다가오는 3년, 대한민국 부동산 시나리오

다가오는 3년, 대한민국 부동산 시나리오 - 이제는 정말 끝인가? vs 또 다른 시작인가?
박연수(쌈지선생) 지음 / 트러스트북스 / 2017년 8월

좌포의 부동산 경매 더리치 책서평을 통해 오랜만에 부동산 관련 책 한권을 읽었습니다.

감사합니다.

“다가오는 3년, 대한민국 부동산 시나리오” 책 제목부터 호기심이 생겼습니다. 일전에 읽었던 책 제목에도 향후 3년이라는 문구가 있었는데, “왜 3년일까”하는 궁금함이 생겼거든요. 그런데, 저자의 설명을 보고 금방 답을 알았네요.^^ 특별한 이유가 있을 거라고 기대(?)했는데 ㅎㅎ

p38 “그런데 왜 다가오는 3년일까? 대답은 간단하다. 새 정부가 출범하고 3년이 지나면 새로운 정책이 나오기 힘들고, 나오더라도 시장에서 힘을 발휘하기 어렵다. 다음 정부에 대한 기대감이 형성됨과 동시에 현 정부는 레임덕에 빠지기 때문이다. 따라서 정부 출범 후 3년이 지금 이 시기에 우리가 봐야 하는 미래의 핵심이다.”

다가오는 3년 대한민국 부동산 시나리오

다가오는 3년, 대한민국 부동산이 폭락할까? 과거부터 최근까지도 뉴스를 보면 금리 폭등, 부동산 정책과 규제, 인구 절벽 등으로 부동산 시장이 머지않아 폭락할 것처럼 이야기해 왔고 막연한 두려움을 주었다. 하지만 결론적으로 금리가 크게 오르지 않을 것이며, 부동산 시장이 양극화 될 것이라는 저자의 설명에 전적으로 동의한다. 부동산 정책 등이 변화하는 이 시기에 우리에게 가장 필요한 것은 리스크 관리와 투자 전략을 수정하는 것이다.

P40~42 금리 폭등으로 한계 가구가 파산해 그들 소유의 부동산이 경매시장에 나오고 급매 물건이 쌓이면 여유자금이 충분한 자산가들은 한계 가구가 시장에 내놓은 우량자산을 거의 헐값에 쇼핑하는 기회를 잡게 된다. …. 결론적으로 금리 급등으로 덕을 보는 사람들은 실탄이 충분한 자산가이고 빈털터리가 되는 사람은 항상 뒤늦게 빚내서 추격매수에 나선 서민들이라는 사실이다…. 그러나 어느 수준 정도의 금리는 오를 것이 분명하므로 지금까지 해왔던 레버리지를 적극 활용한 부동산투자는 자제하는 것이 옳다.

P46~47 지금 한국 부동산의 문제는 인구절벽 현상에도 불구하고 지역별 인구 비대칭성의 심화, 이로 인한 수도권과 비수도권 간의 깊어지는 가격 양극화의 문제와 독신가구의 급증으로 인한 임대주택 시장의 급성장에 있다. …. 지금도 경기도 인구는 매년 증가하고 있다. 부동산시장에서 인구는 시장의 수요와 직결된다. 2기신도시의 주요 거점 신도시인 판교, 광교, 동탄 신도시의 부동산 가격이 지속적으로 오르고 있는 이유도 수도권 인구 집중현상과 관련이 깊다. 인구절벽 현상으로 인구는 감소하고 있지만 수도권 인구는 꾸준히 늘고 있는 것이다.

부동산 시장은 왜 기울어진 운동장인가?

대한민국의 부동산 시장은 기울어진 운동장이라고 저자는 주장한다. 그 이유는 부동산 시장에서 시장의 주인인 서민 중산층은 소외되고 시장의 감시자가 되어야 하는 정부의 정책은 항상 다주택보유자, 건설회사 등 우리사회 기득권층의 이익에만 기여하는 방향으로 추진되어 왔기 때문이다. 그러면서 이런 시장구조에서 부동산 상승론, 하락론 심지어 붕괴론을 말하는 것은 모두 부질 없는 논쟁이라고 강조한다.

