보를 얻을 수 있는 사이트 소개가 직접적으로 되어있어 매우 유익하게 읽을 수 있었다. 언젠가 건물주가 되길 바라며 한 번 더 읽어보아야겠다.

[서평] 고수익 내는 경매 뒷담화 리뷰

고수익 내는 경매 뒷담화 - 경매현장에서 벌어지는 리얼스토리
강윤식 지음 / 랜드프로 / 2021년 1월

오랜만에 경매 관련된 책을 읽어보게 되었다. 두께는 꽤 되었지만 이야기 형식으로 내용이 전개되기 때문에 부담없이 술술 읽혀나갔다. 물론 법 관련한 내용들은 여러번 읽어보긴 했다. 총 3개의 파트로 나누어져 있긴 하지만 각 파트가 의미가 있다기 보다는 소 챕터들이 하나하나의 경매 에피소드를 소개해주는 식으로 서술되어 있었다. 총 21개의 챕터 속에서 경매에 얽힌 일화들을 설명해주는데, 책 제목에 맞게 저자가 마음 속으로 생각했던 수위높은 뒷담이 책 군데군데 괄호 속에 적혀있다.

저자가 경매의 고수이기 때문에 대부분의 에피소드가 어마어마한 고통과 노력을 포함하고 있다. 왠만한 경매 고수가 아니라면 하기 힘든 진성 유치권의 헛점을 찾아 명도까지 해내는 케이스와 몇억원을 요구하는 막무가내인 점유자들을 강제집행으로 내보내는 케이스도 굉장히 많았다. 이런 일을 여러번 겪다 보면 정말 냉소적으로 변할 수 밖에 없을 것 같다.

책 내용을 간략히 요약하자면 다음과 같다. 첫번째 파트에서는 명도 전문 업체를 명도하는 케이스나 지역권을 이용한 도로 매도법, 위장임차인을 가려내는 경우, 지상권이 성립하지 않는 건물 경매 케이스, 저자의 전 저서에도 얘기되었던 7년 동안 지속된 법정지상권 소송까지 파란만장한 얘기가 소개된다. 그 사이사이에 유치권과 같은 기초 법적 용어들도 설명되어있다. 두번째, 세번째 파트에서는 무속인 점유자 강제집행이나 경매기간동안 개인회생을 신청한 채무자를 기다리고 낙찰받은 건, 관리비 청산 문제, 매각허가 문제에 관한 설명, 공매를 이용한 방법, 공장에 강제집행했던 사건, 채무자와 자연인의 차이점, 우선변제권에 대한 세세한 설명, 탄원서 작성시 팁(?)과 배당요구 문제와 같은 주옥같은 내용들이 들어있다. 뒤에 부록에서는 상가건물 임대차 보호법 개정사항에 대한 해석이 여러 질문들과 답변형식으로 적혀있다.

이 책은 경매를 처음부터 차근 차근 설명해주는 식으로 진행되지는 않는다. 물론 중간중간에 기본적인 용어를 상세히 알려주기는 한다. 그보다는 어려운 경매 케이스에 적용할 중요한 법적 팁들을 각 에피소드에 쏙쏙 끼워넣은 형식으로 독자들에게 소개해주는 형식이다. 경매 공부를 처음하는 경우보다는 몇권 기초적인 책을 읽고 보다 심화적인 공부를 하면서 가독성 좋게 보충하면서 읽기 좋은 책이라 생각된다. 추가로 법원경매정보를 현장보고서와 권리분석 등 정보공부가 가능한 굿옥션 7일 무료권도 책에 붙어있으니 이용해보면 좋을 것 같다.

#고수익내는경매뒷담화

[서평] 금의 미래 리뷰

금의 미래
제임스 리카즈 지음, 안종설 옮김 / 해의시간 / 2020년 12월

안전 자산하면 떠오르는 대표적인 자산 중 하나가 바로 금이다. '커런시워'의 저자인 제임스 리카즈의 저서 'The new case for gold'가 '금의 미래'로 번역되어 나와 읽어보게 되었다. 2010년경 금의 가격이 폭락한 이래로 2020년 다시 최고점을 찍고 조정중인 금의 가격은 과연 앞으로 어떻게 될까? 책은 저자가 반금주의자들의 주장을 신랄하게 비판하면서 시작한다. 저자에 따르면 금은 곧 화폐고 화폐는 리스크가 없기 때문에 수익을 내지 않는다고 한다. 다만 1온스의 금을 사기 위한 또 다른 화폐인 달러의 양은 달라질 수 있다고 설명한다.

