한권으로 끝내는 실전 경매

한 권으로 끝내는 실전 경매 - 돈 되는 집부터 맘고생 없는 명도 노하우까지
부동삶 지음 / 이레미디어 / 2020년 5월

한권으로 끝내는 실전 경매

지은이: 부동삶

펴낸곳: 이레미디어

펴낸날짜: 2020년 5월 20일(초판 1쇄 발행)

직장인으로써 월급으로 부동산을 산다는건 자본주의 사회에서 현실적으로 불가능 한 일이다. 나도 마찬가지로 전세살이를 하다가 전세금을 2년 사이에 몇 천씩 임대인께서 올려달라고 하니 직장 다니면서 돈 모으기도 힘든데 그 돈 보다 더 많이 요구하니 울며 겨자먹기로 또 다른 곳으로 이사가고 그랬던 적이 있었다. 저자도 마찬가지로 50만원 월세를 내며 지내다 임대차 계약 만기가 되어 집 주인에게 보증금 반환을 요청했고 임대인은 월세 입금일이 지체되었고 벽과 장판에 자국이 났다는 등 온 갖 핑계를 대며 보증금 반환 일지를 미뤘고 임대인과 통화 후 내용증명을 보내서 임차권 등기 명령을 진행하겠다고 통보하니 며칠 뒤 아무 일도 없었다는 듯 보증금이 입금 되었다고 한다. 그리서 "정말 내 보금자리를 만들어야겠다" 다짐 했다고 한다. 현재 과거를 돌아보면 힘들다 힘들다 하지만 그 힘들때가 자본가들한테는 기회의 `순간` 이었다는 것을 느끼게 된다. 지금은 예전과 다르게 부동산의 시작 자본금이 진입 장벽이 높다. 그렇다면 어떤 방법으로 부동산을 진입하여야 할까? 누구나 다 할 수 있는 방법으로 한다면 경쟁률이 높기 때문에 남보다 더 뛰어난 기술을 써야 하는데 그 중 `경매`이다. 똑같이 1번 유찰에 아파트, 임차인이 없는 그런 물건만 찾는다면 과연 낙찰받을 확률이 높을까? 그건 아니다. 때론 경매 물건이 많다면 모를까 남들이 잘 관심가지지 않는 그런 물건을 골라야 하는데 그 해답을 찾아 갈 수 있는 방법을 저자는 이 책을 통해 알려주고 있다.

p51.

말소 기준등기 순서

①근저당, 저당

②가압류, 압류

③전세권(집합 건물의 전세권자가 임의경매를 신청한 경우)

④담보가등기

⑤경매개시결정 기입등기

p67.

근저당 경매 시 채권액의 전액 회수 여부를 떠나서 소멸하는 것이 원칙이다.(민사집행법 제 91조 2항) 근저당이 소멸하면 후순위 권리도 근저당과 함께 소멸한다.

p77. 가압류와 가처분

1. 채권자가 소송을 진행해도 판결까지는 약 6개월의 시간이 걸린다.

2. 그 사이 채무자가 재산을 빼돌리면 채권자는 손해가 막심하다.

3. 그 사이 채무자가 재산을 빼돌리면 채권자는 손해가 막심하다.

4. 그래서 가압류나 가처분으로 채무자의 재산을 묶어 두어야 한다.

5. 인도 명령은 신청하기 전 점유자를 상대로 점유 이전 가처분을 해야 한다.

6. 가압류와 처분, 양도금지 가처분은 소유자를 대상으로 하기에 등기로 공시하지만 점유 이전 금지 가처분은 점유자를 대상으로 하므로 등기에 공시되지 않는다.

7. 가압류는 말소 기준등기로 소멸하지만 가처분은 말소기준 등기 전 성립시 인수한다.

그 외 명도 비용을 절감할 수 있는 노하우, 부동산 정책에 대한 내용, 입찰지 선정, 대출, 입찰, 경매 진행시 돌발 상황에 대처한는 방법, 임장활동 요령, 인테리어등 다양한 관점에서 경매를 바라보아야 한다는 것을 한권의 책에 담아 놓았다. 부동산은 때론 법적 소송이 진행 되는 경우도 있기 때문에 그 상황을 알려주면서 (민사집행법 제 0조 00항)을 표시 해 줌으로써 특수물건에 대한 사례들을 찾아 볼 수 있는 기회를 제공하고 있다. 경매를 단순하고 쉽게 접근하시는 분께서는 다소 어려 울 수 있는 책이지만 관심을 가지고 부동산을 해 보아야 겠다는 분들에게는 도움이 될 도서이다. 경매사이트에서 간단하게 권리분석을 해 주고 있지만 인간은 누구나 실수 할 수 있기에 늘 책과 함께 공부해 나가면서 필요한 절차는 암기 할 필요가 있기 때문에 이 책을 추천한다.