저자는 거시적인 부동산 시장 분석뿐만 아니라 향후 투자할 만한 지역이나 부동산 분야에 대해서도 이야기하고 있다. 투자할 만한 지역으로 수도권을 제안하며, “새로운 길”을 강조하고 있다. 조금이라도 부동산에 관심이 있었다면, 이미 알고 있는 곳들도 있다. 향후 투자 지역으로 선정해 주의해서 관찰한다면 좋은 투자 기회를 잡을 수 있을 것이다. 그리고 투자할 만한 부동산 분야로는 수익형부동산에 대해 설명하고 있다.

새로운 길이 부동산 역사를 다시 쓴다

우리에게 좋은 아파트란 무엇인가? 주거공간의 쾌적성과 자연친화적인 환경을 갖춘 곳이 아니다. 우리에게 좋은 아파트란 현재의 가격보다 잠재가치가 커서 훗날 나에게 시세차익이란 달콤한 열매를 안겨주는 곳이라고 저자는 정의한다. 우리에게 아파트는 여전히 사는 곳(Living)이 아니라 사는 것(Buying)으로 투자의 대상인 것이라고 저자는 주장한다. 그러면 이러한 관점에서 미래에 좋은 아파트는 어디일까? 미래에 아파트의 가치가 높아질 곳은 지역적 위치, 새로운 교통망의 개통으로 서울 중심권으로의 이동시간이 크게 단축되는 곳이다. 저자는 교통망이 획기적으로 개선되어 서울 진입 이동시간이 단축되는 수도권지역을 추천하고 있다.

-       GTX 개발로 수도권 집값이 요동칠 것이다.

-       신분당선 연장과 수혜지역

-       수서 고속철도, 강남 남부권의 역사를 다시 쓴다

-       경강선 개발로 새롭게 부각되는 경기 동부권 부동산

-       김포도시철도 개통과 한강신도시

P58 수도권 부동산 시장은 다양한 경제적 변수, 정부의 정책 방향에 의해 가격이 변동되는 일이 수시로 벌어진다. 그러나 장기적 관점에서 변하지 않는 사실은 새로운 길이 열려 서울 진입 시간이 단축되어 서울 접근성이 크게 개선된 지역의 아파트는 크게 영향 받지 않는다는 사실이다.

P80 [주택 수급 진단 결과]

왜 수익성 부동산에 투자해야 하는가?

장기간의 금리 하락세로 연금저축의 수익률이 하락했지만 수익성부동산, 상가, 오피스, 임대주택의 수익률은 상대적으로 상승했다는 것이다. 수익형 부동산은 실질금리가 마이너스 상태인 예금보다 상대적으로 수익률이 매우 높은 것이다. 또한 수익형 부동산에 레버리지까지 이용한다면 수익률은 더 높아진다는 사실이다.

P 222 [임대주택 거주 및 탈 서울 의향을 묻는 설문조사 결과]

P226~228 성공적인 수익성 부동산 투자 조건……(1)표면 수익률이 아닌 실제 수익률로 따지라 (2) 소형 원룸주택은 투자금이 낮을수록 수익률이 높아진다. (3)자금이 허락한다면 소형아파트를 임대주택으로 활용한다 (4)풀옵션은 미래를 위한 투자로 생각하고 초기에 투자를 아끼지 말라 (5)상가는 잘못 투자하면 상갓집이 된다 (6)개발호재로 인구유입이 예상되는 지역 (7)먹거리, 유흥 등의 놀이문화 밀집지역 (8)업종과 궁합이 맞는 지역을 고르라 (9)그들이 말하는 수익률의 허수를 믿지 말라

P235~237 지하철 2호선 주변은 서울을 넘어서 전국적으로 청년 유동인구가 가장 많고 이들을 대상으로 한 임대주택, 상권이 매우 발달되어 있는 곳이다. ….. 타원형 벨트 모양으로 연결된 2호선 축을 싱클벨트라고 부른다. 새내기 직장인과 대학생 등 싱글족이 많이 거주하기 때문이다. 2호선은 싱글벨트의 거점지역인 신림, 잠실, 당산, 구로디지털단지 등의 주요 업무지구와 산업단지를 통과하고 신촌, 홍대입구, 왕십리, 서울대입구, 건대입구역 등 대학가도 관통한다….수익성부동산은 특정 물건을 고집할 필요가 없다. 투자금 대비 월세가 높고 임대회전율마저 높아 공실 발생이 적으면 이곳이 최고의 투자상품이다.

