-
-
다가오는 3년, 대한민국 부동산 시나리오 - 이제는 정말 끝인가? vs 또 다른 시작인가?
박연수(쌈지선생) 지음 / 트러스트북스 / 2017년 8월
평점 :
좌포의 부동산 경매 더리치 책서평을 통해 오랜만에 부동산 관련 책 한권을 읽었습니다.
감사합니다.
“다가오는 3년, 대한민국 부동산 시나리오” 책 제목부터 호기심이 생겼습니다. 일전에 읽었던 책 제목에도 향후 3년이라는 문구가 있었는데, “왜 3년일까”하는 궁금함이
생겼거든요. 그런데, 저자의 설명을 보고 금방 답을 알았네요.^^ 특별한 이유가 있을 거라고 기대(?)했는데 ㅎㅎ
p38 “그런데 왜 다가오는 3년일까? 대답은 간단하다. 새 정부가 출범하고 3년이 지나면 새로운 정책이 나오기 힘들고, 나오더라도 시장에서 힘을
발휘하기 어렵다. 다음 정부에 대한 기대감이 형성됨과 동시에 현 정부는 레임덕에 빠지기 때문이다. 따라서 정부 출범 후 3년이 지금 이 시기에 우리가 봐야 하는 미래의 핵심이다.”
다가오는 3년 대한민국
부동산 시나리오
다가오는 3년, 대한민국
부동산이 폭락할까? 과거부터 최근까지도 뉴스를 보면 금리 폭등, 부동산
정책과 규제, 인구 절벽 등으로 부동산 시장이 머지않아 폭락할 것처럼 이야기해 왔고 막연한 두려움을
주었다. 하지만 결론적으로 금리가
크게 오르지 않을 것이며, 부동산 시장이 양극화 될 것이라는 저자의 설명에 전적으로 동의한다. 부동산 정책 등이 변화하는 이 시기에 우리에게
가장 필요한 것은 리스크 관리와 투자 전략을 수정하는 것이다.
P40~42 금리 폭등으로 한계 가구가 파산해 그들 소유의 부동산이
경매시장에 나오고 급매 물건이 쌓이면 여유자금이 충분한 자산가들은 한계 가구가 시장에 내놓은 우량자산을 거의 헐값에 쇼핑하는 기회를 잡게 된다. …. 결론적으로 금리 급등으로 덕을 보는
사람들은 실탄이 충분한 자산가이고 빈털터리가 되는 사람은 항상 뒤늦게 빚내서 추격매수에 나선 서민들이라는 사실이다…. 그러나 어느 수준 정도의 금리는 오를 것이 분명하므로 지금까지 해왔던 레버리지를 적극 활용한 부동산투자는
자제하는 것이 옳다.
P46~47 지금 한국 부동산의 문제는 인구절벽 현상에도 불구하고
지역별 인구 비대칭성의 심화, 이로 인한 수도권과 비수도권 간의 깊어지는 가격 양극화의 문제와 독신가구의
급증으로 인한 임대주택 시장의 급성장에 있다. …. 지금도 경기도 인구는 매년 증가하고 있다. 부동산시장에서 인구는 시장의 수요와 직결된다. 2기신도시의 주요
거점 신도시인 판교, 광교, 동탄 신도시의 부동산 가격이
지속적으로 오르고 있는 이유도 수도권 인구 집중현상과 관련이 깊다. 인구절벽 현상으로 인구는 감소하고 있지만 수도권 인구는 꾸준히 늘고 있는 것이다.
부동산 시장은 왜 기울어진 운동장인가?
대한민국의 부동산 시장은 기울어진 운동장이라고
저자는 주장한다. 그 이유는 부동산 시장에서 시장의 주인인 서민 중산층은 소외되고 시장의 감시자가 되어야
하는 정부의 정책은 항상 다주택보유자, 건설회사 등 우리사회 기득권층의 이익에만 기여하는 방향으로 추진되어
왔기 때문이다. 그러면서 이런 시장구조에서 부동산 상승론, 하락론
심지어 붕괴론을 말하는 것은 모두 부질 없는 논쟁이라고 강조한다.
저자는 거시적인 부동산 시장 분석뿐만 아니라 향후 투자할 만한 지역이나 부동산 분야에 대해서도 이야기하고 있다. 투자할 만한 지역으로 수도권을 제안하며, “새로운 길”을 강조하고 있다. 조금이라도 부동산에 관심이 있었다면, 이미 알고 있는 곳들도 있다. 향후 투자 지역으로 선정해 주의해서
관찰한다면 좋은 투자 기회를 잡을 수 있을 것이다. 그리고 투자할 만한 부동산 분야로는 수익형부동산에
대해 설명하고 있다.
