건설경제의 어제와 오늘

건설경제의 어제와 오늘 - 우리가 사는 집과 도시
김갑진 지음 / 지식과감성# / 2019년 11월

이 글에는 스포일러가 포함되어 있습니다.

요즘 어디에서든지 가장 많이 이야기 하게되는 것은 부동산

분양,청약,신축,재개발 그러면서 자연스레 관심이 생긴다

그렇게 건설경제의 전반적인 역사는 과연 어떻게된것일까? 조금더 큰 그림의 건설이 궁금해졌다

#우리가사는집과도시

건설경제의 어제와 오늘의 부제이다 

이 책은 300페이지가 조금 넘는 분량이다

책에는 많은 도표와 그래프가 수록되어있으며 이해를 돕기위해 번호를 붙인 주석도 상당부분을 차지한다

20년 넘게 건설경제와 인연을 맺은지 만 20년이 되는 해에 이 책을 발간하게되었다는 작가님은

빠르게 변하는 세상에 건설에 대한 이해를 많은 사람들이 쉽게하기를 바라는 마음으로 쓰셨다고 한다

목차는 건설경제의 현주소와 건설경제의 생산물인 집, 건설경제와 노동, 건설경제의 생산물인 도시와 인프라, 건설경제와 금융에 대해 나누어 설명하고 있다.

건설은 국민소득에 따라 무작정 증가하는 것이 아니라 국민소득 3만달러를 지나면서 건설비중이 8-10%정도에서 정체되는 것으로 조사되는데 그래프로는 포물선 형태를 보여준다. 소득이 올라가며 사람들이 원하는 복지에 조금더많은 돈이 가게되고 인구도 노령화되는것이 영향이라고 한다.

p26

특히 최근에 노후화로 인해 문제를 드러낸 도시기반 시설은 주로 일반 토목시설과 산업시설에 배치돼 있다. 이 같은 기반시설은 국토이용계획법상 해당 지역의 도시계획을 수립할 때 반드시 반영하고 설치해야할 '도시(군)관리시설'로 분류돼 있기도 하다.

p35

건설투자의 계산에서 흥미로운 점은 신규주택이 공급에 소요되는 부대비용(취득세,분양수수료,중개수수료)은 물론, 기존 주택,비주거용 건물,토지 매매에 부과되는 거래세(취득세)와 중개수수료 등 부대비용도 건설투자액으로 집계된다는 점이다.

p77

아파트의 씨앗 국민주택=전용면적 25평 이하의 주택

아파트의 구조의 동일성은 유지할 지 몰라도 가격으로 치밀하게 서열화

층간소음 해결을 위한 4단계합의모델

p125

1989년 11월12일 분양가 현실화 조치에 따른 원가연동제 도입으로 한때 조금씩 들먹거렸던 아파트가격이 진정세로 돌아섰다.

1993년에는 1기신도시 입주가 어느정도 진행되면서 분당이 강동구보다 비싸고 일산은 노원구보다 비싸며 평촌은 구로구 중랑구와 유사하다는 기사가 보도되었다고 한다.

p132

주택가격의 장기적 추세를 보면서 확인되는 것은 주택가격이 상승에 비해 하락 반전하는 경우는 많지 않다는 점이다.

83년에 비해 반포주공이 403배 올랐다는것은 정말 놀랍다 은마아파트가 가장 높게 올랐다 생각했는데 은마아파트는 81배라고 한다.

p143

장기적으로 '강남과 유사한 곳'을 많이 만들어 살기 좋은 주거지를 확보하는 것이 답이다. 공허한 얘기일지 모르나, 개발이익을 빨아들이는 최고가 지역의 집값을 잡는 방법은 꾸준한 공급과 주거환경 개선을 통해 살기 좋은 곳, 살고 싶은 곳을 많이 만들어 가는 길이 정석임을 잊지 말아야 한다.

