‘강남, 서울, 입지, 아파트, 투자‘ 빅데이터로 전망하는 대한민국 부동산의 미래

빅데이터로 전망하는 대한민국 부동산의 미래
경제만랩 리서치팀 지음 / 메이트북스 / 2022년 12월

데이터를 기반으로 각종 부동산 통계를 분석·제공하는 큐레이션 서비스팀인 경제만랩 리서치팀에서 펴냈다.

경제만랩 리서치팀은 빅데이터·트렌드 분석을 통해 의미 있는 시그널들을 포착한다면 부동산시장에 대한 어느 정도의 예견이 가능할 수 있다고 보고 있다. 

과거에는 중요하게 여기지 않았던 매우 사소한 정보들이 이제는 디지털 정보로 기록되면서 더욱 정교하고 디테일하게 부동산시장을 분석할 수 있게 되었다고 한다. 

이제 부동산 데이터들은 누구나 쉽게 구할 수 있는 시대다. 

이를 해석하는 눈이 필요하다. 

이는 송길영의 《그냥 하지 말라》에서도 '프로스펙티브 방식 하에서는 데이터를 모으고, 관리하고, 그에 따른 결과를 이해하는 데이터 해석 능력이 반드시 필요해질 것이다.(데이터 리터러시)'라고 언급하고 있는 것과 일맥상통한다. 

나도 부동산 투자 공부를 시작하면서 데이터 리터러시에 대한 중요성을 절감하고 있는 중이다. 

아직까지는 낫놓고 기역자도 모르겠다. 

이런 나에게 이 책이 어떤 통찰력을 보여줄지 기대하면서 읽었다. 

코로나 시기의 2년 동안 급격하게 오른 전국 아파트 가격은 2022년 들어 다소 주춤한 상태다. 그러나 자세히 들여다보면 2021년 하반기 대비 하락한 것이지, 2020년과 비교한다면 여전히 높은 가격에 머물러 있는 상태다.

아파트 가격은 어느 시점에 비교하느냐 하는 거래 원인에 따라 가격이 오르락내리락 할 수 있다. 1년 단위의 장기적인 관점으로 바라볼 필요가 있다.

33p

기준금리 변동은 부동산시장에 지대한 영향을 끼친다.

기준금리 인상기에는 부동산시장이 위축될 수 있기 때문에 입지가 탄탄하고 수요가 많은 대체할 수 없는 부동산, 이른바 '똘똘한 한 채'의 영향력이 더욱 강해질 것으로 보인다. 대표적인 입지가 서울의 강남이다.

수도권에서도 그렇고, 지방에서도 지역 내 핵심지역인 '지역 내 강남'으로 불리는 곳에 관심을 두어야 한다.

기준금리 인상기에는 그 지역의 '블루칩'을 선택해야 한다. 서울 이외에 수도권이나 지방 대도시권의 랜드마크 아파트와 교통요지에 위치한 대단지 브랜드 아파트가 블루칩이다.

비싸더라도 블루칩 아파트를 노려야 하는 이유는 오를 때 많이 오르고 떨어질 때 덜 떨어진다는 점에서 안전하기 때문이다. 문제는 다른 지역에 비교해 고가라는 점이다.

요즘 같은 부동산 양극화 시기에는 대체할 수 없는 입지에 위치한 비싼 아파트가 더 비싸질 가능성이 높다.

42~44p

자본주의 세상에서 양극화를 줄이는 것은 한계가 있다.

부동산시장의 양극화를 나타내는 대표적인 지표인 '전국 5분위 배율'은 갈수록 높아지고 있다.

지역 내 최상급지는 누구나 입성을 원하는 궁극적인 '부동산 투자의 최종 종착지'인지라 가격이 비싸더라도 사람들이 항상 몰릴 것이다.

돈이 돈을 버는 시대는 멈추지 않을 것이고, 이 같은 양극화를 좁히기 위해서라도 소득 외에 자산가치를 높일 수 있는 부동산에 귀 기울일 수밖에 없다. 그러기 위해선 무리하지 않는 범위 내에서 부동산시장에 일찍 참여해 무주택자에서 벗어나는 데 집중하는 것이 좋다.

45~48p

부동산시장에 결정적인 영향을 주는 통계는 다양하지만 부동산을 매입하기에 앞서 가장 구체적인 시세를 확인할 수 있는 '실거래가'는 분명히 유용한 자료 중 하나다.