책은 총 6장으로 구성되어있다. 1장은 금과 연준에 대해 설명한다. 경제위기가 다가오면서 저자는 연준의 지불 가능 상태에 대해 의문을 갖게 되는데, 연준의 대차대조표를 통해 현재 미국 재무부가 지니고 있는 금의 양이 약 8000톤이라는 것과 이로 인해 연준이 지불 불능 상태가 아직 아니라는 것을 이해하게 된다. 2장에서는 금은 곧 돈이다라는 주제로 화학적으로 금(Au) 원소가 왜 지금의 금의 지위를 갖게 되었는지 설명부터, IMF의 기능과 중국이 비공식적으로도 금을 많이 사모으고 있다는 얘기까지 이어나간다. 3장에서는 금의 보험성에 대해 언급한다. 연준은 경제구조를 균형모델에 빗대어 위기에 대처하고 있지만 실제로는 복잡계에 해당하기 때문에 다른 화폐들은 복잡한 상황에 속수무책으로 당할 수 있다고 한다. 연준을 비롯해 다양한 국가들이 국가 경제 부양을 위해 인플레이션을 일으킬 때 개인이 자산을 지킬 수 있는 방법은 실물 금을 소유하는 것이라고 한다. 디플레이션이 발생하더라도 금은 다른 자산에 비해 가치가 덜 떨어지는 편이다. 이와 함께 실질금리와 명목금리에 대해 설명하며 금과의 상관관계를 살펴본다. 4장에서는 금은 상수다라는 제목으로 개인 투자자들이 현물금을 보유할 것을 추천한다. 유동자산 포트폴리오의 10%는 (안되면 5%라도) 금에 투자하라고 한다. 또한 금의 가격이 어떻게 조작되는지 그 방법에 대해서도 알려주고 있다. 5장에서는 금은 탄력적이라는 주제를 가지고 논하는데, 사이버전쟁을 비롯한 여러 위기속에서도 현물금은 문제가 될 일이 없다고 한다. 중국이 미국의 금 보유량을 초월하기 위해서 금을 확보할 것인데 그동안은 금의 가격이 오르는 것을 원치 않을 것이라고 한다. 하지만 저자는 결국 금 1온스당 1만달러 정도의 가격은 형성할 것이라고 생각한다고 한다. 6장에서는 금을 어떻게 확보할 것인가에 대해 얘기한다. 미국에서는 국가 위기 상태가 되면 금의 개인 소유가 금지되거나 혹은 정부로 몰수될 수 있기 때문에 안전이 보장된 사설 업체에 맡기는 것이 조금 더 안전할 것이라고 한다. 다량의 경우는 스위스에 보관하는 것이 안전하지만 거리가 멀기 때문에 당장 확보가 어려울 수 있다고 한다. 또한 금과 주식의 상관관계는 분명하지 않다고 얘기한다. 6장 마지막에서는 기관투자자가 현재 포트폴리오의 1.5%만 금을 확보하는데 쓰고 있기 때문에 만약 이것이 5%로 증가 하더라도 금의 가격은 폭등을 할 것이라고 말한다.

금은 예로부터 안전자산의 성격을 강하게 띄었다. 나 자신도 비트코인과 같은 암호화폐가 앞으로 새로운 화폐로 부상하더라도 기존의 금이 그 가치를 잃을 것이라고는 생각하지 않는다. 하지만 그렇다고 내 유동 자산 포트폴리오의 전부를 하나의 자산인 금에 투자하는 것은 저자의 말대로 너무 위험하다. 적절한 포트폴리오 구성으로 현물 금을 소유하는 것도 불안정한 세계 경제 상황에 꼭 필요한 방법이라는 생각이 들었다.

#금의미래