P281 만약 당신의 원룸투자가 10년만 빨랐더라면, 아니 남보다 5년이라도 빨리 투자했다면 지금 투자를 하는 것보다 더 많은 수익을 만들어 냈을 것이다. 그래서 투자는 기회를 잘 살려야 하는 것이다.

이 책은 부동산 투자를 이미 시작한 분들에게는 특별히 새로울 것이 없다. 하지만 이제 막 부동산 투자를 시작하는 사람에게는 최근의 부동산 시장과 향후 부동산 시장에 대한 이해에 도움이 될 것이라고 생각한다. 문재인 정부의 규제정책 이후 대한민국 부동산 시장은 사야 할지 팔아야 할지 극심한 눈치 싸움중(?)이라고 한다. 이 또한 큰 의미가 없다고 생각한다. 저자의 말처럼 머물면 도태될 것이고 변해야만 산다. 저금리 시대에 있어서 투자는 상식인 것이다^^

3536 직장인 경매

3536 직장인 경매 - 평생월급 3년 내에 가능한
원범석 지음 / 일상이상 / 2017년 3월

최근 부동산 차트를 배우고 매매에 더 관심이 많아지고 있었는데, 부동산차트연구소 안동건 대표님으로 소개로 받은 경매 관련 책을 읽게 되었다. ‘평생월급 3년 내에 가능한 3536 직장인 경매’ 제목부터 호기심을 일으킨다. 3초내 물건을 선별하고, 5초내 권리분석을 하고, 30초 내 지역분석을 하고 60초 내 시세분석을 하여, 하나의 물건을 조사하는 데 2분도 걸리지 않는다는 것이다. 경매 초보자라면 조금 어려울 수 있겠으나, 경매를 배우고 익숙해지다 보면 저자의 가이드와 같이 2분이내에 물건을 선별할 수 있을 것이다. 이미 알고 있는 부분도 있겠지만, 저자만의 방법에 대해서 책에 기술된 내용을 참고하여 자신만의 방법을 만들면 좋을 듯 하다.

저자는 직장 다닐 때 경매를 시작해야 한다고 강조한다. ‘평생직장’, 나의 미래는 회사가 지켜주지 않는다, 등 거창한 이야기를 논외로 하고 여기서 저자가 언급한 이유에 대해 나는 전적으로 동의한다. 직장인으로서 유리한 대출조건을 최대한 활용해야 한다는 것이 하나의 예이다. 회사를 다닐 때는 잘 모르겠지만, 회사를 안 다니면 대출조건이 나빠지기 때문이다. 그리고 직장인이라면 마이너스 통장 또한 적극적으로 활용해야 한다는 것이다. 이러한 이유로 저자는 직장인일 때 부동산 경매 재테크를 시작하라고 한다.

2017년 부동산 시장은 불확실한 것으로 전망됐지만, 반대로 부동산 경매시장의 전망은 좋다고 할 수 있다. 저자는 3536 투자법으로 하루 1시간씩만 투자한다면, 1년 뒤 최소한 연봉의 50% 이상을 벌 것이라고 한다. 50% 이상은 아닐지는 몰라도 지금보다 훨씬 나은 미래를 만들어 갈 수 있을 것이라고 생각한다. 월급만으로 살 수 없는 현실에서 경제적 자유를 이루기 위해서 저자가 경험했던 것처럼 지금 직장인일 때 시도해 보는 것이 어떨까

저자가 가장 좋아하는 말로 지은이 소개에서 언급된 ‘아무것도 하지 않으면 아무 일도 일어나지 않는다!’라는 말에 내 자신의 경험을 통해 전적으로 공감한다. 직장인뿐만 아니라 모든 분들에게 좋은 일이 일어나길 바래본다.

