신방수 세무사의 주택임대사업자 등록말소주택 절세 가이드북

신방수 세무사의 주택임대사업자 등록말소주택 절세 가이드북
신방수 지음 / 매일경제신문사 / 2022년 3월

신방수 세무사의 주택임대사업자 등록말소주택 절세 가이드북

지은이: 신방수

펴낸곳: 두드림미디어

펴낸날짜: 2022년 3월 4일

새 정부로 바뀌면 부동산 정책은 매번 바뀐다. 그로인해 세금 기준도 많은 변화가 생긴다. 세금을 잘 못 계산하여 더 많은 세금을 납부하게 되었더라도 다시 돌려주지는 않는다. 주택임대업을 하시는 분들은 양도소득세 때문에 걱정이다. 예전에는 민특법, 소득세법상 중과 배제 및 비과세 일반규정과 비과세특례규정들이 적용 되었는데 갑자기 자동말소나 자진말소 같은 제도가 도입되고 말았다. 이 책에서는 이런 분들을 위해 독자 스스로 다양한 판단을 할 수 있도록 많은 사례들을 제공하고 있다. 주택임대사업자의 양도소득에 궁금한 분들에게 추전 한다.

어떤 당에서 대통령이 선출되느냐 따라서 부동산 정책은 냉탕과 온탕을 왔다 갔다 한다. 더 많은 복지정책으로 부동산 쪽에서 세수를 많이 걷어가고 있는 것은 불편한 현실이다. 부동산 가격이 오르는 이유를 다주택자들이 범인 인 것처럼 떠들어 된다. 현 정부에서 가장 크게 타격을 입은 곳은 임대사업을 하는 투자자들 일 것이다. 그 동안 비과세 혜택을 제공하면서 임대사업 등록을 하면 절세할 수 있는 있는 기회를 주었지만 어느 기간이 지나면 등록이 말소되면서 세제지원이 자라지고 과세로 들어가 이에 대해 방어를 하지 못한 층은 세금에 그대로 노출되고 말 것이다. 앞으로 말소되는 주택이 늘어나고 있으니 이런 현상은 계속이어 질 것이다.

취득세는 12퍼센트까지 중과세가 적용된다. 주택의 수에 따라 다르지만 중요한 점은 임대주택도 포함된다는 것이다. 주택임대사업자를 가장 괴롭히는 세금 중 하나가 바로 종부세다. 매년 6월 1일 과세가 된다. 종부세 이야기가 많이 나오고 있지만 종부세를 줄이려면 주택 수를 줄이면 된다. 양도세의 경우 자동말소 같은 제도가 들어오면서 거주주택 비과세와 임대주택 적용배제에 대한 제제지원의 요건을 판단하는 것이 어렵게 변해 버렸다.

임대주택으로 등록 했음에도 중과세 적용배제를 받지 못한 일들이 자주 발생하고 있다.

자동말소가 되는 주택은 종부세 예측을 정확히 할 수 있어야 한다. 말소가 되면 전년도 보유세 과세기준일(6월 1일)에 맞춰 주택을 취득하는 것으로 보기 때문에 종부세가 크게 증가될 위험성이 있다. 종부세가 많다고 예측되면 6월 1일 전에 주택 수를 줄이는 전략을 취해야 한다. 양도, 증여, 재등록 등이 있다. 자진말소는 주임사가 선택할 수 있으므로 말소 전에 실익분석을 정확히 해야 한다. 특히 2022년 중에 양도세 중과세제도가 한시적으로 폐지될 수 있으므로 이 부분도 감안해두기 바란다.

민특법이 개정되어 시행되기 전에는 모든 주택과 준주택(오피스텔)을 등록할 수 있다. 이날 이후에는 도시형 생활주택이 아닌 아파트를 제외한 모든 주택과 준주택(오피스텔)만을 등록할 수 있게 되었다. 2020년 8월 18일 이후부터 기존 등록자들에 대해 등록 시 선택한 등록유형에서 정하고 있는 임대의무기간(4년, 8년 등)이 경과하면 등록이 자동으로 말소된다. 한편 임대의무기간이 경과하기 전이라도 자진해 말소를 신청할 수 있다. 그런데 문제는 모든 주택이 이에 해당하지 않는다는 것이다.

자동말소의 대상

√단기임대로 등록한 모든 주택(준주택 포함)

√장기임대로 등록한 모든 주택(준주택 포함)중 아파트(도시형 생활주택은 제외, 이하 동일)

주택임대업에 대한 세제를 잘 이해하기 위해서는 무엇보다도 이에 대한 세제의 변천사를 잘 알아야 한다.