한국부동산원보다 KB부동산이 더 많은 표본으로 시세에 근접하다고 보여진다. 하지만 정부는 한국부동산원의 통계를 근거로 정책을 내놓기 때문에 한국부동산원의 통계도 무시할 수 없다는 점을 참고해야 한다.

부동산에 결정적인 영향을 미치는 일자리도 알아두면 좋다. 양질의 일자리와 탄탄한 고정 수입은 소비 촉진으로 이어지고, 결국 경기 회복을 통해 집값 상승을 견인하는 주된 요소가 되기 때문이다.

63~67p

기준금리가 인상될수록 세입자들은 전세보다 월세로 넘어갈 가능성이 더욱 크다.

특히 젊은 세대들에게 월세가 전세보다 더 선호되는 분위기다.

월세로 간다면 큰 목돈이 묶일 필요가 없기 때문에 부동산 재테크를 할 수 있다. 그러기 위해선 무조건 월세가 아닌 본인이 원하는 지역에 부동산 소유권 한 개는 보유해야 한다. 아무런 소유권 없이 월세살이만 한다면 전세보다 마이너스가 될 가능성이 있다.

82~83p

부의 양극화는 이제 더욱 세밀하고 디테일하게 나누어지고 있는 양상이다. 과거에는 부의 척도를 지역으로 나눌 수 있었지만, 이제는 주택규모와 브랜드로 나눌 수 있다.

서울 아파트 가격은 미친 듯이 치솟고 있는 반면, 서울의 단독주택과 빌라는 상대적으로 오르지 못하면서 '아파트 불패 신화'가 이어지고 있다.

서울을 벗어나더라도 경기도 아파트로 내 집을 마련하는 것이 여러 가지 면으로 이득일 것이다.

97~99p

대장아파트는 '지역의 이미지를 대표하는 고가 아파트'를 의미한다.

지역 내에서 입지적으로나 주거환경, 단지환경 등이 가장 좋은 아파트로, 지역 내에 처음 들어서는 아파트도 대장아파트가 되어 시세를 이끌어가는 경우가 많다.

대장아파트는 부동산시장이 호황일 때 지역 내 다른 아파트들보다 더 빠르게 더 많이 오르고, 부동산시장이 불황기에 접어들어도 아파트 가격이 늦게 떨어지거나 하락폭이 낮게 형성된다.

지역의 부동산을 살펴볼 때 가장 먼저 대장아파트를 분석해보는 것이 좋다. 5대광역시의 아파트를 알아보고 있다면 조금 무리를 하더라도 대장아파트로 가는 것이 좋다.

157~159p

수도권은 1인 가구가 빠르게 늘어나면서 소형 아파트가 강세를 누리고 있지만, 5대 광역시의 경우 소형 아파트보다는 대형 아파트가 가격 상승을 주도하고 있어 지역별로 아파트 규모를 따져보는 것도 중요한 사항 중 하나다.

171p

내가 이 책에서 발견해 낸 대한민국 부동산의 미래는 '강남, 서울, 입지, 아파트, 투자'다. 

가능하면 서울 강남에, 이것이 힘들다면 서울의 입지 좋은 곳에, 이것도 힘들면 수도권이나 광역시의 입지 좋은 곳의 아파트에 투자를 해야 한다는 것이다. 

자본주의 사회에서 투자는 선택이 아닌 필수 항목이다. 

투자를 했는가 안 했는가, 어느 곳에 했는가에 따라서 몇 년 후 그 자산의 격차는 양극화될 것이다.

지금 이 시점에서도 자산시장은 여전히 유효하다. 

사실 책의 내용은 아주 특별할 것은 없다. 

모두가 은연중에 알음알음 느끼고 있던 현상들을 한 번 더 정리를 해준 느낌이다. 

그렇지만 느낌적인 느낌으로 아는 것과 정확한 백데이터를 가지고 사실을 판단하는 것은 큰 차이가 있다. 

문제는 시시각각 변하는 데이터를 통해 스스로 정확한 판단을 할 수 있는 내공을 쌓는 일이겠다. 

그러기 위해서는 부동산시장에서 눈을 떼지 말고 매일 데이터를 들여다보고 관심을 가지고 꾸준한 공부를 해나가야 하겠다.

* 출판사로부터 도서를 제공받아 작성한 리뷰입니다.