[100자평] 부동산 공매 가이드북 실전편

부동산 공매 가이드북 실전편 - 직장인들도 쉽게 따라할 수 있는
김종성 지음 / 매일경제신문사 / 2016년 6월

평소 부동산 공매에 관심은 있었지만, 관련 실전 가이드를 찾기가 어려웠다.
이번 부동산 공매 가이드북은 이론과 실전 사례로 잘 기술되어 있어 부동산 공매 가이드북으로 최고다!!!

경매야, 우리 친구하자

경매야, 우리 친구하자 - 기초에서 실무까지
김종성 지음 / 한국경제신문i / 2015년 6월

저자는 ‘경제적 자유, 결코 쉬운 일은 아니다. 그렇다고 해서 이루지 못할 것도 아니다. 이 길도 도전하는 사람의 몫이다.’라고 강조한다. 저자의 책과 강의를 통해 부동산 경매에 도전하기로 마음을 먹었고 나도 곧 여행을 준비하고 출발하는 것을 상상해 본다.

이 책은 부동산 투자를 한 번도 해보지 못한 초보자들이라도 읽을 수 있고 응용할 수 있도록 대화 형식으로 되어 있다. 총 4단계로 되어 있는데, 경매입문에서 임대와 수익까지 설명을 한다.

제 1단계: 경매입문에서 입찰까지

제 2단계: 경매의 결정판 권리분석

제 3단계: 낙찰에서 명도까지

제 4단계: 경매의 꽃 임대와 수익

부동산 경매는 일반매매 시장에서 구입하고자 하는 시세보다 더 싸게 구입할 수 있는 장점이 있다. 하지만 모두가 돈을 버는 것은 아니다. 부동산 경매 시장에서 살아 남기 위해서는 기초 체력부터 다져야 한다.

이 책은 읽기에 편하게 서술되어 재테크에 관심을 가진 가정주부에서 샐러리맨까지 쉽게 접근할 수 있다 이 책을 통해 부동산 경매에 대한 관심과 기본적인 지식을 쌓을 수 있지 않을까 한다.

부동산 경매 필살기

부동산 경매 필살기 - 두 개의 지갑으로 월급쟁이를 탈출하는
김종성 지음 / 매일경제신문사 / 2015년 1월

어떻게 사는 것이 행복일까요?

저자는 돈은 행복한 삶을 위한 필요충분조건은 아니지만 필요조건임에는 틀림이 없으며, 행복을 지키기 위해서는 머니 파이프라인을 구축해야 한다고 강조한다. 대부분 아니 모든 사람이 이에 공감하고 동의하기 하지 않을까 한다.

경제적 자유를 향한 좋은 습관들

저자는 당신의 삶에서 부동산경매를 1순위로 놓아보고 성공하는 투자자가 되기 위한 자신의 습관과 가치관(부터)부터 되돌아봐야 한다고 조언한다.

이 책은 크게 세 부분으로 나눠져 있다

첫 번째는 평범한 사람들이 경매를 통해 머니 파이프라인을 구축해 나가는 것을 소개합니다.

두 번째는 그렇게 하기 위한 기술을 배우고

세 번째는 연봉 4천만 원을 구축하기 위한 투자 방향, 지렛대 활용방법, 소자본으로 움직이는 사람들이 경매로 선택해야 하는 방향성을 제시하고 있다.

하지만 이것만으로는 부족하며, 멀기 가려면 조력자가 필요하다고 저자는 조언합니다. 이런 조력자는 내가 미처 보지 못 한 것, 내가 알지 못하는 것, 내가 판단한 것에 대한 의견을 통해서 나를 도와줄 수 있다고 합니다. 당신의 동반자가 되어줄 사람을 찾기 위해서 노력과 시간을 투자하라고 그 사람과 좋은 인맥을 맺었다면 사건 하나에 종지부를 찍지 말고 평생 갈 수 있도록 노력하라고 저자는 강조한다.

이 책은 ‘연봉 4천만 원’에 대한 플랜을 제시하며 소박한 꿈을 꿔보라고, 그래서 인생이 조금은 풍요로워져 보라고 쓴 책이라고 한다.

연봉 4천만 원을 향하여 도전해 보자. 3년에 30개를 보유하라!