새로운 길이 부동산 역사를 다시 쓴다
우리에게 좋은 아파트란 무엇인가? 주거공간의 쾌적성과 자연친화적인
환경을 갖춘 곳이 아니다. 우리에게 좋은 아파트란 현재의 가격보다 잠재가치가 커서 훗날 나에게 시세차익이란
달콤한 열매를 안겨주는 곳이라고 저자는 정의한다. 우리에게 아파트는 여전히 사는 곳(Living)이 아니라 사는 것(Buying)으로 투자의 대상인 것이라고
저자는 주장한다. 그러면 이러한 관점에서 미래에 좋은 아파트는 어디일까? 미래에 아파트의 가치가 높아질 곳은 지역적 위치, 새로운 교통망의
개통으로 서울 중심권으로의 이동시간이 크게 단축되는 곳이다. 저자는 교통망이 획기적으로 개선되어 서울 진입 이동시간이 단축되는 수도권지역을 추천하고
있다.
-
GTX 개발로 수도권 집값이 요동칠 것이다.
-
신분당선 연장과 수혜지역
-
수서 고속철도, 강남 남부권의 역사를 다시 쓴다
-
경강선 개발로 새롭게
부각되는 경기 동부권 부동산
-
김포도시철도 개통과
한강신도시
P58 수도권 부동산 시장은 다양한 경제적 변수, 정부의 정책 방향에 의해 가격이 변동되는 일이 수시로 벌어진다. 그러나
장기적 관점에서 변하지 않는 사실은 새로운 길이 열려 서울 진입 시간이 단축되어 서울 접근성이 크게 개선된 지역의 아파트는 크게 영향 받지 않는다는 사실이다.
P80 [주택 수급 진단 결과]
왜 수익성 부동산에 투자해야 하는가?
장기간의 금리 하락세로 연금저축의 수익률이 하락했지만 수익성부동산, 상가, 오피스, 임대주택의 수익률은 상대적으로 상승했다는 것이다. 수익형 부동산은 실질금리가 마이너스 상태인
예금보다 상대적으로 수익률이 매우 높은 것이다. 또한
수익형 부동산에 레버리지까지 이용한다면 수익률은 더 높아진다는 사실이다.
P 222 [임대주택 거주 및 탈 서울 의향을 묻는 설문조사 결과]
P226~228 성공적인 수익성 부동산 투자 조건……(1)표면 수익률이 아닌 실제 수익률로 따지라 (2) 소형 원룸주택은
투자금이 낮을수록 수익률이 높아진다. (3)자금이 허락한다면 소형아파트를 임대주택으로 활용한다 (4)풀옵션은 미래를 위한 투자로 생각하고 초기에 투자를 아끼지 말라 (5)상가는
잘못 투자하면 상갓집이 된다 (6)개발호재로 인구유입이 예상되는 지역 (7)먹거리, 유흥 등의 놀이문화 밀집지역 (8)업종과 궁합이 맞는 지역을 고르라 (9)그들이 말하는 수익률의
허수를 믿지 말라
P235~237 지하철 2호선
주변은 서울을 넘어서 전국적으로 청년 유동인구가 가장 많고 이들을 대상으로 한 임대주택, 상권이 매우
발달되어 있는 곳이다. ….. 타원형 벨트 모양으로 연결된 2호선
축을 싱클벨트라고 부른다. 새내기 직장인과 대학생 등 싱글족이 많이 거주하기 때문이다. 2호선은 싱글벨트의 거점지역인 신림, 잠실, 당산, 구로디지털단지 등의 주요 업무지구와 산업단지를 통과하고 신촌, 홍대입구, 왕십리, 서울대입구, 건대입구역 등 대학가도 관통한다….수익성부동산은 특정 물건을 고집할
필요가 없다. 투자금 대비 월세가 높고 임대회전율마저 높아 공실 발생이 적으면 이곳이 최고의 투자상품이다.
P281 만약 당신의 원룸투자가 10년만
빨랐더라면, 아니 남보다 5년이라도 빨리 투자했다면 지금 투자를 하는 것보다 더 많은 수익을 만들어 냈을 것이다. 그래서 투자는 기회를 잘 살려야 하는 것이다.
이 책은 부동산 투자를 이미 시작한 분들에게는 특별히 새로울 것이 없다. 하지만
이제 막 부동산 투자를 시작하는 사람에게는 최근의 부동산 시장과 향후 부동산 시장에 대한 이해에 도움이 될 것이라고 생각한다. 문재인 정부의 규제정책 이후 대한민국 부동산 시장은 사야 할지 팔아야 할지 극심한 눈치 싸움중(?)이라고 한다. 이 또한 큰 의미가 없다고 생각한다. 저자의 말처럼 머물면 도태될 것이고 변해야만 산다. 저금리 시대에 있어서 투자는 상식인 것이다^^