아파트의 대량,단일상품 시장이되면서 대기업의 브랜드가 아니면 중소 집장사의 날림 빌라로 양극화되었다고 한다.

p157

투기열풍을 억제하고자 분양가보다 시세가 30%이상 높은 지역을 투기과열지구로 지정하면서 차액의 70%까지 국민주택채권을 매입하도록 하는 이른바 채권입찰제를 1983년 4월부터 시행하였다. 채권입찰제는 분양가를 시세에 맞추려는 취지에서 도입되었지만 실상은 프리미엄이 폭등하는 등 아파트 가격을 더욱 오르게 만들었다. 신규뷴양 아파트가격과 함께 인근 기존 아파트 가격을 상승시키는 촉매로 작용했기 때문이다.

p178

시장은 생물이다. 수요가 있는 곳에 공급이 생겨나듯 상위단계의 노무수요에 대해 건설노동은 어느새 소조직 형태의 시공팀으로 변모해 가고 있다.

우리나라 인프라의 실상을 이야기 하며 좁은 면적이 오히려 기반 인프라를 안정적으로 공급 할 수있는 장점이 된다고 한다 그래서인지 표에서 설명하는 호주나 미국처럼 땅이 큰 나라에 비하면 대도시에 거주하는 비중이 낮은 편이었다.

2035년을 전후하여 우리나라 인구는 감소세

p227

대도시를 도시의 중심부로 본다면 1990년대와 2000년대를 맞아 서울,부산,대구,인천의 인구가 감소하기 시작한 것은 의미있게 지켜볼 대목이다.

우리 도시화가 쇠퇴기에 접어들었다는 점을 암시

대도시 인근 신도시 개발여파로 교외도시로 인구를 유츌시켰다가 이마저도 정체상태이니 '교회화후반기'나 '역도시화 전반기' 정도로 인식해도 무방할 것으로 보인다.

우리나라 인구의 65%정도가 수도권과 부산권에 집중되어있다.

p251

광주 대단지 이전으로 만들어진 구 성남 일대의 주거지역은 대도시에서 좀처럼 보기 힘든 독특한 면을 보인다. 대략 20평의 대지 위에 지하부터 4층 옥탑까지 한 건물에 약 8세대 안팎의 다가구주택들이 밀집되어있다. 밀집된 주택들은 마치 과거 광산촌의 사택을 연상시킬 정도로 거의동일한 형태를 띤다. 건물주 한 명당 7-8세대의 임차인이 있으니 이 지역을 재개발 하자면 임차인에 대한 이전비용만으로도 상당한 부담이 될 것이다.

p292

리츠의 근거법인 부동산투자회사법은 리츠제도를 도입한 취지로 세가지로 두고 있다. 먼저 소액다수 투자자에게 부동산 투자기회를 제공하고 부동산 가격 안정과 투기 억제에 기여한다는 점이었다. 두번째는 기업구조조정을 위해 부동산 처분과 부동산에 묶인 자금을 조기에 유동화(상장)하여 기업재무구조글 개선한다는 것이었다. 세번째는 자본시장을 통해 직접 투자자를 확보하고 대규모 건설자금을 조달하여 부동산경기를 활성화시키는데 있다.

이 같은 황경에서 도시를 살리고 인프라를 정비하는 문제 역시 대단히 어려운 것임에 틀임없다. 이 문제를 다루는 방법은 이미 마강래 교수가 <지방도시 살생부>에서 언급한 압축에 해답이 있다고 생각한다.

#건설경제의어제와오늘 책안에 건설경제와 노동에 대한 부분의 문제점과 개선점에 대한 이야기를 자세히 다루어주었다. 하도급에 하도급을 거치면서 건설노동자들의 권리가 많이 위축되어 저렇게 많은 사람들이 수시로 대모를 하는구나 느꼈다. 국민적 합의가 필요하다는 말도 덫붙이고있다. 은마아파트가 몇백만원하던 시기에서부터 부동산에 대한 규제 그리고 신도시가 생기면서 정부가 예상하던대로 부동산이 흘러가지 않은것은 이전과 지금이 같음을 알 수 있었다. 우리가 살고 생활하고있는 곳이지만 건설이라는 말은 왠지 익숙치 않다 작은 개인이 할 수없는 일이기에 더욱 그렇게 느껴지는듯하다. 건설이라는 것이 다양한 산업분야에 영향을 미치고 그로인해 그냥 일정기간 멈출수도 많은 양을 찍어낼 수 도없는 물건이기에 다양한 것들이 영향을 미치는 건설에 대해 많은 설명이지만 부분만 이해한 것 같아 아쉽다. 작은 관심들이 쌓여 조금은 건설에 대한 이해가 깊어질 수 있길